TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Mélanie BRAUGE-BOYER

Monsieur [J] [I]

M^e Catherine BODIN MAITAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06054 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGET

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA MARINA,

[Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté par M^e Catherine BODIN MAITAM, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06054 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGET

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 décembre 1977, Monsieur [O] aux droits duquel vient la SCI LA MARINA a donné à bail à M. et Mme [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer actuel de 214, 35 euros par trimestre soumis aux dispositions légales de la loi de 1948.

M. [J] [I] a occupé l’appartement donné en location à M et Mme [U] [I].

A compter d’octobre 2007, M. [J] [I] a occupé un logement sur le même pallier [Adresse 6] durant le temps des travaux dans son logement.

Il n’a jamais réintégré son appartement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA MARINA a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 12 185, 05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, premier trimestre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 septembre 2024, la SCI LA MARINA a fait assigner M. [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M. [J] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4 374, 75 euros, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal du montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mai 2024

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA MARINA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 avril 2024, et ce pendant plus d’un mois.

Initialement appelée à l’audience du 20 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être retenue à l’audience du 14 février 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré. Elle a fait l’objet d’une réouverture des débats l’audience du 13 juin 2025 compte tenu des difficultés sérieuses liées à l’identification du logement en cause.

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI LA MARINA et M. [J] [I] étaient représentés par leur conseil. Suivant ordonnance 13 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2025 au fond en accord avec l’ensemble des parties.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SCI LA MARINA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est oralement référé et maintient les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 5401, 65 euros arrêté au mois de janvier 2025 inclus. Elle sollicite en outre le débouté de l’ensemble des demandes de M. [J] [I].

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA MARINA allègue que M. [J] [I] ne paie plus son loyer de longue date, qu’il n’a réglé aucune somme malgré la délivrance d’un commandement de payer le 9 avril 2024.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de M. [I] à la réintégration dans son logement initial indiquant que ce dernier a été relogé entre le 1er octobre 2007 et fin décembre 2007 afin de permettre la réalisation des travaux dans le logement objet du bail, que cette réintégration dans le logement initial ne pouvait être exigée que jusqu’au mois de décembre 2010, soit trois années après la fin des travaux ou 2013 si la prescription de 5 ans trouve à s’appliquer, que cette demande doit être déclarée irrecevable.

Elle souligne la mauvaise foi du locataire qui se prévaut d’un protocole d’accord signé le 8 octobre 2007 aux termes duquel ce dernier acceptait d’être relogé dans l’appartement à côté sur le même palier et gratuitement pendant la durée d’occupation liée aux travaux en indiquant qu’il n’a jamais fait valoir son droit à réintégration dans l’appartement d’origine dont il ne payait déjà plus le loyer. Le bailleur observe que le défendeur occupe un appartement [Adresse 2] depuis 1995 sans frais.

M. [J] [I] n’a jamais comparu ni son conseil. Des demandes de renvoi ont été systématiquement formulées par courriel au greffe avant l’audience. Un jeu de conclusion a également été adressé au greffe ainsi que des pièces, par courrier reçu le 14 mars 2025, hors audience. La procédure étant orale, ces éléments seront écartés des débats.

Aucune demande de renvoi n’a été adressée au tribunal pour l’audience du 10 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2025.

Un courrier du conseil de M. [J] [I] est parvenu au greffe le 7 novembre 2025 se référant à des conclusions non jointes et non visées par le greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés saisi par le preneur dans le délai d’un mois susvisé peut lui accorder pour le paiement du loyer des délais dans les termes de l’article 1343-5 du code civil.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l’ordonnance du juge.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 1977 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 12 185, 05 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Toutefois, il est constant que pour être valable, le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi. Or, il résulte des écritures de la SCI MARINA que M. [J] [I] ne réside plus dans les lieux, objet du bail depuis près de 18 ans, qu’il existe un conflit entre eux sur l’occupation du local mis à la disposition du locataire depuis 2007 durant le temps des travaux. La SCI LA MARINA ne justifie pas d’avoir proposé à M. [J] [I] de lui avoir signifié la fin des travaux et de lui avoir proposé de réintégrer les lieux à la fin de l’année 2007 ou au cours de l’année 2008 ni même postérieurement.

La question de l’occupation du local à titre gratuit et donc liée directement à la question de l’occupation des lieux et de l’arriéré de payer qui fonde la délivrance du commandement de payer et le jeu de la clause résolutoire.

En outre, il a été indiqué au cours des débats que l’appartement objet du bail situé au 2 eme étage porte droite du [Adresse 2] a fait l’objet d’un nouveau contrat de location et que des locataires ont intégré les lieux.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et la SCI LA MARINA sera déboutée de sa demande et des demandes subséquentes, devenues sans objet, notamment la demande d’expulsion du logement objet du bail et de la fixation d’une indemnité d’occupation.

Il sera observé qu’aucune demande subsidiaire de prononcé de résiliation judiciaire n’a été formulé ni dans les écritures ni à l’audience.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI LA MARINA produit un décompte démontrant que M. [J] [I] reste lui devoir la somme de 15070, 30 euros à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés à cette date pour le logement situé [Adresse 4] porte droite 75014 objet du bail du 7 décembre 1977.

Toutefois, il ressort des propres écritures de la SCI LA MARINA que M. [J] [I] n’occupe plus les lieux depuis octobre 2007, qu’il n’a jamais réintégré l’appartement à la suite de la réalisation des travaux. Il a été indiqué à l’audience qu’il ne lui avait jamais été proposé de réintégrer le logement compte tenu d’une dette locative antérieure d’une part et que l’appartement a été donné en location à un autre locataire d’autre part.

Il est constant que la demande financière au titre de l’arriéré locatif ne porte pas sur le local mis à la disposition de M.[J] [I] à partir de 2007 au même étage et à la même adresse mais sur l’arriéré locatif de l’appartement objet du bail du 7 décembre 1977 non occupé par M. [I].

Dès lors, la SCI LA MARINA sera déboutée de sa demande au titre des arriérés locatifs pour le logement situé [Adresse 4] porte droite 75014 objet du bail du 7 décembre 1977 qui n’est plus occupé par M. [I] depuis octobre 2007 et reloué par la SCI LA MARINA.

Sur les demandes accessoires

La SCI MARINA partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’issue du litige ne justifient pas le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE ne pas être valablement saisi des écritures et demandes reconventionnelles de M. [J] [I] qui n’ont ni été ni valablement déposées ni soutenues oralement à l’audience,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 1977 entre la SCI LA MARINA et les parents de M. [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], ne sont pas réunies,

DEBOUTE la SCI LA MARINA de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SCI LA MARINA de sa demande de condamnation à l’arriéré locatif pour le logement situé au [Adresse 8],

DEBOUTE la SCI LA MARINA de sa demande au titre de l’article 700 du code de rpoécdure civile,

CONDAMNE la SCI LA MARINA aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.