TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e Pierre Julien DURAND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04278 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3TTZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [Y], domiciliée : chez PROVENCIA GESTION, [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O] [G]

né le 29 Avril 1970 à COTE D’IVOIRE, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 février 2019, Madame [H] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 565 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [Y] a fait signifier à Monsieur [R] [O] [G] par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023 un commandement de payer la somme de 4497,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2023, Madame [H] [Y] a fait assigner Monsieur [R] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du CPC, vu le commandement de payer :

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer la somme de 6641,29 euros, à titre de provision, selon décompte arrêté au 24 avril 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ; et ce, en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,

— CONSTATER, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— REFUSER d’accorder tout délais de grâce à la requise ; et ce, en considération de leur attitude irrespectueuse de leurs obligations contractuelles,

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement à payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [Y] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Madame [H] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12.961,04 euros, selon décompte en date du 14 février 2024, terme de février inclus.

Monsieur [R] [O] [G], représenté par son conseil, reconnaît la dette locative et, dans ses conclusions en réponse, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu l’article 1228 et 1343-5 du code civil, vu Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, vu les pièces versées aux débats :

A titre principal :

— Suspendre la clause résolutoire insérée au bail d’habitation et autoriser Monsieur [G] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités,

En tout état de cause :

— REJETER l’intégralité des demandes fins et conclusions des demandeurs,

— Débouter le demandeur de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 06 juin 2023, soit plus six semaines avant la première audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [H] [Y] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mars 2023, pour la somme en principal de 4497,30 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mai 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [R] [O] [G] justifie percevoir un salaire mensuel de 1435,46 euros et avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. Néanmoins, compte tenu du montant de la dette (12.961,04 euros), du rapport social indiquant que Monsieur [R] [O] [G] « cumule les dettes et a un découvert bancaire important qui contribue à déstabiliser son budget chaque mois » et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [R] [O] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [O] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [O] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 711,05 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [R] [O] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [O] [G] reste devoir la somme de 12.961,04 euros, à la date du 14 février 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [O] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [R] [O] [G] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 12.961,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4497,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2019 entre Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [O] [G] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [O] [G];

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] [G] à verser à Madame [H] [Y], à titre provisionnel, la somme de 12.961,04 euros décompte arrêté au 14 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4497,30 euros à compter du 16 mars 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 711,05 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] [G] à verser à Madame [H] [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,