TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEBATTEUX-SIMON

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e AMIEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/03889

N° Portalis 352J-W-B7G-CWMH6

N° MINUTE :

Assignation du :

11 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. NFI

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] – [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (S.A.R.L. CIPA)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03889 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMH6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 octobre 2024 tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] a été mis en copropriété et divisé en 19 lots par acte notarié du 29 septembre 1995.

L’ensemble des lots appartenait à Mme [U], décédée en 2004, et son fils M. [Y] [M], jusqu’à son décès le 17 juin 2013. L’indivision successorale entre son épouse Mme [K] [I] (veuve [M]), sa fille Mme [G] [M] et son fils M. [P] [M] a fait l’objet d’un partage par acte authentique du 6 juin 2017, entérinant les termes d’un protocole d’accord transactionnel conclu le 31 janvier 2017.

Lors d’une assemblée générale tenue le 6 juin 2017, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté un modificatif au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division ayant notamment pour objet la division et la réunion de plusieurs lots, la cession de parties communes et la création de diverses clauses régissant la vie au sein de l’immeuble.

A la suite du refus opposé par le Service de la publicité foncière, l’assemblée générale s’est à nouveau réunie le 19 avril 2018 afin d’adopter un modificatif au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division, que le syndicat des copropriétaires a fait enregistrer par-devant notaire le 1er juin 2018.

Le 26 juin 2018 ont été tenues deux assemblées générales des copropriétaires (ordinaire et spéciale), lors desquelles il a notamment été décidé de soumettre l’exercice de professions libérales dans les locaux d’habitation à l’accord unanime des copropriétaires, et d’interdire l’activité de location en meublé de tourisme dans ces mêmes locaux.

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03889 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMH6

Par acte notarié du 26 juillet 2018, M. [P] [M] a cédé ses lots (n°38 et 42) à la SCI NFI, dont il est le gérant et l’un des associés.

Le 11 octobre 2018 et le 5 novembre 2018 s’est à nouveau réunie l’assemblée générale des copropriétaires. Ont notamment été adoptées des décisions portant modification du règlement de copropriété, et relatives à la désignation de certains lots à l’état descriptif de division, à la conclusion d’un bail entre le syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires indivis, et au coût de travaux d’équipement (pose d’une serrure).

Par exploit d’huissier signifié le 13 décembre 2018, la SCI NFI a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de ces deux assemblées générales.

Le 5 juillet 2019 s’est réunie l’assemblée générale des copropriétaires. Par exploit d’huissier signifié le 12 septembre 2019, la SCI NFI a également contesté cette assemblée, et les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état (n°18/14768).

Le 18 novembre 2021 s’est à nouveau réunie l’assemblée générale des copropriétaires, lors de laquelle ces derniers ont accordé à l’un d’eux une autorisation d’effectuer des travaux de « déplacement de l’escalier donnant dans son jardin privatif » (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). La SCI NFI a également contesté cette assemblée par exploit d’huissier signifié le 18 janvier 2022 (n°22/02000).

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est réunie le 13 janvier 2022. Par exploit d’huissier signifié le 11 mars 2022, la SCI NFI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir à titre principal l’annulation de décisions prises lors de cette dernière assemblée générale.

Par un jugement du 10 juin 2022 (n°18/14768), le tribunal judiciaire de Paris a notamment annulé des décisions prises par l’assemblée générale le 11 octobre 2018 (n°3), le 5 novembre 2018 (n°2 et 3) et le 5 juillet 2019 (n°15 et 16) ; déclaré « inopposable à la SCI NFI la modification de l’article 3 du titre II du règlement de copropriété au sujet de l’exercice des professions libérales dans les locaux d’habitation votée par l’assemblée générale du 26 juin 2018 » ; et déclaré non écrite la clause dite « d’aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété reçu le 1er juin 2018.

Il a été interjeté appel de cette décision, et l’instance demeure pendante à ce jour devant la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 2, n°22/14077).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, et au visa des articles 24 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI NFI demande au tribunal de :

— annuler les résolutions n°2 et n°3 de l’assemblée générale du 13 janvier 2022 ;

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI NFI la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2023 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SCI NFI de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

— ordonner le sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure d’appel opposant les parties à la présente instance et pendante devant le Pôle 4 – Chambre 2 de la Cour d’appel de Paris sous le N°RG 22/14077 ;

— condamner la SCI NFI à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Pierre AMIEL, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 octobre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 18 octobre 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général. La preuve d’un tel abus est à la charge de celui qui s’en prévaut.

*

En l’espèce, la SCI NFI sollicite l’annulation des décisions n°2 et 3 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 janvier 2022, en faisant valoir que celles-ci constitueraient un abus de majorité.

Elle fait ainsi principalement valoir que ces décisions portant approbation de budgets entérinent des décisions abusives prises par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, qu’elle a contesté en justice avec succès ; qu’en effet, lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017, l’indivision [M] s’était engagée à céder à terme deux lots n°26 et 35 à la copropriété (ascenseur et local de machinerie), contre cession à l’euro symbolique de plusieurs parties communes ; que le syndicat des copropriétaires a cependant conclu de manière rétroactive un bail onéreux sur ces locaux, ce qui fait supporter un coût non nécessaire à la collectivité et apparaît ainsi dans l’intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires ; que le montant du loyer est par ailleurs excessif, au regard de la nature des locaux et de la valeur locative de marché, outre qu’il a été imputé à tort en « charges ascenseur » ; qu’enfin, l’annulation des décisions abusives prises le 5 novembre 2018 par le jugement du 10 juin 2022 rend irréguliers les budgets adoptés, car ceux-ci comprennent des éléments relatifs au contrat de bail rétroactivement annulé, outre qu’il existe une discordance entre le montant approuvé au titre de l’exercice 2020 et les données du relevé général des dépenses.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la SCI NFI lui oppose pour l’essentiel des moyens identiques à ceux soulevés lors des précédentes instances, ayant abouti au prononcé d’un jugement frappé d’appel ; que les décisions contestées ne sont aucunement abusives, dans la mesure où le bail conclu avec l’indivision [M] bénéficie à l’ensemble des copropriétaires, dès lors qu’il porte sur un élément d’équipement commun utile à tous ; que des propriétaires de lots comprenant des éléments d’équipement commun ne sauraient être contraints de les mettre à disposition de la copropriété à titre gratuit ; que l’existence d’une hypothèque légale prise par le Trésor public prive en outre cette dernière de la possibilité de céder ces lots à la copropriété avant juin 2024 ; qu’enfin, il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel sur la validité de la décision n°2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, dès lors que celle-ci déterminera l’issue du présent litige.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de relever que la SCI NFI est recevable en son action, dès lors qu’elle l’a exercée dans le délai de forclusion de deux mois imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et qu’elle bénéficie de la qualité de copropriétaire opposant pour ne pas avoir été présente ou représentée lors de l’assemblée contestée.

La décision n°2, adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés et intitulée « Approbation des comptes de la copropriété du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 », est ci-après reproduite : « L’assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire et dont le montant annuel des dépenses s’élève à 80 249,10 euros pour les dépenses courantes (total de l’annexe 3) et à 0 euros pour les dépenses hors budget (total de l’annexe 4), sans réserve ».

La décision n°3, adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés et intitulée « Approbation du budget de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 », est ci-après reproduite : « L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la convocation de la présente assemblée générale, détaillé par postes de dépenses, élaboré par le syndic assisté du conseil syndical, pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, arrêté à la somme de 55 000,00 euros. Le budget est appelé par provisions trimestrielles égales à un quart de la somme votée et exigible le premier jour de chaque trimestre ».

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que Mme [K] [I] (veuve [M]) et Mme [G] [M] sont propriétaires indivis des lots n°26 et 35 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], et que ceux-ci consistent en un ascenseur avec son hall et sa machinerie. Il est de même établi que lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, les copropriétaires ont décidé de louer cet élément d’équipement commun pour un loyer mensuel de 1 500,00 euros, et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2018.

Cette décision, contestée en justice par la SCI NFI, a été annulée par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 10 juin 2022, au motif qu’elle serait constitutive d’un abus de majorité. La juridiction a en effet estimé que cette décision était abusive dans la mesure où elle revient sur un droit acquis au bénéfice de la collectivité par une décision du 6 juin 2017, et où elle est dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires, compte tenu du caractère excessif du loyer et de sa facturation en tant que « charges d’ascenseur ».

Si un recours a été exercé contre le jugement du 10 juin 2022 et si l’instance devant la cour d’appel de Paris demeure pendante à ce jour, cette décision a été assortie de l’exécution provisoire et produit donc effet à compter de son prononcé. L’annulation de la décision n°2 prise par l’assemblée générale le 5 novembre 2018 provoquant son anéantissement de manière rétroactive, le bail conclu entre le syndicat des copropriétaires et Mme [K] [I] (veuve [M]) ainsi que Mme [G] [M] est réputé ne jamais avoir existé.

Il apparaît ainsi que les budgets approuvés pour les exercices 2020 et 2022 (prévisionnel) se fondent sur des données inexactes, puisque les comptes présentés à l’assemblée générale intègrent à tort les sommes versées par la copropriété au titre du bail portant sur les lots n°26 et 35.

Le fait d’adopter deux décisions ayant pour effet d’entériner budgétairement une décision annulée en raison de sa contrariété à l’intérêt collectif des copropriétaires constitue un abus de majorité.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de surseoir à statuer dans l’attente de la décision sur l’appel interjeté contre le jugement du 10 juin 2022.

Il n’y a toutefois pas lieu de surseoir à statuer dans la mesure où le jugement du 10 juin 2022 est exécutoire à titre provisoire et doit donc produire effet dès à présent. En outre, si la question de la régularité de la décision n°2 prise par l’assemblée générale le 5 novembre 2018 est en effet susceptible d’avoir une incidence sur celle des décisions n°2 et 3 prises le 13 janvier 2022, il est relevé que la juridiction d’appel disposera, en cas de recours formé à l’encontre de la présente décision, de la possibilité de procéder à une jonction d’instances si elle l’estime opportun.

Décision du 10 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03889 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMH6

Il conviendra ainsi de prononcer l’annulation des décisions n°2 et 3 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 janvier 2022.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI NFI la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des décisions n°2 et 3 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 janvier 2022 ;

DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI NFI la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 10 janvier 2025.

La greffière La présidente