TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e DE LANGLE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e PICARD

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/09757 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVIF

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [E] épouse [K]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. REFLET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09757 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVIF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [K] et M. [G] [K] sont propriétaires des lots n°3, 4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

Par acte en date du 12 août 2022, M. et Mme [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’annulation des résolutions 6, 9 et 23 adoptées aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022.

Aux termes de leur dernières conclusions, notifiées le 5 janvier 2024, et au visa des articles 21, 22 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 9-1, 11 et 26 du décret du 17 mars 1967, M. et Mme [K] demandent au tribunal de :

« – ANNULER les résolutions n°6, 9 et 23 adoptées aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 9] ) qui s’est tenue le 31 mai 2022,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 9] ) représenté par son syndic en exercice la société REFLET IMMOBILIER à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DISPENSER les demandeurs de toute participation aux frais générés par la présente action,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société REFLET IMMOBILIER, aux entiers dépens,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et Prétentions ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 27 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [H] [F] [K] et Monsieur [G] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Madame [H] [F] [K] et Monsieur [G] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11], une indemnité d’un montant de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 8 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’annulation de la résolution n°6

Selon l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : « I.-Pour la validité de la décision : 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes ;[…] 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi. »

Doivent être communiqués aux copropriétaires les informations essentielles et suffisante pour leur permettre de voter de manière éclairée et en toute connaissance de cause notamment pour approuver des travaux ou encore pour approuver les comptes.

Décision du 16 Décembre 2025

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L’article 13 de ce même décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il est constant que lorsque la décision d’assemblée générale attaquée a été confirmée par une décision postérieure contre laquelle le copropriétaire n’a formé aucun recours, de sorte qu’elle est devenue définitive, le copropriétaire n’a plus d’intérêt à agir contre la décision initiale.

En l’espèce, M. et Mme [K] demandent l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 31 mai 2022 concernant l'« approbation du compte travaux fondation bâtiment rue » dans la mesure où à la lecture de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mai 2022, ils ont constaté un dépassement du budget des travaux qui avaient été votés lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2018, de 9.642,35 euros, sans que ce dépassement ne soit signalé ; qu’aucun document justificatif dont le devis n’a été produit en amont de l’assemblée générale de 2022 concernant ce surcoût ; que ce dépassement correspondrait à des travaux supplémentaires non votés, sans transmission du devis à l’assemblée générale ; qu’ils ont voté sans disposer des documents nécessaires et sans que l’ordre du jour mentionne précisément, sans ambiguïté les dépenses soumises aux votes ; que malgré leur demande de consultation des documents afférant à ces travaux, ils n’ont obtenu qu’une partie des pièces demandées, et ce la veille de l’assemblée générale ; et que lors de l’assemblée générale du 26 juillet 2022, des travaux ont été votés mais sans rapport avec les travaux relatifs aux résolutions litigieuses .

Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande expliquant que la résolution litigieuse ne porte pas sur les travaux en tant que tels qui avaient été votés lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2018, mais sur l’approbation des comptes travaux; que l’objet du vote porte sur la régularité comptable et financière des comptes du syndicat et non sur l’approbation des contrats de travaux de sorte qu’aucune communication du devis n’était nécessaire ; et que le dépassement correspond à une régularisation des comptes sans qu’une communication des devis actualisés ou des devis complémentaires soit nécessaire ; que les documents relatifs à l’état financier du syndicat ont bien été transmis avec l’avis de convocation à l’assemblée générale ; qu’une telle transmission même tardive ne peut justifier une nullité de la résolution litigieuse ; que la demande de consultation des pièces a été bien été traitée avec une réponse favorable, quand bien même cette demande a été adressée hors délai par M. et Mme [K] ; et qu’en tout état de cause, ces demandes sont sans objet, l’approbation des comptes travaux fondations bâtiment rue ayant été votée lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2022.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires explique et justifie que la résolution litigieuse de l’assemblée générale du 31 mai 2022 a fait l’objet d’un nouveau vote lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2022, et qu’à l’occasion de cette assemblée générale, la résolution n°5, portant sur l’approbation du compte travaux fondation bâtiment rue, a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, point sur lequel les demandeurs ne formulent aucune observation.

A la lecture de ces deux résolutions, il apparait une identité d’objet de sorte que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 consiste bien en une résolution postérieure adoptée, confirmant la résolution litigieuse, sans qu’il ne soit établi qu’un recours a été engagé à l’encontre de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 dans les délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce point n’étant pas contesté. Cette assemblée, en ce inclus la résolution n°5, postérieure à la résolution litigieuse, est donc définitive.

En conséquence, dans la mesure où la résolution litigieuse a fait l’objet d’une nouvelle décision adoptée par l’assemblée générale du 25 octobre 2022, devenue définitive, M. et Mme [K] ne sont plus fondés à contester la résolution n°6 de l’assemblée générale du 31 mai 2022.

Leur demande sera donc rejetée, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens.

2- Sur l’annulation de la résolution n°9

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 3, en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

En l’espèce, M. et Mme [K] sollicitent l’annulation de la résolution n°9 expliquant que l’obligation figurant à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public ; et que le syndic actuel est reconduit sans discussion et sans mise en concurrence.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic n’est aucunement une formalité prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

Dans la mesure où le défaut de mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic en vue de la désignation d’un syndic professionnel, absence de démarche qui n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires, n’est pas sanctionnée par la nullité, il ne saurait être fait droit à la demande de M. et Mme [K].

En conséquence, M. et Mme [K] seront déboutés de leur demande sur ce point.

3- Sur l’annulation de la résolution n°23

Toute décision votée conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 peut être annulée en cas d’abus de majorité.

L’abus de majorité est caractérisé dès lors que la majorité des copropriétaires utilise ses droits dans l’intention de nuire ou dans un but contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ou pour rompre l’égalité entre les copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui invoque un abus de majorité d’en apporter la preuve.

En l’espèce, M. et Mme [K] demandent l’annulation de la résolution n°23 relative à la fixation du modèle de fenêtre à installer dans la mesure où ce vote crée un abus de majorité car contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires puisque le vote est intervenu après la fin des travaux de ravalement de la façade rue du bâtiment et alors que des travaux de ravalement de la façade cour du même bâtiment devaient se terminer d’ici la fin de l’été 2022 ; qu’un changement de fenêtres pourrait abîmer la façade et impliquer une remise en état, aux frais de chaque copropriétaire ; que le choix du modèle de fenêtre a été fait par les membres du conseil syndical ; et que les termes de la résolution votée sont contradictoires et imprécis.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que les demandeurs n’ont pas contesté cette résolution dans les délais légaux ; que peu importe que le vote portant sur l’uniformisation des fenêtres soit intervenu après les travaux de ravalement ; que ce vote concerne les futures fenêtres ; que les copropriétaires avaient été enjoints à remplacer leurs fenêtres avant le ravalement ; que l’abus de majorité sur une uniformisation de fenêtres n’est pas établi par les demandeurs qui ne justifient pas par ailleurs d’un préjudice ; et que la résolution est extrêmement précise.

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Force est de relever que M. et Mme [K] n’apportent aucun élément précis et probant au soutien de leurs allégations et de nature à caractériser le fait que la résolution litigieuse a été votée afin de servir l’intérêt exclusif d’une groupe majoritaire de copropriétaires au détriment d’un groupe minoritaire ou afin de rompre l’égalité entre les copropriétaires ou encore avec une intention de nuire.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et qu’il n’appartient pas à la juridiction de se prononcer sur l’opportunité d’une décision.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°23 sera rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [K], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. et Mme [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la dispense de participation aux frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Le sens du présent jugement commande de débouter les demandeurs de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, auquel élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [F] [K] et M. [G] [K] de leurs demandes l’annulation des résolutions n°6, 9 et 23 de l’assemblée générale du 31 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [K] et M. [G] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [F] [K] et M. [G] [K] de leur demande de dispense à toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente