Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00831 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HYO

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.C.I. VENT D’OPALE

C/

[V] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par [V] SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[R] [L] et d'[G] [N], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. VENT D’OPALE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M.[W] [O], gérant, muni d’un extrait KBIS,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [P]

né le 26 Janvier 1992 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00831 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HYO et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2021, M. [Z] [I] et Mme [F] [H] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [P] sur un logement meublé situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 330,00 euros et d’une provision pour charges de 90,00 euros.

Par acte notarié du 28 octobre 2021, l’immeuble loué a été vendu à la société civile immobilière Vent d’Opale.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la société civile immobilière Vent d’Opale a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2000,94 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [P] le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2025, la société civile immobilière Vent d’Opale a assigné M. [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 3786,46 euros en principal suivant décompte en date du 5 juin 2025 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société civile immobilière Vent d’Opale, représentée par son gérant, M. [W] [O], maintient l’intégralité de ses demandes, valant conclusions. Suivant ses dernières, elle sollicite le constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance locative et de paiement des loyers.

Elle précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 5125,60 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s’applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 mars 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu’à l’audience.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Vent d’Opale à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 446,38 euros, du 15 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière Vent d’Opale verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er septembre 2025, M. [P] lui devait la somme de 5125,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre incluse.

M. [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 5125,60 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2000,94 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[P] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la société civile immobilière Vent d’Opale concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 14 janvier 2021 entre la société civile immobilière Vent d’Opale d’une part, et M. [V] [P], d’autre part, concernant le logement meublé situé au [Adresse 3]) est résilié depuis le 15 avril 2025 ;

ORDONNE à M. [V] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement meublé situé au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 446,38 euros (quatre cent quarante-six euros et trente-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à la société civile immobilière Vent d’Opale la somme de 5125,60 euros (cinq mille cent vingt-cinq euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 2000,94 euros (deux mille euros et quatre-vingt-quatorze centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société civile immobilière Vent d’Opale de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à la société civile immobilière Vent d’Opale la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 juin 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,