TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 04 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 1979 à effet au 1er janvier 1980, Madame [Z] [W] et Monsieur [O] [D] aux droits desquels sont venus Messieurs [F] [W] et [K] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 3ème étage droite pour une durée de trois mois renouvelables, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel.

Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3544,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 22 juillet 2024, Messieurs [F] [W] et [K] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [U] sous astreinte journalière de 150 euros à compter du prononcé du jugement, statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5933,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 544.59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts600 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, Messieurs [F] [W] et [K] [W], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de ses demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s’élève désormais à 6705,53 euros, 3ème trimestre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948, nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés saisi par le preneur dans le délai d’un mois susvisé peut lui accorder pour le paiement du loyer des délais dans les termes de l’article 1343-5 du code civil.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l’ordonnance du juge.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire stipulant que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des conditions de la présente location et un mois après un commandement ou une sommation faite à personne ou au domicile élu dans les lieux loués, demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble aux bailleurs sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et que si en ce cas le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé ».

Les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire, le 31 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 3 544.59 euros dans un délai d’un mois, cette comme correspondant à plus d’une échéance de loyer.

Or il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti et qu’ainsi Messieurs [F] [W] et [K] [W] sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 novembre 2023 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Messieurs [F] [W] et [K] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le locataire est obligé, en vertu de l’article 1728 du code civil, de payer le prix du bail et des charges aux termes convenus. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Messieurs [F] [W] et [K] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2024, M. [H] [U] lui devait la somme de 6 705,53 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 30 novembre 2023 puis au titre des indemnités d’occupation échues au 14 novembre 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. [H] [U] ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 3544,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2389,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera également condamné à verser à Messieurs [F] [W] et [K] [W] une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer trimestriel actuel, augmenté des charges, à compter du 15 novembre 2024 (lendemain du décompte), jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [H] [U] dans le paiement des sommes dues et ne font pas non plus la preuve de sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Messieurs [F] [W] et [K] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe, en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 30 novembre 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 1979 entre Madame [Z] [W] et Monsieur [O] [D] aux droits desquels sont venus Messieurs [F] [W] et [K] [W] d’une part, et M. [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 3ème étage droite est résilié depuis le 30 novembre 2023,

ORDONNE à M. [H] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 3ème étage droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Messieurs [F] [W] et [K] [W] de leur demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [U] à payer à Messieurs [F] [W] et [K] [W] la somme de 6 705,53 euros (six mille sept cent cinq euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 14 novembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 3544,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2389,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Messieurs [F] [W] et [K] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [H] [U] à payer à Messieurs [F] [W] et [K] [W] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de l’assignation du 22 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4].

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOS

Fait et jugé à [Localité 4] le 04 février 2025

le greffier le Président