TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00996 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTKE

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EMILE ZOLA BOIS 14

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BT METAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Bruno MOTILA, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE du 21 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2024, la SCI Emile Zola Bois 14 a mis à bail au profit de la SAS BT Métal des locaux situés au n° [Adresse 1] à Villeneuve d’Ascq (Nord) à compter du 20 décembre 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le bail prévoit un loyer annuel de 27 300 euros HT, payable par quart et d’avance, et le versement d’un dépôt de garantie de 6 825 euros.

A la suite d’impayés, la SCI Emile Zola Bois 14 a signifié à la SAS BT Métal le 16 avril 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 21 juin 2025, la SCI Emile Zola Bois 14 a assigné la SAS BT Métal devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et le paiement de la défenderesse à diverses sommes dues en application du bail.

La SAS BT Métal a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025. Après un renvoi, elle a été plaidée le 23 septembre 2025.

La SCI Emile Zola Bois 14, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, notamment aux fins de :

— constater, par l’effet de la clause résolutoire et à compter du 15 mai 2025, la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la requérante à la SAS BT Métal, portant sur le bien situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (Nord) ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de deux cents euros (200 euros) par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— fixer à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation égale au terme trimestriel de six mille huit cent vingt-cinq euros (6 825 euros) ;

— condamner la société BT Métal également au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que la dette locative a été payée mais maintient ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation dans l’hypothèse où la SAS BT Metal se maintiendrait dans les lieux. Elle demande la compensation entre le dépôt de garantie et les condamnations au titre de l’article 700 et des dépens.

La SAS BT Métal, représentée par son avocat, ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire et indique qu’elle quittera les lieux le 5 ou le 10 octobre 2025 au plus tard. Elle demande que l’expulsion ne soit prononcée qu’à compter de la décision à intervenir. Elle soutient que la demande au titre de l’indemnité d’occupation n’est pas fondée dès lors qu’elle a apuré la dette locative.

Elle demande reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie de 6 825 euros et la condamnation de la SCI Emile Zola à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

Le commandement du 16 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 14 849,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 191,16 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SAS BT Métal de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SAS BT Métal occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Si la SAS BT Métal a réglé le solde de la dette au 30 septembre 2025, elle reste redevable à compter du 1er octobre 2025 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, en contrepartie de la disposition des locaux, si ceux-ci ne sont pas libérés.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS BT Métal à compter du 1er octobre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, les locaux n’ont pas libérés par le preneur et l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué, de sorte que l’obligation de restitution du dépôt de garantie est sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande reconventionnelle.

La demande de compensation est donc sans objet.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SAS BT Métal, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le commandement de payer du 16 avril 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de rejeter la demande de la SAS BT Métal et de la condamner à payer à la SCI Emile Zola Bois 14 la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI Emile Zola Bois 14 et la SAS BT Métal concernant les locaux situés au n° [Adresse 1] à Villeneuve d’Ascq (Nord) depuis le 16 mai 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BT Métal et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la SCI Emile Zola Bois 14 à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS BT Métal à payer à la SCI Emile Zola Bois 14 à compter du 1er octobre 2025, à défaut de libération des lieux, une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS BT Métal aux dépens, y compris le commandement de payer du 16 avril 2025. ;

Condamne la SAS BT Métal à payer à la SCI Emile Zola Bois 14 la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SAS BT Métal en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN