TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00166 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYVJ

JUGEMENT

Du : 06 Juin 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 10]

C/

[L] [Y]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [Y]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 11]

Représenté par son syndic SAS FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Hervé CASSEL, substitué par Maître François MICHAUD, avocats au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 12 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

Monsieur [L] [Y] demeurant [Adresse 3] est propriétaire de deux lots, un appartement et un parking, dans la résidence dénommée [Adresse 9] située à cette adresse.

Il n’est pas à jour de ses charges.

Une sommation de payer à l’initiative du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 17 juin 2022 lui a été signifiée par huissier de justice.

Par acte introductif d’instance du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, [Adresse 1] à Marly le Roi (78160), a assigné M. [L] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions d’actualisation contenant notamment une mise à jour de sa demande de paiement de charges et a produit un procès-verbal de signification par commissaire de justice du 9 mai 2025. Il a ajouté que le procès-verbal du 19 mars 2024 de l’assemblée générale de la copropriété avait été signé électroniquement. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sollicite de :

— CONDAMNER M. [L] [Y] à lui payer la somme de 5 064,50 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 1er avril 2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juin 2022

— CONDAMNER M. [L] [Y] à lui payer la somme de 1 362,76 euros au titre des frais de recouvrement

— CONDAMNER M. [L] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER M. [L] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Régulièrement assigné, M. [L] [Y] n’est ni comparant ni représenté à l’audience du 12 mai 2025. Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] est représenté à l’audience. M. [L] [Y] est non comparant et non représenté. Le montant demandé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] est supérieur aux 5 000 euros visés à l’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire et en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…) »

L’article 14-1 de la même loi ajoute : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. (…) La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Et l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose : « Le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

(…) »

Quant aux intérêts, l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise : « Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

Enfin, l’article 1367 du code civil énonce : « La signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.

Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] réclame à M. [L] [Y] une somme de 5 064,50 euros correspondant au relevé de charges établi au 1er avril 2025.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 a approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2024, en revanche, porte des signatures dites électroniques dont rien ne prouve qu’elles satisfont aux conditions prévues à l’article 1367 du code civil. Il n’en sera donc pas tenu compte.

On ne considèrera donc que les dépenses pour la période allant du 01/07/2021 au 30/06/2022 et les provisions relatives aux exercices suivants, le tout étant prévu dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2022.

On déduit donc les sommes suivantes :

— Solde charges du 01.07.2022 au 30.06.2023 : 131,68 euros

— Solde charges du 01.07.2023 au 30.06.20244 : 74,41 euros

Soit 206,09 euros.

La somme due par M. [L] [Y] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] au titre des charges impayées est donc de :

5 064,50 – 206,09 = 4 858,41 euros

Les intérêts seront calculés à compter de la date du 17 juin 2022, date de la sommation de payer, pour la somme réclamée par cet acte, en l’occurrence 1 757,30 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

En conséquence, M. [L] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 858,41 euros arrêtée au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juin 2022 pour la somme de 1 757,30 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Par ailleurs, l’article 9.1 du contrat type de syndic prévu par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les actions suivantes : « Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure ; Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; Frais de constitution d’hypothèque ; Frais de mainlevée d’hypothèque ; Dépôt d’une requête en injonction de payer ; Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). »

De ce fait, le requérant doit produire une mise en demeure préalable, une créance justifiée et le détail des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires ceux qui se révèlent nécessaires au recouvrement de la créance.

L’application aux cas d’espèce est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] réclame à M. [L] [Y] une somme de 1 362,76 euros pour tous les frais exposés par sa faute.

Or, alors que l’assignation date du 2 janvier 2025, il est constaté qu’aucune mise en demeure conforme n’est démontrée, l’exploit d’huissier du 17 juin 2022, soit deux ans et demi auparavant, ne pouvant la remplacer. Dès lors, le syndicat n’est pas fondé, en l’absence de mise en demeure préalable, à obtenir les frais du commandement de payer, dont la nécessité n’est pas établie. Les autres frais, s’ils ont été stipulés dans le contrat de syndic, ne peuvent être qualifiés de nécessaires pour le recouvrement de la créance. En effet, le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, la vérification du bon recouvrement des charges constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété, sauf démarche exceptionnelle dont il n’est pas justifié.

Il s’agit notamment, mais pas uniquement, des deux sommes intitulées Constitution dossier huissier de 250 euros des 23 mai 2022 et 3 juin 2024 ou de la Constitution du dossier avocat de 410 euros du 20 septembre 2024.

En conséquence la demande au titre des frais ne peut être accueillie.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sera débouté de sa demande à hauteur de 1 362,76 euros de paiement des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil énonce : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Et l’article 1231-6 dudit code précise : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’article 1231-7 du même code ajoute : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] réclame à M. [L] [Y] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires et distincts en raison des difficultés que celui-ci a causées à la trésorerie de la copropriété. En effet, le budget de la copropriété est de l’ordre de 109 000 euros et la dette de M. [L] [Y] en représente près de 5%. De fait, alors que le montant des charges trimestrielles de M. [L] [Y] est d’environ 400 euros, l’absence de paiement fait s’accroître son solde débiteur contraignant le syndicat des copropriétaires à demander le paiement de ces charges en justice.

Dûment averti, M. [L] [Y] ne règle pourtant qu’épisodiquement ses charges depuis le 1er juillet 2021. Les dommages et intérêts prévus aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil seront donc attribués au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] pour un montant de 1 200 euros.

En conséquence, M. [L] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] une somme de 1 200 euros de dommages et intérêts pour réparer le préjudice qu’il cause à la trésorerie de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputée contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 858,41euros arrêtée au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juin 2022 pour la somme de 1 757,30 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande à hauteur de 1 362,76 euros de paiement des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 200 euros de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [L] [Y] aux dépens de la présente instance recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT