TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à M^e Z’hor BOULAHBAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00594 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OKF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 13 octobre 2022, la société anonyme (SA) société française des habitations économiques (SFHE) a donné à bail à Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le [Adresse 6] [Localité 4], pour un loyer de 755,53 euros, outre 111,91 euros de provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 27 décembre 2022, la SA SFHE a donné à bail à Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] un box situé [Adresse 5], dans le quatrième [Localité 4], pour un loyer de 66,03 euros.

Le 11 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a fait signifier à Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2.027,28 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la SA SFHE, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 5.378,17 euros comptes arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance, somme à parfaire ou diminuer,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 29 février 2024.

A l’audience du 20 juin 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique, la SA SFHE a, au visa de la loi du 6 juillet 1989, conclu au débouté des demandes de Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] et a sollicité :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E], leur condamnation solidaire aux paiements de la somme prévisionnelle de 9.116,83 euros et d’une indemnité d’occupation d’une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges,

— à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais, le prononcé de la clause irritante,

— en tout état de cause, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’aux dépens.

Sur l’exception de nullité, elle soutient que le décompte joint au commandement de payer fait parfaitement état des sommes dues.

Sur la fin de non-recevoir, elle justifie de la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Sur la justification du montant du loyer, elle rappelle que les révisions sont légales et en l’espèce, inférieur au plafond fixé par la loi.

Sur la demande de délais, elle relève l’absence de reprise du versement des loyers et indique s’en rapporter sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle relative au trouble de jouissance, elle oppose l’absence de preuve et de réclamation.

Aux termes de leurs conclusions n° 2, Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] ont, au visa des articles 6, 17 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil, L 442-1 du code de la construction et de l’habitation et du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2022, sollicité :

— à titre principal, le prononcé de la nullité du commandement de payer délivré le 11 avril 2023 et de l’assignation, le prononcé de l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de la SA SFHE,

— à titre subsidiaire, le constat de l’existence de contestations sérieuses et un non-lieu à référé,

— à titre infiniment subsidiaire,

*la déduction de la somme de 162,40 euros indument facturée et de la somme de 591,30 euros correspondant au montant de loyer facturé en méconnaissance des dispositions contractuelles et légales relatives à la révision annuelle du montant du loyer,

*les plus larges délais pour apurer leur dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre reconventionnel, la condamnation de la SA SFHE à leur payer la somme provisionnelle de 3.476,05 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec compensation,

— en tout état de cause, le débouté de la SA SFHE de ses demandes de dommages et intérêts et accessoires ainsi que sa condamnation aux dépens.

In limine litis, ils soulèvent une exception de nullité du commandement de payer fondée sur l’absence de ventilation des loyers et des charges et l’imprécision du décompte joint, au regard de la variation des montants.

Sur les fins de non-recevoir, ils font valoir l’absence de dénonce du commandement de payer à la CCAPEX et l’absence de dénonce de l’assignation au Préfet.

Sur les contestations sérieuses, ils avancent l’augmentation inexpliquée du montant du loyer.

Sur la déduction de la somme de 591,30 euros, ils visent l’augmentation indue du loyer à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 1.003,84 euros au lieu de 905,26 euros.

Sur le trouble de jouissance, ils font état de désordres relevés dès leur entrée dans les lieux, s’agissant notamment de l’absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC), et des infiltrations d’eau de pluie aux mois de décembre 2022 puis de juin 2023, en provenance de la toiture privative du logement. Ils évaluent leur préjudice à un tiers du montant du loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Aux termes des articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’annulation d’un acte pour vice de forme peut être demandée en justice.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer signifié le 11 avril 2023 vise la période du 10 novembre 2022 au 31 mars 2023. Il impute les sommes perçues des locataires et de la Caisse d’allocations familiales (CAF) au titre de l’aide au logement. Il distingue les loyers afférents à l’appartement et à la place de parking mais il ne ventile pas le loyer et les charges. Il retient un loyer de 926,16 euros pour le mois de novembre 2022, de 842,23 euros en décembre 2022 puis de 878,25 euros à compter du 1er janvier 2023. Il résulte des termes du contrat que le montant du loyer, charges incluses est de 868,44 euros.

Il en résulte que Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] étaient en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande en paiement.

En l’absence de contestation sérieuses, il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Préalablement à la saisine du juge, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine, par voie électronique, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et Aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

En l’espèce, la SA SFHE justifie du signalement de la dette locative à la CAF des Bouches-du-Rhône le 3 avril 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 décembre 2023.

Les fins de non-recevoir tirées d’un défaut de saisine de la CCAPEX et d’une absence de dénonce de l’assignation au Préfet seront par conséquent écartées.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2023, pour la somme en principal de 2.027,28 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 juin 2023, avec application au contrat de bail relatif à la place de stationnement, accessoire du logement principal.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] restent devoir, après déduction des frais de procédure de 162,40 euros et 221,07 euros, la somme de 8.733,46 euros, à la date du 19 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

La révision du montant du loyer le 1er janvier 2023 à la somme de 781,97 euros puis le 1er janvier 2024 à la somme de 809,34 euros, est conforme aux dispositions de l’article L 442-1 du CCH.

Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] sont donc solidairement redevables de la somme de 8.733,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute délictuelle de Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E].

Sur le trouble de jouissance

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface de 96,38 m2, se composant d’une entrée, d’un dégagement, d’une salle d’eau, d’un séjour, de W.C, d’une salle de bains, de quatre chambres et de deux balcons

L’état des lieux d’entrée contradictoire indique les désordres suivants : des sols mal collés dans toutes les pièces, une cuvette/réservoir des W.C à changer, outre un abattant sale et cassé, un évier de cuisine rayé.

Sur les réclamations faites par Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] à la SA SFHE, des captures d’écran de textos sont insuffisantes à les prouver, de même que des copies non signées de courriers datés des 17 mars et 7 juillet 2023 dont l’envoi n’est pas justifié ainsi qu’une copie d’un courrier non signé daté du 13 juin 2023 émanant d’un expert et adressé à la SA SFHE. Le rapport d’expertise amiable n’est pas communiqué.

Le rapport de visite non contradictoire effectuée le 2 février 2024 par l’association Action Méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL) relève les désordres suivants : une absence d’étanchéité à l’air des menuiseries dans la cuisine et le salon, des fissures sur cloisons, un décollement de certains plinthes, l’absence de couvercle sur le réservoir de la chasse d’eau et une absence de VMC dans la cuisine. Aucune photographie n’est jointe à ce rapport.

La SA SFHE avance à juste titre que l’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne la présence d’une VMC dans la cuisine.

Il en résulte un manquement de la SA SFHE à son obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant du décollement des sols et d’un réservoir mal équipé dans les W.C.

Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] sont défaillants dans la charge de la preuve du surplus des désordres.

Il sera alloué à Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] la somme provisionnelle de 1.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

Sur la compensation

L’article 1348 du code civil dispose que la compensation peut être ordonnée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas liquide et exigible (..).

Il convient de faire droit à la demande, légitime et bien fondée s’agissant d’obligations réciproques entre un bailleur et des locataires.

La compensation entre la créance locative de la SA SFHE, d’un montant de 8.733,46 et la créance indemnitaire de Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] sera ordonnée.

Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SA SFHE la somme de 7.733, 46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 1.008,49 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

ÉCARTE les fins de non-recevoir tirées d’un défaut de saisine de la CCAPEX et d’une absence de dénonce de l’assignation au Préfet ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2022 entre la SA SFHE d’une part, et Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], dans le quatrième [Localité 4] sont réunies à la date du 12 juin 2023, les effets de cette clause s’appliquant à l’accessoire de ce logement, s’agissant du box situé [Adresse 5], dans le [Adresse 6] [Localité 4] ;

DIT que Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] sont solidairement débiteurs, à titre provisionnel, à l’égard de la SA SFHE, de la somme de huit mille sept cent trente-trois euros et quarante-six centimes (8.733,46 euros) au titre l’arriéré des loyers et des charges impayés au 19 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;

DIT que la SA SFHE est débitrice de la somme de mille euros (1.000 euros) au titre des dommages et intérêts dus à Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] en réparation de leur trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes, de 8.733,46 euros et de 1.000 euros ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] à payer à la SA SFHE la somme de sept mille sept cent trente-trois euros et quarante-six centimes (7.733,46 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de deux cent quinze euros chacun (215 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit mille huit euros et quarante-neuf centimes (1.008,49 euros) à ce jour ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [T] [E] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente