TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08436 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z5T

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T],

Madame [M] [A] épouse [T],

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître MAKOSSO, avocat au barreau du Val-De-Marne

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z],

comparant en personne

Madame [J] [B] épouse [Z],

non comparante, ni représentée

demeurant tous les deux [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08436 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z5T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2011, M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] ont donné à bail à M. [D] [Z] et Mme [J] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], outre une cave à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1620 euros outre 75 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4767,32 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, les 14 et 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] ont fait assigner Monsieur M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail de plein droit ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail au vu des manquements des locataires ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à leur payer la somme de 8499,12 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à leur payer l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte produit à l’audience ;

— condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux;

— condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à leur payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 15011,87 euros, selon décompte en date du 18 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement en soulignant que les deux derniers paiements apparaissant au décompte sont en réalité revenus impayés ; que le dernier règlement effectif est donc le paiement de la somme de 1988,08 euros le 2 août 2024.

Mme [J] [B] épouse [Z], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

M. [D] [Z] a comparu en personne. Il a indiqué être divorcé ; que le divorce a été prononcé en avril 2024, mais que leur séparation datait de 2019 ; que son ex-épouse est bien informée de la présente procédure. Il a ajouté qu’ils ont deux enfants de 17 et 10 ans en résidence alternée ; qu’il est gérant d’un restaurant et a perçu environ 2500 euros par mois de revenus en 2024 ; qu’il a connu un “passage à vide”, des difficultés professionnelles du fait de la crise sanitaire ainsi que des problèmes personnels ; qu’il a dû payer des dettes du restaurant ; qu’en outre sa mère est décédée en juillet 2024, ce qui l’a perturbé.

Il souhaite quitter ce logement, dit avoir contacté une assistante sociale début 2024 et qu’une demande de logement social a été faite le 5 mai 2024.

Il a indiqué ne pas être certain de l’exactitude du décompte dans la mesure où il pensait devoir environ 12000 euros. Il demande des délais de paiement à hauteur de 800 euros en sus du loyer et a souligné craindre d’être expulsé devant ses enfants.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 4] par voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2024, bien que cette démarche ne soit pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques, démarche qui en tout état de cause ne peut être que plus favorable aux locataires.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 avril 2011 contient une clause résolutoire en l’article 2.11 des conditions générales qui prévoit la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 14 et 18 mars 2024, pour la somme en principal de 4767,32 euros. Ce commandement rappelle que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette.

Il est toutefois constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a pris effet le 1er mai 2011 pour une durée de trois ans. Il s’est ensuite tacitement reconduit, et ceci pour la dernière fois le 1er mai 2023. M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler la dette à compter du 18 mars 2024. Dans les deux mois du commandement, un unique paiement de 1988,08 euros est intervenu, montant insuffisant à régler la somme visée au commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] produisent un décompte actualisé au 18 octobre 2024 faisant apparaître que M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] restaient devoir la somme de 15011,87 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

M. [D] [Z] conteste ce décompte en indiquant qu’il estimait la dette à environ 12000 euros. Il ne précise toutefois pas les éléments qui seraient erronés dans le décompte et ne justifie, ni ne fait état, de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

En outre, s’il fait état du fait qu’il est divorcé de Mme [J] [B] épouse [Z], il n’en justifie pas. Il ne justifie pas non plus du fait que celle-ci ait informé les bailleurs de cette situation. Celle-ci demeure donc tenue des obligations découlant du bail.

Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 15011,87 euros arrêtée au 18 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Ces dispositions ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience dans la mesure où le dernier paiement effectif date du 2 août 2024. En outre, aucune des parties ne formalise cette demande à l’audience.

En outre, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, et ceci également à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, M. [D] [Z], qui ne produit aucun justificatif de sa situation, explique percevoir en 2024 un revenu d’environ 2500 euros par mois. Il propose de régler la dette par versements mensuels de 800 euros en sus du loyer. Il convient de souligner que le loyer est à ce jour de 1941,72 euros outre une provision sur charges de 112 euros, soit un total de 2053,72 euros. La proposition faite serait ainsi supérieure à ses revenus selon ses propres déclarations.

Les défendeurs n’apparaissent pas en situation de régler leur dette locative, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Ceux-ci étant occupants sans droit ni titre depuis le 19 mai 2024, leur expulsion sera par ordonnée dans les conditions prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le loyer pour le mois d’octobre 2024 est de 1941,72 euros.

En l’absence de tout justificatif du départ de la défenderesse des lieux loués, M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2011 entre M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] et M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], outre une cave à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] la somme de 15011,87 euros, au titre de la dette locative au 18 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

DEBOUTE M. [D] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à verser à M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] à verser à M. [G] [T] et Mme [M] [A] épouse [T] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [Z] et Mme [J] [B] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Fait à [Localité 4], le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE