TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Nathalie BUNIAK

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10504

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAZ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Madame [V] [S] [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [U] [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représentés

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [S] [X] [W] et M. [U] [Y] [T] sont propriétaires indivis du lot n°59 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème, représenté par son syndic le Cabinet Craunot, a assigné, devant ce tribunal, Mme [V] [S] [X] [W] et M. [U] [Y] [T] aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— le recevoir en ses demandes et y faisant droit,

— constater, sur le fondement des documents produits, que Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] sont solidairement redevables, à son égard, de la somme de 10.351,04 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 26 juillet 2024 et correspondant à la période allant du 7 septembre 2021 au 15 juillet 2024,

En conséquence,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 10.351,04 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Mme [V] [X] [W], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et M. [U] [T], assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de Mme [X] [W] et de M. [T] sur le lot n°59 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2021, 4 juin 2021, 20 juin 2022, 9 juin 2023 et 15 avril 2024, approuvant les comptes 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2021, 2022, 2023 et 2024, les fonds travaux et certains travaux dont ceux sur la chaufferie, de ratification de travaux urgents de chauffage et faisant référence à la procédure contentieuse engagée par la gardienne,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte faisant apparaître, au 26 juillet 2024, – après imputation des règlements des défendeurs entre le 16 septembre 2021 et le 22 mars 2022 à hauteur de 8.000 euros (8 x 1.000) sur les dettes les plus anciennes -, un solde débiteur de 10.351,04 euros, dont 308,54 euros de frais et intérêts.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Mme [V] [X] [W] et de M. [U] [T] est débiteur, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 10.042,50 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période du 7 septembre 2021 au 15 juillet 2024, “appel du 01/07/24 au 30/09/2024”, “appel fonds de travaux Alur – AG du 05/04/2024”" et “1/1 appel procédure Gil/Sdc. – Dommages Intérêts suite jugement” compris.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAZ

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des deux défendeurs en indivision au paiement des charges de copropriété.

Or, aux termes des dispositions de l’article 1310 du code civil, “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause du règlement de copropriété prévoyant ladite solidarité. Sa demande de ce chef sera rejetée.

Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation respective de paiement en leur qualité de copropriétaires. En conséquence, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, conjointement et chacun pour moitié, la somme susvisée de 10.042,50 euros, avec, s’agissant de Mme [V] [X] [W], pour sa part, intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024, et s’agissant de M. [U] [T], pour sa part, avec intérêts au taux légal compter du 27 août 2024.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les avis de réception des “relances valant mises en demeure” des 7 septembre 2021, 12 septembre 2022, 12 mai 2023, 11 septembre 2023 et 15 février 2024 ne sont pas produits de sorte que les frais facturés à hauteur de 150 euros (5x30) seront écartés.

Par ailleurs, les honoraires d’avocats relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, le syndicat des copropriétaires n’explique et ne justifie pas des frais comptabilisés les 22 et 25 avril 2024 soit “envoi en LRAR Chèques” et “Frais envoi usage appartement”. Les frais pour 13,24 euros (6,62 x 2) seront déduits.

Enfin, le demandeur ne détaille pas la nature des “intérêts bancaires” à hauteur de 13,30 euros et n’en justifie pas de sorte que cette somme sera écartée.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais dont ceux de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, et chacun des défendeurs ayant contribué, par leur absence de règlement respectif, à l’engagement de la procédure, Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] seront in solidum condamnés aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [V] [X] [W] et M. [U] [T] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [V] [S] [X] [W] et M. [U] [Y] [T], conjointement et chacun pour moitié, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] :

— la somme de 10.042,50 euros, au titre des appels de charges et de travaux pour la période du 7 septembre 2021 au 15 juillet 2024, “appel du 01/07/24 au 30/09/2024”, “appel fonds de travaux Alur – AG du 05/04/2024”" et “1/1 appel procédure Gil/Sdc. – Dommages Intérêts suite jugement” compris, avec, s’agissant de Mme [V] [X] [W], pour sa part, intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024, et, s’agissant de M. [U] [T], pour sa part, avec intérêts au taux légal compter du 27 août 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de ses demandes au titre de la solidarité, des frais et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [S] [X] [W] et M. [U] [Y] [T] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [S] [X] [W] et M. [U] [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 02 Octobre 2025

La Greffière La Présidente