Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 21 novembre 2025, n° 25/01617

TJ Troyes 21 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, réunissant ainsi les conditions d'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Manquement à l'obligation de payer les loyers
La cour a jugé que le bail était résilié en raison de l'inexécution des obligations locatives par la défenderesse.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la défenderesse, considérant qu'elle était occupante sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné la défenderesse au paiement des arriérés locatifs, ayant constaté qu'elle n'avait pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a jugé que la défenderesse devait verser une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et aux charges, pour réparer le préjudice causé par son occupation indue.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la défenderesse à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des demandeurs.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, conformément aux règles de droit applicables.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 21 nov. 2025, n° 25/01617
Numéro(s) :	25/01617
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BAUDIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01617 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FI2Q

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

21 novembre 2025

Monsieur [J] [T]

Madame [D] [T]

Madame [R] [T]

Madame [S] [T] épouse [K]

Madame [Z] [C]

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [D] [T]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [R] [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [S] [T] épouse [K]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 21 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 décembre 2021, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K], représentants l’indivision [T], ont donné à bail à Mme [Z] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 342 € et 68 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] ont fait signifier un commandement de payer en date du 05 mars 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 07 mars 2024.

Par acte du 31 mai 2024, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] ont ensuite fait assigner Mme [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 septembre 2025, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et demandent au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.

En tout état de cause, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] demandent au tribunal de :

condamner Mme [Z] [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 100,73 € ;condamner Mme [Z] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Mme [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner Mme [Z] [C] au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [Z] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Au soutien de leurs demandes, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] font valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées dans les délais de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Ils indiquent de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à domicile le 31 mai 2024, Mme [Z] [C] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 11] par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 14 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2024, pour la somme en principal de 1 455,65 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que stipulé au bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 06 mai 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 06 mai 2024 et Mme [Z] [C] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1

et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Mme [Z] [C].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [Z] [C] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 06 mai 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] produisent un décompte démontrant que Mme [Z] [C] reste devoir la somme de 7100,73 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse.

La défenderesse n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7100,73 €.

Mme [Z] [C] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir demandeurs, Mme [Z] [C] sera condamnée à leur verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement publique réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 entre M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] ainsi que Mme [S] [T] ep.[K], représentants l’indivision [T], et Mme [Z] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 06 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] à verser à M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] à verser à M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] la somme de 7 100,73 € (SEPT MILLE CENTS EUROS SOIXANTE-TREIZE CENTIMES), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep.[K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] à verser à M. [J] [T], Mme [D] [T], Mme [R] [T] et Mme [S] [T] ep. [K] une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 11] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,