TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [H]

Madame [Y] [H]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SELARL [V] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKQ

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS

Société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [Y] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 octobre 2016, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 819 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3396,65 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 août 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 25 juillet 2024, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait assigner Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 8 mars 2024, soit la somme de 3015,17 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 août 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2871,76 euros. Elle a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont fait état de ressources du foyer de près de 2300 euros par mois, avoir un enfant à charge et remboursert des mensualités pour un crédit à la consommaiton à hauteur de 450 euros par mois. Ils ont en outre expliqué avoir repris le paiement des loyers courants et ont sollicité de pouvoir effectuer des paiements échelonnés pour apurer leur dette à hauteur de100 euros par mois, en sus des loyers et charges.

La SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 27 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a produit un décompte acutalisé au 19 décembre 2024, faisant état d’une créance de 2871,76 euros (dont 1053,55 euros de frais de poursuite) et confirmant la reprise par les locataires du paiement des loyers courants.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 et 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002

En l’espèce, le bail conclu le 3 octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2023, pour la somme en principal de 3396,65 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus dedeux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] restent lui devoir la somme de 2871,76 euros à la date du 19 décembre 2024 (en ce inclus 1053,55 euros de frais de poursuite).

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1818,21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS démontre que Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] ont repris le paiement des loyers. Ils disposent en outre de ressources suffisantes pour pouvoir respecter un échéancier. Le Bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées en défense. Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] a sollciité de pouvoir effectuer des versements de 100 euros en sus du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en date du 25 juillet 2024 en dernier lieu, de la notification à la CCAPEX et de celle à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2016 entre la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS et Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 1818,21 euros (décompte arrêté au 19 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 euros chacune et une 19 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] soient solidairement condamnés à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en date du 25 juillet 2024 en dernier lieu, de la notification à la CAAPEX et de celle à la préfecture;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection