TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e SALABERT (K0083)

M^e BERNARD (R0211)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/08100

N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPY

N° MINUTE : 3

Assignation du :

24 Août 2020

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ISL DEVELOPPEMENT (RCS de [Localité 8] n°431 370 451)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0083

DÉFENDERESSE

S.C.I. TERTRE NORVINS (RCS de [Localité 7] n°443 785 761)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître François-charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0211

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/08100 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2003, la société TERTRE NORVINS a donné à bail commercial à la société TOURAINE GOURMANDISE, aux droits de laquelle se trouve la société ISL DEVELOPPEMENT, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er avril 2003 au 31 mars 2012, l’exercice de l’activité de « Glacier, crêpier, sandwiches, plats chauds et froids, vente de toutes boissons alcoolisées ou non avec ventes sur place ou à emporter » et un loyer annuel de 59 450 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 septembre 2019, la société ISL DEVELOPPEMENTa sollicité de la société TERTRE NORVINS le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 29 novembre 2019, la société TERTRE NORVINS a indiqué à la société ISL DEVELOPPEMENT qu’elle refusait le renouvellement du bail et lui offrait en conséquence une indemnité d’éviction dont le montant sera déterminé par un cabinet d’expertise selon les dispositions légales et lui sera communiqué par acte séparé.

Par acte d’huissier de justice signifié le 24 août 2020, la société ISL DEVELOPPEMENT a assigné la société TERTRE NORVINS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction.

Par une ordonnance en date du 05 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, en désignant pour y procéder M. [M] [H].

Le 1er octobre 2021, la société ISL DEVELOPPEMENT a restitué les locaux loués à la société TERTRE NORVINS

L’expert a déposé son rapport le 16 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 09 novembre 2023), au visa des articles L.145-14 et L. 145-28 du code de commerce, la société ISL DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

« DECLARER irrecevables les demandes en résolution ou résiliation du bail présentées par la société TERTRE NORVINS,

JUGER que le refus de renouvellement opposé par la SCI « TERTRE NORVINS » à la

demande de renouvellement formulée par la SARL « ISL DEVELOPPEMENT » ouvre au

profit de cette dernière le droit au paiement d’un indemnité d’éviction en application de

l’article L. 145-14 du Code de commerce,

DEBOUTER la société TERTRE NORVINS de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir constater la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société ISL DEVELOPPEMENT,

— Sur l’indemnité d’éviction

JUGER que l’indemnité d’éviction est une indemnité de remplacement et doit correspondre à la valeur du fonds de commerce,

FIXER le montant de l’indemnité principale d’éviction revenant à la société ISL DEVELOPPEMENT à la somme de 874.804 €,

A TITRE SUBSIDIAIRE, et pour le cas où le tribunal choisirait de valoriser le fonds sur la base d’un chiffre d’affaires moyen HT,

FIXER le montant de l’indemnité principale d’éviction revenant à la société ISL DEVELOPPEMENT à la somme de 867.899 €.

FIXER le montant des indemnités accessoires aux sommes de :

—  87.480 € au titre des frais de remploi, ou la somme de 86.789 € si le Tribunal décidait d’apprécier le montant de l’indemnité principale en fonction du C.A. moyen HT,

—  25.618 € au titre du trouble commercial,

—  4.000 € au titre des frais de déménagement,

—  2.000 € au titre des frais administratifs,

—  55.038,05 € au titre des frais de licenciement du personnel,

CONDAMNER en conséquence la Société TERTRE NORVINS à verser à la SARL ISL DEVELOPPEMENT une somme totale de 1.048.940,05 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal décidait d’apprécier le montant de l’indemnité

principale sur la base d’un chiffre d’affaires moyen HT,

CONDAMNER la Société TERTRE NORVINS à verser à la SARL ISL DEVELOPPEMENT une somme totale de 1.041.234,05 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

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DEBOUTER la société TERTRE NORVINS de ses plus amples demandes, fins et conclusions,

— Sur l’indemnité d’occupation

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ISL DEVELOPPEMENT à la somme de 81.760 € entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2021.

CONDAMNER la Société TERTRE NORVINS à rembourser à la Société ISL DEVELOPPEMENT les trop-perçus sur indemnité d’occupation versés par cette dernière entre le 1 er octobre 2019 et le 1 er octobre 2021, soit la somme de 24.310 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

DEBOUTER la société TERTRE NORVINS de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 611.800 €,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal faisait droit à l’interprétation de la SCI TERTRE NORVINS,

JUGER que la clause contractuelle fixant le montant de l’indemnité d’occupation au triple du loyer de la dernière année d’occupation constitue une cause pénale,

REDUIRE le montant de cette clause pénale en application de l’article 1231-5 du Code

Civil, à la valeur locative retenue par l’Expert judiciaire, soit pour la période du 1 er octobre 2019 au 1er octobre 2021, une indemnité d’occupation de 81.760 €

DEBOUTER la société TERTRE NORVINS de ses plus amples demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société TERTRE NORVINS à verser à la Société ISL DEVELOPPEMENT la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le remboursement des frais d’expertise, dont recouvrement au profit du cabinet SALABERT & [Localité 5], en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives en défense n°2 notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024), au visa de l’article L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 et suivants du code de commerce, la société TERTRE NORVINS demande au tribunal de :

« ▪ DEBOUTER la SARL ISL DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

▪ CONSTATER la résolution du bail pour motifs graves et légitimes de la SCI TERTRE

NORVINS ;

▪ CONSTATER la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la SARL ISL DEVELOPPEMENT

▪ ORDONNER la résolution du bail commercial pour motifs graves et légitimes de la SCI TERTRE NORVINS et la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la SARL ISL DEVELOPPEMENT ;

▪ REJETER toute demandes, fins et conclusions de la SARL ISL DEVELOPPEMENT tendant à l’octroi d’une indemnité d’éviction ;

▪ REJETER la demande de la SARL ISL DEVELOPPEMENT tendant à la requalification en clause pénale de la clause relative au triplement de l’indemnité d’occupation figurant à l’article 16.5 du bail ;

▪ REJETER la demande de réduction subséquente de l’indemnité d’occupation ;

▪ CONSTATER la présence de dispositions contractuelles réglant le sort de la détermination du montant des indemnités d’occupation ;

▪ ORDONNER que les indemnités d’occupation soient calculées « forfaitairement sur la base du triple du loyer global de la dernière année »

▪ FIXER le montant global du loyer de la dernière année à 101.827,20 € et son triple à la somme de 305.481,60 €

▪ FIXER les indemnités d’occupation revenant à la SCI TERTRE NORVINS à la somme de 611.800 €

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans ne procédait pas à la résolution du bail pour motifs graves et légitimes :

▪ CONSTATER la possibilité de transfert / réinstallation de l’activité de la SARL ISL

DEVELOPPEMENT ;

▪ FIXER les indemnités revenant à la société ISL DEVELOPPEMENT en valeur droit au bail à la somme de 100.020 € tous chefs de préjudices confondus ;

▪ ORDONNER la réinstallation de la SARL ISL DEVELOPPEMENT dans le délai d’un an à compter du jugement à intervenir avec consignation de la somme fixée à titre d’indemnité de réinstallation.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans ne procédait ni à la résolution du bail pour motifs graves et légitimes, ni ne constatait la possibilité de transfert / réinstallation de l’activité de la SARL ISL DEVELOPPEMENT :

▪ FIXER les indemnités revenant à la société ISL DEVELOPPEMENT en valeur fonds de commerce à la somme de 330.004 € tous chefs de préjudices confondus ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SARL ISL DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL ISL DEVELOPPEMENT aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ; ».

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

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Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et son renvoi à l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 23 janvier 2025, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur le droit à indemnité d’éviction de la société ISL DEVELOPPEMENT et sur la demande de la société TERTRE NORVINS de résolution du contrat de bail

La société ISL DEVELOPPEMENT soutient que la société TERTRE NORVINS ne peut solliciter la résolution du contrat de bail dans la mesure où leurs relations contractuelles ont pris fin le jour de la restitution des locaux en application de l’article L.145-28 du code de commerce.

En ce qui concerne le non-paiement des loyers, elle fait valoir qu’elle ne pouvait encourir aucune action ou sanction pour retard ou non-paiement des loyers dûs durant la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 et que les sommes sollicitées dans le second commandement avaient déjà été payées ou n’étaient pas dues compte tenu de la restitution des locaux. Elle soutient ensuite que le contrat de bail ne comportait aucune clause spécifique relative aux sanitaires, que dès l’origine, elle avait obtenu l’autorisation d’exploiter la terrasse privative et que la franchise de loyers n’a jamais été la contrepartie d’un abandon des aménagements réalisés mais la contrepartie de l’impossibilité d’utiliser les locaux en raison des travaux réalisés par le bailleur, lequel a accepté leur restitution sans réserve.

Sur le fondement des articles L.145-14, L. 145-17 et L.145-28 du code de commerce, la société TERTRE NORVINS demande au tribunal d’ordonner la résolution du contrat et de déchoir la société ISL DEVELOPPEMENT de son droit à indemnité d’éviction compte tenu de motifs graves et légitimes. Elle soutient, d’une part, que malgré deux commandements, la société ISL DEVELOPPEMENT n’a pas payé les loyers et indemnités d’occupation à compter du 1er octobre 2019. Elle invoque, d’autre part, que la société ISL DEVELOPPEMENT n’a pas respecté les clauses du bail puisqu’elle a mis à la disposition du public les sanitaires réservés aux employés et exploitant, qu’elle a exploité commercialement la terrasse privative de l’immeuble qui n’était pas donnée à bail et, enfin, qu’elle a restitué les locaux sans aucun des aménagements auxquels elle avait procédé alors qu’elle avait bénéficié en début de bail d’une franchise de sept mois de loyer et qu’ils devaient lui bénéficier par voie d’accession.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

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Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L’article L.145-28 précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est acquis que le maintien dans les lieux dont il bénéficie après avoir reçu congé avec offre d’indemnité d’éviction s’opèrant aux conditions et clauses du bail expiré, le locataire peut être déchu de son droit à l’indemnité et au maintien dans les lieux s’il commet postérieurement à la délivrance du congé et au cours de la période de maintien dans les lieux, une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. La résiliation du bail ne peut toutefois être prononcée dès lors que celui-ci a déjà expiré en raison du refus de renouvellement mais le preneur peut faire l’objet d’une expulsion.

Ainsi, en l’espèce, la société TERTRE NORVINS ne peut solliciter la résolution du contrat de bail et, la société ISL DEVELOPPEMENT ayant quitté les lieux, elle ne peut prétendre qu’à la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

En ce qui concerne le non-paiement des loyers et indemnités d’occupation, il s’avère que, postérieurement à la délivrance du congé, le 12 mai 2021 puis le 25 otobre 2021, la société TERTRE NORVINS a fait délivrer à la société ISL DEVELOPPEMENT un commandement de payer.

Le commandement de payer du 12 mai 2021 portait sur une somme principale de 136 254 euros correspondant aux indemnités d’occupation et provisions sur charges des 2e, 3e, 4e trimestres 2020 et du 2e trimestre 2021 et celui du 25 octobre 2021 sur le solde restant dû des indemnités d’occupation et provisions sur charges des 2e, 3e, 4e trimestres 2020 et 1er et 2e trimestre 2021 ainsi que les indemnités d’occupation et provisions sur charges des 3e et 4e trimestre 2021.

Durant cette période la société ISL DEVELOPPEMENT s’est toutefois trouvée soumise aux mesures administratives de fermetures et de restrictions prises pour lutter contre l’épidémie de covid 19 qui ont entravé son activité et, en conséquence, rendu difficile le paiement du loyer. Il est relevé qu’elle a néanmoins réglé la somme de 54 501,60 euros le 10 juin 2021.

Il s’avère en outre que l’indemnité du 3e trimestre 2021, visée au commandement du 25 octobre 2021, avait déjà été réglée le 12 août 2021 et qu’en raison de la libération des locaux le 1er octobre 2021, l’indemnité d’occupation du 4e trimestre 2021 n’était pas exigible.

Enfin, la société TERTRE NORVINS ne fait état d’aucun défaut de paiement antérieur du loyer alors que la société ISL DEVELOPPEMENT occupait les lieux depuis 2008 et n’invoque à ce jour aucune créance d’indemnité d’occupation.

Les défauts de paiement étaient ainsi dus à des circonstances exceptionnelles et limités dans le temps.

Dès lors, ils ne peuvent constituer un motif grave de nature à ordonner la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

S’agissant ensuite de la mise à la disposition des clients des sanitaires réservés aux employés, qui n’est pas contestée par la société ISL DEVELOPPEMENT, il apparaît qu’aucune stipulation du contrat de bail ne limite en ce sens l’utilisation des sanitaires.

La société TERTRE NORVINS ne peut donc soutenir que la société ISL DEVELOPPEMENTn’a pas rempli ses obligations à ce titre.

Si à cette occasion, la société TERTE NORVINS fait remarquer que la destination des locaux n’était pas respectée, il s’avère qu’elle ne l’invoque pas expressément au soutien de sa demande de déchéance au droit à indemnité d’éviction.

Néanmoins, le contrat de bail autorise l’exercice de l’activité suivante : « Glacier, crêpier, sandwiches, plats chauds et froids, vente de toutes boissons alcoolisées ou non avec ventes sur place ou à emporter» mais la formulation « avec ventes sur place ou à emporter » est ambiguë.

En effet, les ventes des produits se font nécessairement sur place, et non à emporter, et c’est la consommation du produit acheté qui est susceptible d’avoir lieu sur place ou à emporter.

Il y a donc lieu de s’interroger sur la volonté du bailleur d’accorder au preneur la possibilité d’exercer dans les locaux loués une activité de consommation sur place ou à emporter et non une activité de « ventes sur place ou à emporter ».

La volonté des parties au sujet de cette consommation sur place ou à emporter n’étant pas établie, la clause de destination doit s’interpréter en faveur de la société ISL DEVELOPPEMENT, à laquelle la société TERTRE NORVINS ne peut donc reprocher d’avoir commis une infraction au contrat de bail en proposant à ses clients la consommation des produits dans les locaux loués.

Par conséquent, la mise à la disposition des sanitaires aux clients ne peut constituer un motif grave entraînant la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

En ce qui concerne l’utilisation de la terrasse extérieure, la société ISL DEVELOPPEMENT reconnaît l’utiliser alors qu’elle n’est effectivement pas comprise dans les locaux loués puisque leur désignation qui figure au contrat de bail vise « Un local commercial de 23 m2 environ en rez-de-chaussée et une réserve attenante de 20 m2 environ en sous-sol (les métrages seront confirmés ultérieurement dans un avenant au présent bail) ».

Par acte d’huissier de justice signifié le 12 mai 2021, en visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et l’article L. 145-17 du code de commerce, la société TERTRE NORVINS a fait commandement à la société ISL DEVELOPPEMENT de « procéder, SANS DELAI ET DEFINITIVEMENT, à la suppression et à la dépose de la terrasse que vous avez installée.» alors que dans le cadre de la présente instance, elle lui reproche d’avoir utilisé la terrasse et non de l’avoir installée.

Selon l’extrait de plan produit par la société ISL DEVELOPPEMENT, il apparaît que la terrasse a été installée et aménagée par la société TERTRE NORVINS lors des travaux de gros-oeuvre auxquels elle a procédé lors de la conclusion du contrat de bail, ce qu’elle ne conteste pas.

En outre, selon un projet d’avenant de renouvellement du bail au 1er avril 2012, la désignation des locaux loués inclut « une terrasse attenante de 8,50 m2 (plan joint en annexe) ».

Il ressort d’un e-mail du 07 octobre 2012 du gérant de la société ISL DEVELOPPEMENT que ce projet de renouvellement avait été établi par la société TERTRE NORVINS, ou son représentant, et que le gérant de la société TERTRE NORVINS avait donné son accord pour la délimitation de la terrasse selon un plan joint.

Si le contrat de renouvellement n’a pas été signé par les parties et que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, il s’avère néanmoins que lors du renouvellement il était de la volonté des parties d’inclure la terrasse dans l’assiette des locaux loués. D’autre part, alors que la société ISL DEVELOPPEMENT rapporte la preuve qu’elle a utilisé la terrasse en février 2009, en août 2012, en juillet 2016 et en septembre 2017, la société TERTRE NORVINS n’a pas jugé utile de dénoncer auparavant l’infraction, ce qui aurait pu permettre à la société ISL DEVELOPPEMENT d’y mettre fin en raison de son caractère réversible.

Enfin, il est relevé que seule l’utilisation de la terrasse pouvait permettre à la société ISL DEVELOPPEMENT d’exercer dans les lieux une activité de consommation sur place, l’espace de vente des locaux loués étant trop exigu et ne pouvant contenir ni table ni chaises, et l’espace bar, située dans la même pièce que l’espace de vente, étant également de surface réduite.

Dans ces conditions, le manquement contractuel qui peut être reproché à la ISL DEVELOPPEMENT ne constitue pas un motif grave justifiant la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

S’agissant enfin de la restitution des locaux sans les aménagements réalisés, le contrat de bail stipule que le preneur prend l’engagement « De laisser en bon état d’entretien, en cas de départ du preneur en cours de bail ou en fin de bail tous travaux, soit de finition et effectués notamment à la pris de possession soit d’amélioration, d’aménagement, de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au bailleur par voie d’accession en fin de bail, sans indemnité d’aucune sorte à moins que le bailleur n’exige la remise en leur état initial.»

Il ressort du protocole d’accord conclu préalablement au bail que si les locaux ont été donnés à bail « brut de béton », une franchise de loyer a été accordée à la société ISL DEVELOPPEMENT en raison des travaux à réaliser par la société TERTRE NORVINS, et non en compensation des travaux d’aménagement intérieur restant à sa charge.

Selon les procès-verbaux de constat des 22 septembre et 1er octobre 2020, l’espace de vente, l’espace bar et le laboratoire ont été vidés des éléments mobiliers qui les garnissaient et dont il subsiste les traces d’emprise au sol et sur les murs. Le garde-corps de l’escalier qui était installé au rez-de-chaussée a également été enlevé ainsi que la couverture souple de la pergola métallique de la terrasse. Les sanitaires et le monte-charge subsistent.

Cependant, la société ISL DEVELOPPEMENTS a retiré les meubles et appareils qui garnissaient les locaux notamment les vitrines, le bar, les revêtements muraux en bois, les réfrigérateurs et fours sans que cela entraîne une dégradation significative du local.

A supposer, en outre, que le garde-corps de l’escalier ne puisse être qualifié d’élément mobilier et constitue un bien immobilier qui aurait dû être laissé dans les lieux, son seul retrait ne saurait en tout état de cause revêtir une gravité suffisante pour justifier une sanction aussi sévère que la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Enfin, la société TERTRE NORVINS ne rapporte pas la preuve que les locaux sont impropres à toute remise en location, étant souligné qu’ils peuvent à nouveau être aménagés par un locataire selon la destination qui sera fixée et ses modalités d’exploitation.

Par conséquent, l’existence d’un motif grave de nature à entraîner la déchéance du droit à indemnité d’éviction ne peut être retenue.

*****

Les demandes de la société TERTRE NORVINS de résolution du contrat de bail et de déchéance du droit à indemnité d’éviction seront rejetées.

2- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

Il est par ailleurs admis qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

La société ISL DEVELOPPEMENT expose que l’indemnité principale qui lui sera allouée doit correspondre à une indemnité de remplacement dans la mesure où la société TERTRE NORVINS ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe en application de l’article L.145-14 du code de commerce, que sa réinstallation sans perte significative de clientèle est possible.

La société TERTRE NORVINS soutient que la charge de la preuve incombant au demandeur, il appartient à la société ISL DEVELOPPEMENT de démontrer qu’elle ne peut se réinstaller à proximité si elle veut être indemnisée de la valeur vénale de son entier fonds de commerce. Elle considère que la société ISL DEVELOPPEMENT n’est en rien empêchée ni dans la difficulté de se réinstaller à proximité immédiate et que dans tous les cas sa clientèle bénéficiera aux autres sociétés gérées par le même gérant que le sien et qui exercent la même activité.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, l’expert explique que la société ISL DEVELOPPEMENT exploitait dans les locaux loués un fonds de commerce de restauration rapide, sandwicherie, salon de thé à l’enseigne « La Galette des Moulins » qui s’adressait essentiellement aux touristes fréquentant la [Adresse 6], la [Adresse 11] commercialement très active constituant l’une des principales voies d’accès à la [Adresse 10] située au voisinage immédiat des lieux loués. Il précise que l’activité déclarée par la société ISL DEVELOPPEMENT suivant extrait Kbis au 25 novembre 2021, était celle de « pâtisseries, salon de thé, restaurant, vente sur place et à emporter de pain, viennoiserie, thés, cafés, produits alimentaires, glaces et crèmes glacées, pâtisseries américaines, crêpes et gaufres ». Il indique que l’éviction a entraîné la perte du fonds de commerce, la société ISL DEVELOPPEMENT n’ayant pas la possibilité de transférer son activité dans des locaux situés à proximité, à un emplacement de commercialité équivalente.

En prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L. 145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur et c’est, par conséquent, à la société TERTRE NORVINS qu’il appartient de démontrer que le fonds de commerce de la société ISL DEVELOPPEMENT est transférable.

Or, la société TERTRE NORVINS ne prouve pas avoir proposé à la société ISL DEVELOPPEMENT de transférer son activité dans un local équivalent dont elle serait propriétaire .

En outre, les références de location qu’elle produit ne mentionne pas les adresses des locaux de sorte qu’il ne peut être vérifié s’ils sont équivalents au local loué. Il est souligné qu’un local situé au métro Blanche ou au métro Abbesses ou au pied de la Butte Montmartre, pour reprendre les localisations mentionnées dans les annonces de location produites par la société TERTRE NORVINS, ne saurait être considéré comme un local équivalent au local considéré car situé dans un environnement commercialement moins favorable alors que l’emplacement des locaux est situé à la toute proximité de la [Adresse 10], site touristique incontournable de la Butte Montmartre et bénéficiant d’une situation exceptionnelle ainsi que le retient avec raison l’expert.

De surcroît, il n’est pas établi que la clientèle de la société ISL DEVELOPPEMENT profitera aux commerces des autres sociétés ayant le même gérant et situés à proximité dès lors que leurs dénominations sociales et leurs enseignes sont différentes, leurs activités seulement similaires, ce qui ne permet pas à la clientèle de faire un rapprochement avec le commerce de la société ISL DEVELOPPEMENT.

Enfin, il n’est pas établi que le fonds disposerait, en dehors de sa clientèle touristique, d’une notoriété lui permettant de s’établir dans un autre quartier sans perte significative de clientèle.

En l’état de ces éléments, il convient de retenir que l’éviction a entraîné une perte du fonds de commerce.

L’indemnité à évaluer doit donc correspondre à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du fonds de commerce

La société ISL DEVELOPPEMENT soutient que l’évaluation du fonds de commerce doit être réalisée en fonction du chiffre d’affaires TTC et non du chiffre d’affaires HT conformément à l’usage de valorisation des fonds de commerce de restauration. Elle ajoute qu’il y a bien lieu d’écarter le chiffre d’affaires de l’année 2020 ainsi que l’a fait l’expert car il n’est pas représentatif de l’activité normale compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à l’épidémie de covid-19. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’appliquer au chiffre d’affaires une décote de 40% en raison de l’utilisation non autorisée de la terrasse qui aurait permis de réaliser une grosse partie de ce chiffre d’affaires. Elle demande qu’il soit retenu un coefficient de 130% au lieu du coefficient de 110% préconisé par l’expert compte tenu de l’emplacement exceptionnel des locaux, ou de 140% s’il était procédé à la valorisation du fonds de commerce selon un chiffre d’affaires HT.

La société TERTRE NORVINS expose que les différents barêmes montrent que le fonds de commerce peut être évalué selon le chiffre d’affaires HT et non uniquement selon le chiffre d’affaires TTC. Elle considère qu’il y a lieu de tenir compte du chiffre d’affaires de l’année 2020 et que la société ISL DEVELOPPEMENT doit justifier de son montant afin de vérifier la réalité de l’incidence de l’épidémie de covid-19. De plus, elle indique que l’utilisation de la terrasse alors qu’elle ne faisait pas partie de l’assiette du bail ayant permis à la la société ISL DEVELOPPEMENT de réaliser une grosse partie de son chiffre d’affaires, il y a lieu d’appliquer une décote qu’elle évalue à 40% compte tenu de la surface de la terrasse. Elle demande enfin, qu’il soit retenu un coefficient de 80 % en application des barêmes auxquels elle fait référence.

Sur ce,

L’expert évalue la valeur marchande du fonds de commerce en appliquant la méthode du chiffre d’affaires

Il évalue le chiffre d’affaires moyen HT de la société ISL DEVELOPPEMENT au regard des chiffres d’affaires annuels des années 2017, 2018 et 2019, en précisant exclure le chiffre d’affaires de l’exercice 2020, l’année n’étant pas selon lui représentative compte tenu de la très forte diminution du flux touristique en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, soit :

Si le tribunal devait appliquer une décote afin de tenir compte de l’utilisation de la terrasse qui ne faisait pas partie de l’assiette du bail, l’expert suggère une décote de 20% à 30 % compte tenu de l’activité exercée et de l’absence d’exploitation possible tout au long de l’année, la terrasse étant ouverte.

Pour obtenir la valeur du fonds de commerce, il applique ensuite à la moyenne HT calculée un taux de 110 % compte tenu de l’excellente situation géographique des locaux, selon lui au coeur d’un haut lieu du tourisme parisien et aux abords immédiats la [Adresse 10], de la valeur élevée du droit au bail qu’il a évaluée à 279 300 euros et de l’assez bon niveau de rentabilité du fonds, soit une valeur de (619 328 euros HT x 110% =) 681 261 euros qu’il arrondit à 681 000 euros.

Sur le choix du taux appliqué, l’expert cite comme références :

— la cote annuelle des valeurs vénales – Editions CALLON 2019,

Restauration rapide (grandes villes) : CA TTC x ……………………………………………….. 70 à 90 %

Salon de thé : CA TTC x ………………………………………………………………………………… 45 à 90 %

— le dossier pratique Evaluation – éditions Francis Lefebvre 9e édition

Au niveau national :

Restauration rapide : CA HT x ………………………………………………………………………. 50 à 100 %

Salon de thé : CA HT x ………………………………………………………………………………… 55 à 110 %

Il est d’usage de déterminer la valeur d’un fonds de commerce sur la base de la moyenne des chiffres d’affaires des trois exercices précédant l’éviction. Cependant, la société ISL DEVELOPPEMENT ne produit pas le chiffre d’affaires qu’elle a réalisé en 2020. Néanmoins, il demeure que les mesures gouvernementales prises au cours de l’année 2020 pour lutter contre l’épidémie de covid-19, telles que la fermeture des frontières, l’instauration d’un confinement, la fermeture des commerces non essentiels et les restrictions des déplacements ont entraîné une diminution des mouvements de la population ainsi que de la fréquentation des sites touristiques tels que celui dont dépendent les locaux loués. Le chiffre d’affaires de l’année 2020 ne saurait donc être représentatif de l’activité normale de la société ISL DEVELOPPEMENT et doit être exclu de l’appréciation.

En ce qui concerne l’utilisation de la terrasse, il n’y a pas lieu à application d’une décote dès lors qu’elle permettait la consommation sur place qui pouvait être prévue au contrat de bail et que préalablement au congé, la société TERTRE NORVINS n’a jamais mis en demeure la société ISL DEVELOPPEMENT de cesser toute utilisation.

Il convient enfin d’appliquer sur le chiffre d’affaires HT le coefficient de 110% retenu par l’expert et ce, eu égard à l’excellent emplacement dont bénéficient les locaux loués, aux caractéristiques du local, à l’activité exercée dans les lieux, à la valeur élevée du droit au bail et à l’assez bon niveau de rentabilité du fonds.

Le coefficient de 130 ou 140 % sollicité par la société ISL DEVELOPPEMENT est trop élevé et, ainsi que le retient l’expert, l’exemple qu’elle cite à l’appui de sa demande se rapporte à un local situé dans le 7e arrondissement, bénéficiant d’une importante capacité d’accueil, dans lequel est exercée une activité de restauration de type traditionnel et générant un chiffre d’affaires beaucoup plus important, ce qui n’est pas comparable à l’espèce.

De même, le coefficient de 80 % revendiqué par la société TERTRE NORVINS ne peut être retenu car sous-évalué au regard des critères retenus ci-dessus.

L’indemnité d’éviction en raison de la perte du fonds de commerce s’évalue ainsi à (619 328 euros HT x 110% =) 681 261 euros.

Il n’est pas soulevé par les parties qu’elle serait inférieure à la valeur du droit au bail, laquelle a été évaluée par l’expert à 279 300 euros.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 681 261 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

La société ISL DEVELOPPEMENT demande que l’indemnité qui lui est due au titre des frais de remploi soit fixée, ainsi que l’a estimé l’expert dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce, à la somme de 87 480 euros ou 86 789 euros en fonction de la moyenne du chiffre d’affaires TTC ou HT.

La société TERTRE NORVINS considère que l’indemnité doit être adaptée en fonction du montant retenu en valeur droit au bail ou en valeur fonds de commerce sans excéder la base de 10%

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert considère que l’indemnité de remploi peut être estimée à 10% du prix d’acquisition d’un nouveau fonds soit (681 000 euros x 0,10 =) 68 100 euros qu’il arrondit à 68 000 euros.

La société TERTRE NORVINS ne contestant pas le principe du versement d’une indemnité de remploi il convient de retenir l’évaluation de l’expert qui correspond aux usages et aux dispositions légales, soit une indemnité de (681 261 euros x 0,10 =) 68 126,10 euros.

— Sur le trouble commercial

La société ISL DEVELOPPEMENT demande la fixation de l’indemnité au titre du trouble commercial à la somme de 25 618 euros, soit 11 000 euros en fonction de l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité calculé par l’expert et 14 618 euros au titre d’un mois de masse salariale.

La société TERTRE NORVINS soutient que l’indemnité doit être adaptée en fonction des résultats de l’année 2020 qui n’ont pas été pris en compte dans le cadre du calcul de l’indemnité principale.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique que l’indemnité au titre du trouble commercial peut être appréciée à un mois d’EBE retraité moyen des années 2017, 2018 et 2019, soit (131 251 euros /12 =) 10 938 euros qu’il arrondit à 11 000 euros.

Il est d’usage d’évaluer le trouble commercial soit à partir de l’EBE, en prenant généralement en compte entre un et trois mois de l’EBE moyen des trois derniers exercices ou parfois l’EBE du dernier exercice, soit à partir de la masse salariale, en retenant en général entre une à trois semaines de masse salariale (salaires et charges). Une seule des deux méthodes peut être retenue si elle paraît plus pertinente et souvent un recoupement est opéré. Pour des activités générant un chiffre d’affaires et un EBE importants, la méthode par la masse salariale peut être privilégiée.

En l’espèce, l’EBE a été évalué par l’expert à 131 251 euros sur la base des comptes des années 2017, 2018 et 2019, l’année 2020 étant à exclure car ne représentant pas l’activité normale de la société.

Il est excessif de demander une indemnité incluant à la fois un mois d’EBE et un mois de masse salariale, la totalité des salariés de la société n’ayant pu être occupée par l’éviction durant un mois

L’évaluation de l’expert sera donc retenue, soit une indemnité pour trouble commercial équivalente à un mois d’EBE de (131 251 euros /12 =) 10 938 euros.

— Sur les frais de déménagement

La société ISL DEVELOPPEMENT demande la fixation de l’indemnité au titre des frais de déménagement à la somme de 4 000 euros HT au vu de la facture de la société RPI à laquelle elle a eu recours pour le démontage et déménagement des meubles et installations mobiles du fonds.

La société TERTRE NORVINS ne fait aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

L’expert estime les frais de déménagement à la somme forfaitaire de 1 000 euros en l’absence de facture.

Au vu de la facture de la société RPI du 05 octobre 2021, les frais de déménagement doivent être fixés à 4 000 euros.

— Sur les frais administratifs

La société ISL DEVELOPPEMENT sollicite que l’indemnité au titre des frais administratifs soit fixée à la somme forfaitaire de 2 000 euros retenue par l’expert.

La société TERTRE NORVINS ne fait aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Cette indemnité prend en compte les frais juridiques et administratifs de changement d’adresse, d’information des divers correspondants, de réédition des supports commerciaux et de la modification du site internet.

Compte tenu de l’activité exercée, l’indemnité sera fixée à 1 000 euros.

— Sur les frais de licenciement

La société ISL DEVELOPPEMENT sollicite le paiement d’une somme totale de 55 038,05 euros, soit 52 867,15 au titre du coût du licenciement des salariés, 545,90 euros HT au titre des honoraires de son expert- comptable liés au licenciement des salariés et 1 625 euros HT au titre des honoraires d’avocat.

La société TERTRE NORVINS ne fait aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Il a été procédé au licenciement économique des salariés pour un coût total de 52 867,15 euros selon attestation de [L] [N], expert-comptable, en date du 28 juillet 2022.

À cette occasion la société ISL DEVELOPPEMENT a également dû supporter les honoraires de son expert-comptable, soit la somme de 545,90 euros HT selon facture du 18 décembre 2021, outre ceux de son avocat de 1 625 euros HT selon facture du 30 septembre 2021 et relevé de temps passé.

Au vu de ces justificatifs, l’indemnité au titre du coût du licenciement doit être fixée à 55 038,05 euros.

****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale 681 261,00 euros

— indemnités accessoires

• trouble commercial 10 938,00 euros

• frais de déménagement 4 000,00 euroseuros

• frais administratifs 1 000,00 euros

• frais de licenciement 55 038,05 euros

soit une indemnité totale de 752 237,05 euros.

La société TERTRE NORVINS sera condamnée à payer à la société ISL DEVELOPPEMENT la somme de 752 237,05 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

La demande de la société TERTRE NORVINS d’ordonner la réinstallation de la société ISL DEVELOPPEMENT dans le délai d’un an à compter du jugement avec consignation de la somme fixée à titre d’indemnité de réinstallation, ainsi que sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction en valeur droit au bail à la somme de 100 020 euros, seront rejetées

2- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

La société ISL DEVELOPPEMENT demande que la surface pondérée des locaux soit fixée à 27,70 m2B et la valeur locative unitaire à la somme de 1 800 euros /m2B ainsi que l’a retenu la société TERTRE NORVINS dans ces observations, puis qu’il soit appliqué un coefficient de précarité de 10%, outre les abattements pratiqués par l’expert de 5% pour les travaux de mise en conformité à la charge du preneur et de 1 066 euros, 314 euros et 426 euros au titre de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble à la charge du preneur, soit une indemnité d’occupation de 81 760 euros pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2021. Elle sollicite en conséquence le remboursement d’un trop perçu de 24 310 euros. Elle soutient que l’article 16.5 du bail n’est pas applicable car l’existence du droit légal à indemnité d’éviction écarte toutes les clauses contractuelles concernant le montant des sommes dues en contrepartie de la jouissance des lieux. A titre subsidiaire, elle invoque que l’article 16.5 constitue une clause pénale qui porte atteinte à son droit au renouvellement et à son droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Elle en déduit que compte tenu de son caractère excessif, le montant de l’indemnité d’occupation doit être réduit à celui de la valeur locative de 81 760 euros.

La société TERTRE NORVINS soutient qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société ISL DEVELOPPEMENT lui est redevable d’une indemnité pour son occupation des locaux du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2021, laquelle doit être fixée selon l’article 16.5 du contrat de bail, soit au triple du loyer global de la dernière année, soit une somme de 611 800 euros pour 731 jours d’occupation et un loyer annuel de 101 837,20 euros. Elle souligne que la clause prévoit le versement de l’indemnité à l’expiration du bail et considère qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale puisque le montant de l’indemnité n’est pas forfaitaire dans la mesure où il varie selon la durée de l’occupation. La société TERTRE NORVINS considère également qu’il doit être retenu une surface pondérée des locaux de 27,70 m2B et une valeur locative unitaire de 1 800 euros/m2B. Elle considère qu’il n’y a pas lieu à appliquer d’abattement pour travaux au motif que le local a été loué aménagé et que la société ISL DEVELOPPEMENT a bénéficié d’une franchise de loyer, soit une valeur locative de 47 994 euros. La société TERTRE NORVINS

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

L’article 16.5 du contrat de bail stipule que « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du triple du loyer global de la dernière année de location.» .

Cependant, cette clause ne prévoit pas que cette indemnité d’occupation devra être versée en cas de maintien dans les lieux dans l’attente d’une indemnité d’éviction, lequel, autorisé par la loi, est à distinguer d’une occupation sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation ne doit donc pas être évaluée au triple du loyer global de la dernière année de location mais en application de l’article L 145-28 du code de commerce.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation à la somme de 97 873,89 euros qu’il arrondit à 97 874 euros. Il fixe la surface des locaux à 53,40 m2, leur surface pondérée à 29,22 m2B, qu’il arrondit à 29,20 m2B et la valeur locative à 2 000 euros/m2B, puis applique un abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité supportés par le preneur et déduit l’impôt foncier (752 euros) et l’assurance de l’immeuble (426 euros) à la charge du preneur et retient une valeur locative au 1er octobre 2019 de 53 302 euros qu’il arrondit à 54 300 euros. En appliquant ensuite un coefficient de précarité de 10%, il évalue l’indemnité d’occupation annuelle à 48 370 euros et l’indemnité d’occupation du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2021 à 97 874 euros.

Les parties s’accordent pour que la surface pondérée des locaux soit fixée à 27,70 m2B et la valeur locative unitaire à la somme de 1 800 euros /m2B.

La clause du contrat de bail par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci. Compte tenu de l’activité exercée, l’abattement de 5% préconisé à ce titre par l’expert doit être retenu.

En outre, si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier et l’assurance de l’immeuble à la charge du preneur, il demeure que ces charges incombent légalement au bailleur. Leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative. Leurs coûts respectifs de 752 euros et 426 euros doivent donc être déduits de la valeur locative.

Ainsi la valeur locative au 1er octobre 2019 s’évalue à [(27,70 m2B x 1 800) x 0,95 – 752 – 426 =] 46 189 euros.

Les parties ne contestent pas le coefficient de précarité de 10 %.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation au 1er octobre 2019 s’élève à la somme de (46 189 x 0,90 =) 41 570,10 euros.

Du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2021, l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de (41 570,10 x 731/365 =) 83 254,09 euros, outre les charges et taxes prévues au bail échu.

La société ISL DEVELOPPEMENT ne peut solliciter l’imputation sur l’indemnité d’occupation de la somme de 106 070 euros qu’elle aurait réglée durant cette période dès lors qu’il y aura lieu de tenir compte des charges et taxes prévues au bail qui doivent s’ajouter à l’indemnité d’occupation. Il appartiendra aux parties de faire les comptes, le tribunal n’étant pas saisi d’une demande à ce titre.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle au 1er octobre 2019 sera fixée à la somme de 41 570,10 euros et la société ISL DEVELOPPEMENT sera condamnée à payer à la société TERTRE NORVINS la somme de 83 254,09 euros, outre les charges et taxes prévues au bail échu au titre de la période du1er octobre 2019 au 1er octobre 2021.

La demande de la société ISL DEVELOPPEMENT de condamnation de la société TERTRE NORVINS à lui payer la somme de 24 310 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en remboursement du trop-perçu versé entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2021 sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la société TERTRE NORVINS, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, avec recouvrement direct au profit de la société SALABERT & [Localité 5], avocats.

b) Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner la société TERTRE NORVINS à payer à la société ISL DEVELOPPEMENT la somme de 6 000 euros.

La demande de la société TERTRE NORVINS de condamnation de la société ISL DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 20 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes de la société TERTRE NORVINS de résolution du contrat de bail et de déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société ISL DEVELOPPEMENT ;

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société TERTRE NORVINS à la société ISL DEVELOPPEMENT à la somme de 752 237,05 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 681 261,00 euros

— indemnités accessoires

• trouble commercial 10 938,00 euros

• frais de déménagement 4 000,00 euroseuros

• frais administratifs 1 000,00 euros

• frais de licenciement 55 038,05 euros

Condamne la société TERTRE NORVINS à payer à la société ISL DEVELOPPEMENT l’indemnité d’éviction ainsi fixée de 752 237,05 euros (sept cent cinquante deux mille deux cent trente sept euros et cinq centimes) ;

Rejette la demande de la société TERTRE NORVINS d’ordonner la réinstallation de la société ISL DEVELOPPEMENT dans le délai d’un an à compter du jugement avec consignation de la somme fixée à titre d’indemnité de réinstallation ;

Rejette la demande de la société TERTRE NORVINS de fixation de l’indemnité d’éviction en valeur droit au bail à la somme de 100 020 euros ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle au 1er octobre 2019 à la somme de 41 570,10 euros ;

Condamne la société ISL DEVELOPPEMENT à payer à la société TERTRE NORVINS une indemnité d’occupation de 83 254,09 euros (quatre vingt trois mille deux cent cinquante quatre euros et neuf centimes), outre les charges et taxes prévues au bail échu, au titre de la période du1er octobre 2019 au 1er octobre 2021 ;

Rejette la demande de la société ISL DEVELOPPEMENT de condamnation de la société TERTRE NORVINS à lui payer la somme de 24 310 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en remboursement du trop-perçu versé entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2021 ;

Condamne la société TERTRE NORVINS aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, avec recouvrement direct au profit de la société SALABERT & [Localité 5], avocats.;

Condamne la société TERTRE NORVINS à payer à la société ISL DEVELOPPEMENT la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société TERTRE NORVINS de condamnation de la société ISL DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER