TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Véronique BOLLANI ; S.A.S. FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/01770 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALK

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0255

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01770 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2022, la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU a consenti un bail d’habitation à la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE pour le logement exclusif de Mme [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5620 euros et d’une provision pour charges de 965,77 euros.

Par courrier du 4 août 2023 la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE a donné congé et a libéré les lieux le 7 septembre 2023 avec remise des clés.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 15647,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU a assigné la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

15647,76 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, 1806,01 HT soit 2167,21 euros TTC au titre des dégaradations locatives, Autoriser la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU à prélever sur le montant du dépôt de garantie la somme de 2167,21 euros TTC au titre des dégardations locatives, Condamner la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 mai 2024, a été deux fois renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 19 février 2025.

À l’audience du 19 février 2025 la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU pour l’exposé de ses différents moyens.

La société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur la loi applicable, il convient de relever que les parties ont expressément soumis le contrat de bail, pourtant consenti à une personne morale, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il convient en conséquence de faire application de cette loi au présent litige.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, la société CIVILE CENTRALE MONCEAU verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2023, la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE lui devait la somme de 15647,76 euros au titre des échéances des mois de juillet à septembre 2023, le loyer du dernier mois ayant été calculé au prorata de la durée d’occupation.

Malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 5 septembre 2023, la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE n’a pas réglé la dette locative de 15647,76 euros qui y était mentionnée.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamneé à payer cette somme à la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

En l’espèce la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU sollicite la condamnation de la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE au paiement de la somme de 2167,21 TTC au titre des réparations locatives correspondant à des travaux de peinture dans l’entrée, le séjour, la cuisine, le couloir, les cinq chambres, le dégagement et le dressing ainsi qu’au changement de la serrure de la cave.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 5 juillet 2022 d’une part qu’une clé de cave a été remise sans autre précision que la nécessité de bien enfoncer la clé pour ouvrir la porte et d’autre part que tous les murs ont été repeints et sont dans un état neuf.

Il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice valant état des lieux de sortie établi le 7 septembre 2023 en présence de la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE que la peinture des murs est en état d’usage et / ou présente des traces noiratres (entrée, cuisine, couloir, chambre 3), de frottement (séjour, cuisine, chambre 1, chambre 2, chambre 3, chambre 1 sur cour, dressing), d’enduits de percements rebouchés (séjour, chambre 2 sur cour), de chocs ou écaillements (couloir, dégagement). Par ailleurs la porte de la cave ne ferme pas et le bois de la porte est abîmé autour de la serrure.

La demanderesse justifie ainsi des dégradations alléguées.

Ces réparations incombent à la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE en application des dispositions susvisées laquelle n’a en outre occupé le bien que durant 14 mois de sorte que l’état des peintures ne relève pas d’une usure normale.

La SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU produit un devis de travaux du 28 septembre 2023 établi par la société VINCI pour un total TTC de 47635,06 euros incluant notamment des travaux de peinture pour un total de 26203,53 euros. Elle prétend au paiement sur ce montant de la somme de 1658,60 euros TTC ce qui apparait comme justifié eu égard à la surface habitable de l’appartement de 197m² et au nombre de pièces concernées.

Elle produit par ailleurs un devis d’un montant de 508,61 euros pour les travaux de changement de la serrure de la cave.

La société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE sera en conséquence condamnée à payer à la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU la somme de 2167,21 euros au titre des réparations locatives.

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, cette somme pourra être retenue sur le dépôt de garantie.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, exclusion faite du coût du commandement de payer lequel n’est pas indispensable à l’introduction de la présente instance et ne relève pas des dépens.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à payer à la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU la somme de 15647,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023,

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à payer à la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU la somme de 2167,21 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que cette dernière somme pourra être prélevée sur le montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE aux dépens hors coût du commandement de payer du 5 septembre 2023 ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à payer à la SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge