TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/50148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SM2

N° : 3

Assignation du :

26 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 25 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 14] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 14], madame [N] [S]

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [P]

né le 6 juillet 1982 à [Localité 13] (68)

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [R] [C] [O]

née le 5 avril 1982 à [Localité 11] (84)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] et Mme [X] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 15], lot n°111 de copropriété, bâtiment B, 3ème étage, porte gauche.

Par acte du 26 décembre 2024, la ville de Paris les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi le 28 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, la ville de [Localité 14] sollicite de :

A titre principal,

— juger que Mme [X] et M. [P] ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, 3ème étage, porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°111) ;

— Et condamner respectivement M. [P] et Mme [X] à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 14] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que M. [P] et Mme [X] ont enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et la délibération du conseil de [Localité 14] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

— Et condamner respectivement M. [P] et Mme [X] à une amende civile de 5 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 14] conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

A titre subsidiaire,

— juger que M. [P] et Mme [X] ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de coutes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, 3ème étage, porte gauche de l’immeuble du [Adresse 1] (constituant le lot 111) ;

— Et condamner respectivement M. [P] et Mme [X] à une amende civile de 25 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 14] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que M. [P] et Mme [X] ont enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et la délibération du conseil de [Localité 14] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

— Et condamner respectivement M. [P] et Mme [X] à une amende civile de 2 500 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 14] conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

En tout état de cause,

— débouter M. [P] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner respectivement M. [P] et Mme [X] à verser à la ville de [Localité 14] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions remises et développées oralement à l’audience, M. [P] et Mme [X] demandent de :

A titre principal,

— juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ne s’appliquent pas au litige ;

— juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

— juger que la ville de [Localité 14] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la fiche H2 produites par les services de la ville de [Localité 14] constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que la fiche H2, ne démontre pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

— juger que la ville de [Localité 14] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que M. [P] et Mme [X] ont toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de la bonne foi de M. [P] et Mme [X] ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 14] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de M. [P] et Mme [X] ;

— débouter la ville de [Localité 14] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 14] de sa demande de condamnation à la somme de 5 000 euros pour absence de déclaration d’enregistrement ;

— débouter la ville de [Localité 14] de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieurs,

A titre subsidiaire,

— juger de la bonne foi et des diligences de Mme [X] ;

— juger de la situation personnelle de M. [P] et de sa coopération avec la ville de [Localité 14] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction ;

En conséquence,

— condamner M. [P] et Mme [X] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 14] ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le président ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme de 1 euro symbolique,

— juger que le montant de 50 000 euros chacun au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que le montant de 25 000 euros chacun au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que le montant de 5 000 euros au titre de l’amende civile pour absence d’enregistrement est manifestement disproportionné ;

En conséquence,

— écarter les estimations de la ville de [Localité 14] du calcul du montant de l’amende civile prononcée ;

— condamner M. [P] et Mme [X] à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le président devait condamner M. [P] et Mme [X] à deux amendes distinctes,

— juger que le montant de 50 000 euros chacun au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que le montant de 25 000 euros chacun au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que les estimations de gains proposées par la ville de [Localité 14] sont disproportionnées ;

En conséquence,

— écarter les estimations de la ville de [Localité 14] du calcul du montant de l’amende civile prononcée ;

— condamner M. [P] et Mme [X] à deux amendes distinctes proportionnelles à leur part de propriété du local litigieux et dont la somme combinée ne pourrait excéder 1 500 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas que M. [P] et Mme [X] soit condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 14] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 17] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 14], et notamment du constat de location meublée touristique du 6 août 2024 établi par Mme [B], en sa qualité de contrôleuse assermentée, que M. [P] et Mme [X] ont mis leur appartement situé [Adresse 4], lot de copropriété n°111, bâtiment B, 3ème étage, porte gauche, en location via la plateforme Airbnb à compter de juillet 2020.

Le logement n’est pas la résidence principale des défendeurs, celle-ci étant située [Adresse 7].

Les défendeurs soutiennent que la fiche H2, la fiche R et le règlement de copropriété sont postérieurs au 1er janvier 1970, que les informations d’identification du bien de la fiche H2 sont en discordance avec le constat d’infraction et la fiche R, de sorte que la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas rapportée.

Toutefois, les pièces produites par la ville de [Localité 14] permettent d’établir l’usage d’habitation dès lors que :

— la fiche H2 du 4 décembre 1970 indique que le bien situé au [Adresse 3], [Adresse 12], 3ème étage, porte gauche, propriété à l’époque de M. [H], est occupé par une locataire, Mme [Z] [W] moyennant un loyer annuel de 707,24 francs au 1er janvier 1970 ;

— la fiche R du 4 décembre 1970 confirme bien que l’appartement, bâtiment B, 3ème étage gauche, est bien occupé par Mme [Z] [W] en 1970 ;

— le règlement de copropriété de 1971 désignant le lot n°111 comme un logement composé d’une pièce, une cuisine et un placard, confirmant ainsi les informations de la fiche H2.

La circonstance que la fiche H2 comporte quelques ratures est sans incidence sur son caractère probant dès lors qu’elle reste parfaitement lisible s’agissant des mentions utiles et qu’elle est corroborée par les autres documents précités qui démontrent que les informations qu’elle contient demeurent valables.

Par ailleurs, la circonstance que le bien litigieux ne comportait pas en 1970 de salle d’eau n’est pas de nature à remettre en cause son usage d’habitation dès lors que le bien disposait bien de l’eau courante, d’une cuisine, du gaz et de l’électricité et que le règlement de copropriété précise bien que le lot n°111 est assorti d’un droit d’usage des water-closet communs.

Au surplus, la location du bien en courte durée ne peut être contestée, les décomptes des nuitées communiquées par la plateforme Airbnb pour l’appartement litigieux faisant apparaître des locations sur 35 nuitées en 2020, 40 nuitées en 2021, 344 nuitées en 2022 et 347 nuitées en 2023. Il résulte des baux mobilités conclus entre 2020 et 2024 et du détail des réservations Airbnb sur la période 2021-2024 que le bien a été loué 464 nuitées via des contrats de bail mobilité (M. [A] 30 nuitées, M. [G] 37 nuitées, M. [F] 66 nuitées, Mme [V] 60 nuitées, Mme [J] 57 nuitées, Mme [M] 31 nuitées, Mme [D] 80 nuitées, Mme [U] 71 nuitées et Mme [K] 32 nuitées). Il s’évince néanmoins de l’ensemble de ces éléments que le logement a été loué 302 nuitées en tant que meublé de tourisme.

Il s’ensuit que M. [P] et Mme [X] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 14] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 14], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de juillet 2020 (date du premier commentaire) à mars 2024 (date du dernier commentaire).

La ville de [Localité 14] estime les gains tirés des locations illicites à 64 300 euros, alors qu’une location licite aurait rapporté 27 048 euros. Le décompte des réservations Airbnb produit par les défendeurs permettent d’établir que les locations illicites ont généré un gain de 4 898,03 euros pour l’année 2024, 3 480,04 euros en 2022 et 1012,2 euros en 2021, les éléments produits ne permettant pas de connaître les gains perçus en 2020 et 2023.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 40 500 euros.

Les défendeurs invoquent leur bonne foi, leur volonté première de louer le bien par des contrats de longue durée et contrat mobilité et leur situation financière personnelle.

Cependant, il est rappelé que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi. En outre, il s’évince du constat d’infraction que la déclaration en ligne a été réalisée le 9 janvier 2018 au nom de Mme [X] pour leur résidence principale du [Adresse 7], que la réglementation lui a été rappelée à cette occasion et que le numéro d’enregistrement obtenu lors de cette déclaration est également celui utilisé par les défendeurs pour louer leur résidence secondaire en meublé touristique, de sorte que ces derniers ne peuvent valablement invoquer leur bonne foi.

De plus, si les défendeurs versent aux débats plusieurs documents concernant leurs charges, aucun justificatif concernant leurs revenus n’est produit permettant d’établir des difficultés financières de nature à les dispenser de tout paiement de l’amende.

Il doit toutefois être porté au crédit des défendeurs qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 14], répondu à son courrier du 30 avril 2024 et demandes de justificatifs et que le bien est retourné à usage d’habitation.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique et de la coopération des défendeurs dans leurs échanges avec la ville de [Localité 14], il convient de fixer l’amende civile à 12 000 euros, à la charge de chacun des défendeurs.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 14] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 14], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5 000 euros.

En l’espèce, comme développé précédemment il est constant que l’appartement litigieux n’a pas fait l’objet d’une déclaration préalable, le numéro d’enregistrement [Numéro identifiant 10]figurant sur l’annonce correspondant à la résidence principale des défendeurs, au [Adresse 5]. Le bien situé [Adresse 1] a donc été mis en location pour de courtes durées sans aucune déclaration préalable. Dès lors, la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 14] est fondée.

M. [P] et Mme [X], propriétaires du bien litigieux, disposent tous les deux de la qualité pour effectuer la déclaration en ligne, de sorte que l’infraction de défaut de déclaration préalable est imputable à chacun des défendeurs.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés chacun à une amende de 5.000 euros, ce montant n’apparaissant pas excessif au regard de la mauvaise foi caractérisée par l’emploi du numéro d’enregistrement de leur résidence principale pour les annonces en ligne pour la location meublée touristique de leur résidence secondaire durant toute la période de location.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, M. [P] et Mme [X] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. La demande, de ce chef, des défendeurs sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [P] au paiement d’une amende civile de 12.000 euros sur les fondements des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne Mme [X] au paiement d’une amende civile de 12.000 euros sur les fondements des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne M. [P] au paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne Mme [X] au paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

Déboute M. [P] et Mme [X] de leurs demandes ;

Condamne M. [P] et Mme [X] aux dépens ;

Condamne M. [P] et Mme [X] à payer à la ville de [Localité 14] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 14] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN