TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/13528

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJI3

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [S] [T]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tous représentés par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1623

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, laSARL RIVOLI IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Frédéric MURA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0294

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/13528 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJI3

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [N] [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [M] [F] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Laurence TRUC de la SELARL TL Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assisté de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

L’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] sont propriétaires de divers lots de copropriété au sein dudit immeuble.

Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] sont quant à eux propriétaires de divers lots, dont des locaux commerciaux, au sein de cet immeuble, qui ont été loués à la société ALIANCEDECO, laquelle a cédé son droit au bail à la société ATELIER DE LOUISE le 7 mai 2008 (y exploitant un magasin de vente de mobiliers).

Par acte sous seing privé du 7 mai 2008, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2015 pour se terminer le 31 janvier 2024.

La société ATELIER DE LOUISE ayant rencontré des difficultés financières pour régler ses loyers et charges, elle a conclu avec la société MASLOW une promesse de cession de droit au bail sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention avant le 15 septembre 2022 d’une autorisation de la copropriété de réaliser des travaux en vue de l’exploitation d’un restaurant de cuisine végétarienne.

Par courrier du 29 juin 2022, le syndic a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 7 septembre 2022 tendant à la réalisation d’aménagements et de travaux destinés à permettre l’exploitation d’un restaurant par la société MASLOW (demande d’autorisation de réaliser des travaux de structure comprenant l’ouverture de deux trémies ; demande d’autorisation de mise en place d’une terrasse, de stores et d’une enseigne sur les façades [Adresse 10], selon plans joints ; demande d’autorisation de la mise en place d’un système de régénération d’air et de ventilation permettant d’opérer l’activité de restauration dans les conditions adéquates suivant plans et notices joints).

Les résolutions n° 3 à 5 portant sur les demandes d’autorisation de travaux susvisés ont été adoptées à la majorité de 69.400 sur 100.000 tantièmes.

Le procès-verbal de ladite assemblée a été notifié à Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] par courrier du 13 septembre 2022, reçu le 15 septembre suivant.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter de ce dernier, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces produites, de :

ANNULER les résolutions n° 3, 4 et 5 votées en assemblée générale du 7 septembre 2022 ayant autorisé la réalisation de travaux portant sur les parties communes et affectant la solidité de l’immeuble ainsi que la modification de l’aspect extérieur, outre l’installation d’une terrasse en vue de l’exploitation d’un restaurant ;

JUGER que l’activité de restauration est incompatible avec la destination prévue dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances ;

JUGER que l’activité de restauration dans le cadre de l’exploitation d’un restaurant est incompatible avec la destination prévue dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] et notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances ;

> 3.000 € à Madame [U] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

> 3.000 € à Monsieur [O] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

> 3.000 € à Monsieur [S] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de l’instance ;

DISPENSER Mme [K], M. [A] et M. [T], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris [Localité 5] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 8 I et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu le Règlement de Copropriété,

Vu les pièces produites aux débats,

DIRE Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Les en DEBOUTER purement et simplement,

DECLARER non écrites les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble qui stipulent qu’il n’est pas possible d’exercer un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble en ce qu’elles viennent restreindre la concurrence entre propriétaires de l’immeuble.

CONDAMNER Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] à payer, in solidum, au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité de 3000 €.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance.

Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 21 décembre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E], intervenants volontaires, demandent au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 8 I et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites aux débats,

DIRE recevables et bien fondés M. [W] et Mme [E] en leur intervention volontaire, dans le cadre de l’instance pendante devant la 8ème Chambre 2ème Section du Tribunal de céans, RG N° 22/13528,

DIRE Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Les en DEBOUTER purement et simplement,

DECLARER non écrites les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble qui stipulent qu’il n’est pas possible d’exercer un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble en ce qu’elles viennent restreindre la concurrence entre propriétaires de l’immeuble.

CONDAMNER Madame [U] [K], de Monsieur [O] [A] et de Monsieur [S] [T] à payer :

> à M. [W], à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices moral et matériel subis, une indemnité de 266 436 €, sauf à parfaire, augmentée des indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction qu’il pourrait avoir à payer à sa locataire et des intérêts au taux légal capitalisés à compter de la présente demande,

> à Mme [E], à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices moral et matériel subi, une indemnité de 93 564 €, sauf à parfaire, augmentée des indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction qu’elle pourrait avoir à payer à sa locataire et des intérêts au taux légal capitalisés à compter de la présente demande,

CONDAMNER Madame [U] [K], de Monsieur [O] [A] et de Monsieur [S] [T] in solidum à payer respectivement au titre de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3000 € à M. [W] et une indemnité de 3 000 € à Mme [E],

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/13528 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJI3

CONDAMNER Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 à 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2022 et sur les demandes reconventionnelles tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant l’exercice d’un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble :

Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] font valoir en substance les moyens de droit suivants :

— Premier moyen : les travaux destinés à l’exploitation d’un restaurant sont de nature à troubler la tranquillité des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété stipule, en son article I « Usage de la propriété privée », que les «  boutiques déjà existantes avec leur sous-sol ne pourront être utilisées pour le commerce qui y sont actuellement exploités. La nature de ces commerces pourra être modifiée au gré des propriétaires de ces boutiques sans toutefois qu’il leur soit possible d’exercer un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble. Sont formellement exclus : tout établissement dangereux, insalubre ou incommode. Tout établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait incommoder les voisins. Tout commerce donnant lieu de la part des compagnies d’assurances à des surprimes pour la garantie tant des immeubles que des objets mobiliers y entreposés ».

L’ensemble des résolutions votées tend à permettre l’exploitation d’un restaurant avec terrasse au sein de l’immeuble, qui sera source d’importantes nuisances sonores et olfactives.

Plus précisément, aux termes de la résolution n° 4, le futur exploitant sollicite l’autorisation de mettre en place une terrasse extérieure selon les plans figurant en annexe à la convocation, cette terrasse ayant vocation à accueillir 76 places en extérieur. Or, une telle installation est contraire à la clause du règlement de copropriété interdisant les activités génératrices de nuisances sonores et olfactives.

Le projet prévoit en outre l’installation de grilles d’aération en façade, juste en dessous des fenêtres des étages supérieurs, le fonctionnement continu du restaurant s’accompagnant d’un débit d’extraction d’air conséquent qui va être également source de nuisances sonores au niveau des grilles d’aération.

Les nuisances sonores liées au fonctionnement de l’unité de ventilation ne sont pas précisées dans la fiche technique de l’équipement.

Tant dans la convocation que dans le procès-verbal d’assemblée générale, il n’est pas évoqué la moindre contrainte d’exploitation du restaurant (aucun horaire d’ouverture, aucune interdiction de livraison à domicile, etc.)

L’atteinte à la tranquillité des copropriétaires résultant de l’exploitation d’un restaurant d’une capacité totale de plus de 200 couverts est grave et substantielle, dans la mesure où le précédent commerce exploité était un magasin de vente de meubles, avec des horaires d’ouverture moins étendues et sans terrasse extérieure, aucun restaurant n’ayant jamais été exploité dans les lots qui seront loués au groupe MASLOW.

Dans ce contexte, le changement de commerce pour passer d’un magasin de meubles, ne générant aucune nuisance nocturne et très peu de nuisances diurnes, à un commerce de restauration avec terrasse extérieure, source de nuisances olfactives et sonores, est manifestement contraire à l’intérêt collectif.

— Deuxième moyen : les travaux envisagés portent atteinte à la structure de l’immeuble et à sa pérennité.

S’agissant d’un immeuble de type pré-haussmannien et ancien, datant des années 1850 selon le règlement de copropriété, élevé sur deux niveaux de sous-sol, présentant des caractéristiques remarquables (porte cochère, passage, vestibule et appartement du deuxième étage inscrits au titre des monuments historiques), il était indispensable de réaliser des études techniques complètes afin d’éviter d’altérer sa structure.

Outre une reprise de l’intégralité du plancher, les travaux prévoient la création de deux trémies, larges trous dans les dalles de plancher, ce qui affaiblit sensiblement la structure et requiert un permis de construire qui n’a pas été déposé, alors que les ouvertures sont déjà en cours de réalisation.

Il est prévu l’installation d’une unité de ventilation de la marque « Halton », dont le poids devra être supporté par la structure de l’immeuble et est nettement supérieur aux charges acceptables retenues dans l’étude de structure.

Les documents joints à la convocation sont lacunaires, la fiche technique de l’unité de ventilation ne précisant pas le modèle qui sera utilisé dans le cadre de l’exploitation du restaurant, tandis que le poids de chaque modèle présenté, supérieur à 350 kg/m², est manifestement incompatible avec la charge susceptible d’être supportée par la structure des planchers.

Le rapport structure réalisé par le bureau d’étude LCV Ingénierie joint à la convocation se prononce uniquement sur les contraintes de charges résultant de la création des deux trémies, alors même que l’unité de ventilation « Halton » constitue une charge substantielle.

Ce même rapport indique que la charge susceptible d’être supportée par les planchers s’élève à 350 kg/m², de sorte qu’en installant sur un plancher un équipement dont la charge par mètre carré s’élèvera nécessairement à plus de 350 kg/m², le futur exploitant expose la copropriété à un risque d’atteinte structurelle.

Indépendamment de la résistance du plancher au poids de l’unité de ventilation, aucune information n’est donnée concernant l’existence d’un risque d’incendie lié à un tel équipement.

Il ressort d’un constat d’huissier du 12 octobre 2022 qu’une fissure se situe dans l’escalier donnant sur les parties communes, alors même qu’aucune mesure préventive destinée à assurer la pérennité et la protection de l’existant n’a été prise par l’entreprise de travaux.

Compte tenu de ce qui précède, les copropriétaires ayant voté favorablement se sont manifestement désintéressés des risques liés à ces travaux dans le but de percevoir rapidement des revenus locatifs, ce qui caractérise un abus de majorité.

— Troisième moyen : la modification des résolutions entre la convocation et l’assemblée générale au seul bénéfice des copropriétaires majoritaires.

Les projets de résolutions à l’ordre du jour étaient conditionnés, à la demande du groupe MASLOMW qui avait procédé à la réduction du courrier, à la production d’un certain nombre d’éléments dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires :

— pour la résolution n° 3 (prise en location effective du local, souscription d’une assurance dommage ouvrage, impérative pour des travaux affectant le gros œuvre et entraînant la création de deux trémies permettant de joindre le premier sous-sol au rez-de-chaussée, supervision des travaux par l’architecte de l’immeuble),

— pour la résolution n° 4 (prise en location effective du local, dépose des demandes en bonne et due forme aux services de l’urbanisme compétents),

— pour la résolution n° 5 (prise en location effective du local, validation des travaux par un bureau de contrôle habilité, supervision des travaux par l’architecte de l’immeuble).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale qu’aucune condition de remise de documents n’a été reprise, ce qui est contraire à l’intérêt de la copropriété, alors que certains documents relèvent de considérations assurantielles, de sécurité et de conformité administrative de l’immeuble et que l’assemblée est fondée à subordonner l’autorisation de travaux à des conditions particulières.

En omettant de reprendre les conditions de production de documents, les résolutions votées sont dénaturées par rapport au projet initial et sont manifestement contraires à l’intérêt collectif de la copropriété.

— Quatrième moyen : l’incompatibilité de l’exploitation d’un restaurant avec terrasse avec les clauses du règlement de copropriété (au visa de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et des stipulations précitées de l’article 1er du règlement de copropriété).

L’exploitation d’une activité de restauration constitue nécessairement un « établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait incommoder les voisins ».

Au cas particulier, le projet du groupe MASLOW, impliquant l’exploitation d’un restaurant avec terrasse extérieure et conduisant à accueillir en continu près de 200 couverts, est manifestement incompatible avec la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] répondent en substance en faisant valoir les moyens suivants :

1 – Sur l’incompatibilité alléguée de l’exploitation d’un restaurant avec terrasse avec les clauses du règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété n’interdisant pas expressément l’activité de restaurant dans cet immeuble à usage mixte, elle ne se trouve pas interdite, chaque copropriétaire disposant des parties privatives dans son lot et en jouissant librement, de sorte que M. [W] et Mme [E] sont en droit de louer leurs locaux respectifs à usage de restaurant.

Monsieur [S] [T], demandeur à l’instance, est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété qu’il a donné à bail à la société « SCONE CAFE » pour y exercer une activité de restauration rapide, sur place ou à emporter.

C’est donc de mauvaise foi que les demandeurs à l’instance allèguent que l’exploitation d’un restaurant serait interdite par le règlement de copropriété et que la vente à emporter dont ils ne se sont jamais plaints à ce jour perturbera la tranquillité de l’immeuble, d’autant que la société MASLOW exploitera un restaurant d’un certain niveau destinée à une clientèle aisée et que la part des livraisons, s’il y en a, sera sans équivalent avec celle de « SCONE CAFE » (pièce n° 9).

Par ailleurs, sont réputées non écrites les clauses d’un règlement de copropriété qui viennent restreindre la concurrence entre propriétaires de l’immeuble, de sorte que l’extrait du règlement interdisant les activités similaires, cité par les demandeurs, sera réputé non écrit.

Le sous-sol des locaux en cause fait partie du local commercial.

La terrasse n’est pas interdite pas le règlement de copropriété, sera installée sur le domaine public, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives, et non sur une partie commune, sera située devant les locaux appartenant à M. [W] et Mme [E], outre que la [Adresse 12] n’a rien d’une rue calme du fait des nombreux véhicules et passants qui y circulent jours et nuits et qui est par ailleurs déjà jalonnée de bars, brasseries et restaurants disposant de terrasses.

2 – Sur l’abus de majorité allégué :

Tous les copropriétaires sont apparentés, à l’exception de Monsieur [A].

L’abus de majorité n’est pas constitué.

Il s’agit de demandes d’autorisation pour des travaux devant être réalisés dans les parties privatives de M. [W] et Mme [E] mais qui, touchant aux parties communes, nécessitaient une autorisation de la copropriété.

C’est sans en rapporter la preuve que les demandeurs allèguent que ces travaux auraient été votés au détriment de la collectivité des copropriétaires alors que la charge de la preuve leur incombe et que, contrairement aux travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, il n’est pas exigé que les travaux réalisés dans l’intérêt d’un ou certains copropriétaires à leurs frais bénéficient à la collectivité.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire et ne peut se déduire du seul fait que la décision adoptée soit favorable aux intérêts de copropriétaires qui ont voté en sa faveur.

Le futur exploitant qui a fait intervenir des bureaux d’étude structure, extraction/ventilation, acoustique et un bureau de contrôle technique et de sécurité apportera tous éléments techniques nécessaires à établir que les nuisances craintes sont purement imaginaires.

Les autorisations et permis n’ont pu être obtenus avant de demander l’autorisation de travaux à la copropriété.

3 – Sur le trouble anormal du voisinage allégué :

Les travaux ne vont ni toucher ni modifier la porte cochère, le passage, le vestibule ou l’appartement du 2ème étage.

Concernant la terrasse qui sera située sur le domaine public, il n’est pas prévu de travaux.

Concernant la façade, sont prévus uniquement le remplacement du store et de l’enseigne commerciale existants et la réparation des portes et doubles portes existantes, après obtention de l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, sans changement de couleur.

Concernant l’intérieur des locaux commerciaux, il s’agit de travaux de rénovation avec pour seuls travaux structurels la création de deux trémies pour installer un monte-charge pour lesquels les autorisations ont été demandées aux services de l’urbanisme et qui n’ont pas été réalisés à ce jour.

Les documents joints à la convocation à l’assemblée générale témoignent que des études complètes ont été obtenues avant la tenue de celle-ci.

Plusieurs bureaux d’études techniques (BET), dont un BET structure LCV Ingénierie qui a établi un Diagnostic structurel des planchers existants et une Etude de faisabilité pour la réalisation des aménagements, un BET extraction/ventilation et un BET acoustique ainsi qu’un Bureau de contrôles techniques et sécurité, ont été consultés et ont conclu à la faisabilité d’un restaurant dans les lieux, comprenant tous les équipements qui lui sont nécessaires.

Ces études ont été analysées et prises en compte par Madame [L] [P], architecte de la société MASLOW en charge du projet.

L’architecte de l’immeuble, le cabinet DANGUY-MAROT, a établi un rapport qui confirme qu’il n’y a aucun problème de portance pour l’exploitation envisagée et que les renforts de structure, les trémies et les rebouchages de trémie n’ont pas encore été entrepris, de sorte que la société MASLOW n’a pas commis de manquements à ses obligations.

Le service du contrôle de l’urbanisme, qui est intervenu sur dénonciation « calomnieuse » des demandeurs à l’instance, ayant allégué que des travaux étaient effectués dans les lieux sans autorisation, n’a d’ailleurs prononcé aucune sanction ni fait arrêter les travaux.

L’entreprise qui va intervenir et ses assurances étaient également jointes dans la convocation à l’assemblée générale alors qu’aucun texte ne le demande, ces éléments étant produits à l’instance.

Il est établi que les travaux objets des résolutions critiquées ne portent atteinte ni à la structure de l’immeuble ni à sa pérennité, que des études complètes ont été effectuées et examinées par des hommes de l’art, que l’entreprise générale qui intervient sur le chantier est assurée et que la société MASLOW n’a entrepris aucuns travaux sans autorisation.

Le copropriétaire qui demande à l’assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes n’est pas tenu, aux termes de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de produire un devis ou tout autre document contractuel (Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 2ème section, 26 février 2020, n° 17/08344), seul un projet de résolution devant être notifié aux copropriétaires, qui ont été destinataires de :

— un document expliquant le concept de la société MASLOW (restaurant de cuisine végétarienne),

— le plan d’aménagement intérieur,

— des photos de la restauration qui sera développée,

— le descriptif détaillé des travaux envisagés établi par Mme [P], architecte,

— en pièces attachées, le rapport du bureau d’étude structure LCV Ingénierie, des plans du réseau de ventilation qui sera effectué et la documentation technique relative à l’unité de recyclage de l’air de marque HALTON.

Les copropriétaires ont donc été bien mieux informés sur ces travaux que les textes ne le prévoient et qu’ils n’avaient donc à l’être.

4 – Sur la prétendue « incompatibilité de l’exploitation d’un restaurant avec terrasse avec les clauses du règlement de copropriété » :

Le règlement de copropriété n’interdisait nullement à Monsieur [T] (qui avait par le passé accueilli une animalerie avec des poules dans des cages sur le trottoir attirant les pigeons venant manger leur nourriture et des serpents dont le bocal s’est rompu qui se sont échapper dans les parties communes de l’immeuble) de louer son local commercial à SCONE CAFE, ce même règlement n’interdisant aucunement la création d’un restaurant avec terrasse, étant rappelé que si l’exploitation du restaurant et/ou de sa terrasse devait causer des nuisances malgré les précautions prises pour les éviter, les copropriétaires pourraient alors en demander réparation à Monsieur [W] et à Madame [E] ainsi qu’à leur locataire.

Prétendre que « l’exploitation d’une activité de restauration constitue nécessairement un – établissement qui par le bruit ou les émanations pourrait incommoder les voisins » revient à interdire sur le sol parisien toute activité de restauration dans la mesure où la plupart des règlements comportent ce type de restrictions.

Ce serait en outre faire preuve d’inégalité de traitement entre les consorts [W]/[E] et Monsieur [T].

La présence d’une terrasse ne saurait à elle-seule être considérée comme contraire à la destination de l’immeuble concerné, rien dans le règlement n’interdisant la création d’un restaurant et d’une terrasse.

***

1-1 Sur la compatibilité de l’activité de restauration projetée avec les clauses du règlement de copropriété (interdiction de deux commerces similaires, tranquillité des autres copropriétaires) et avec la destination de l’immeuble :

Le premier alinéa de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ».

Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin).

Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Les clauses limitant la liberté d’usage des parties privatives des copropriétaires ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La clause du règlement de copropriété interdisant que soient établi « concurremment deux commerces » ou « deux professions semblables dans la maison », pour éviter toute concurrence au sein de la copropriété, constitue une limite aux droits des copropriétaires donner librement à bail commercial leurs lots à usage de boutique du rez-de-chaussée, en imposant une non-concurrence entre les deux boutiques, quelle que soit la nature de l’activité exercée, un telle clause n’étant justifiée ni par la situation ou la destination de l’immeuble, ni par un intérêt collectif (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 12 octobre 2022, n° RG 20/08161).

Doit ainsi être réputée non écrite la clause de non-concurrence insérée dans un règlement de copropriété, qui impose aux droits des copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l’immeuble, en stipulant que l’exercice d’un commerce dans une partie de la copropriété fera obstacle à l’installation d’un commerce similaire dans une autre partie de l’immeuble, sans autorisation préalable du copropriétaire intéressé et de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 1971, n° 69-12.123 et 69-13.401).

Il est constant que la clause d’un règlement de copropriété ne stipulant d’autre réserve que celle relative à l’interdiction des nuisances sonores ou olfactives n’interdit pas, en elle-même, d’exploiter un restaurant dans un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134).

En l’espèce, la partie de la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Titre III, règlement de copropriété, Droits et obligation des copropriétaires, § I – Usage de la propriété privée) prévoyant que « Les boutiques déjà existantes avec leur sous-sol pourront être utilisées pour le commerce qui y sont exploitées. La nature de ces commerces pourra être modifiée au gré des propriétaires de ces boutiques sans toutefois qu’il leur soit possible d’exercer un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble » doit être réputée non écrite en application des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965, en ce que :

— elle limite les droits des copropriétaires en leur interdisant de donner librement à bail commercial leurs lots de boutique et en imposant une non-concurrence entre deux boutiques, quelle que soit la nature de l’activité exercée,

— cette restriction à l’installation d’un commerce similaire est étrangère à la destination bourgeoise, mixte, de l’immeuble concerné, à usage d’habitation/de professions libérales et de commerce.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ne stipule d’autres réserves que celles relatives à l’interdiction des établissements dangereux, insalubres ou incommodes, ainsi que de tout établissement qui « par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait incommoder les voisins », de sorte que l’activité de restauration n’est nullement interdite, cette activité ne pouvant être a priori considérée comme une activité dangereuse, malodorante, insalubre ou incommode.

L’activité projetée par la société MASLOW ne peut non plus, par principe, être déclarée génératrice de troubles anormaux pour les autres copropriétaires, nonobstant l’ampleur du projet, aucun élément ne l’établissant en l’espèce (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 septembre 2016, n° RG 14/22084) et l’argumentation des demandeurs à la présente procédure reposant entièrement sur des nuisances sonores et olfactives, en l’état parfaitement hypothétiques et non avérées, qui seraient susceptibles – le cas échéant – d’être occasionnées par l’exploitation ultérieure du restaurant.

Aucun élément ne vient donc établir que l’activité de restauration projetée au sein des locaux en rez-de-chaussée appartenant aux consorts [W]/[E] serait, a priori, de nature à créer des nuisances supplémentaires, ni qu’elle impliquerait en elle-même une atteinte à la destination mixte de l’immeuble, s’agissant de l’exercice d’une activité parfaitement autorisée par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Il ne peut être en effet postulé qu’une telle exploitation serait en elle-même génératrice de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte que le changement d’affectation envisagée ne porte pas en lui-même atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. en ce sens, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 7 mai 2025, n° RG 22/14211).

1-2 Sur les moyens tirés de l’abus de majorité (intérêt collectif) et de l’atteinte à la structure de l’immeuble, à sa pérennité ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146).

Par ailleurs, il est constant que les travaux portant atteinte aux parties communes et/ou à l’aspect extérieur de l’immeuble qu’un copropriétaire peut être autorisé à faire réaliser à ses frais, en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne doivent pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires mais peuvent ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ne soumet pas l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux à la nécessité de répondre à l’intérêt de l’immeuble mais seulement à leur compatibilité avec la destination de l’immeuble et l’aspect extérieur qui en constitue une composante, de sorte que leur opportunité reste étrangère à la légalité de la résolution (ex. : Cour d’appel de Paris, 1ère chambre – section 1, 21 mai 2012, n° RG 11/00939).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les travaux pour lesquels Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] ont sollicité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires portaient sur :

— des travaux « de structure comprenant l’ouverture de deux trémies » (projet de résolution n° 3),

— la mise en place d’une terrasse (sur le domaine public), de stores et d’une enseigne en façade [Adresse 10] et [Adresse 11] suivant les plans (projet de résolution n° 4),

— la mise en place d’un système de régénération d’air et de ventilation permettant d’opérer l’activité de restauration dans les conditions adéquates suivant plans et notices joints (projet de résolution n° 5).

Étaient par ailleurs joints à la convocation un dossier explicatif concernant le projet du groupe MASLOW ainsi qu’un descriptif précis des travaux envisagés, établi par un architecte, précisant les différents professionnels de la construction appelés à intervenir (ventilation extraction, bureau d’étude structure LCV Ingénierie, bureau d’étude extraction/ventilation Jacques [Localité 13], bureau d’étude acoustique DS Impact, Bureau de contrôle techniques et sécurité, assurance MMA travaux et exploitation), précisant que le changement de l’enseigne et de store de même que l’installation de la terrasse seront soumis à autorisation/validation de la marie et comprenant en outre :

— un plan détaillé avant et après travaux permettant de déterminer précisément leur implantation et leur consistance, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967,

— un rapport « diagnostic structurel de planchers existants et étude de faisabilité pour la réalisation d’aménagements » émanant d’un bureau d’études structure (31 pages comprenant des notes de calculs et plans),

— différentes pièces graphiques du projet de création du restaurant (plan de situation, plan de façade existant, visuels élévation façade projet, montant insertion projet, photographies de façade existante 1, photographie de façade existante 2, plan projet rez-de-chaussée, plan projet sous-sol),

— des plans du bureau d’études technique J. [Localité 13],

— une plaquette de présentation de l’unité de recyclage par extraction pour le secteur de la restauration commerciale de la marque HALTON, ne nécessitant pas de passage dans l’air (avec notamment, une réduction « des risques d’incendie » en « éliminant les conduites dans l’air et en supprimant les dépôts de graisse en aval de l’unité », de sorte que les copropriétaires ont été clairement informés à cet égard de la limitation des risques d’incendie liée au choix d’un tel équipement).

S’agissant de la charge de l’unité de ventilation « HALTON » (dont la charge par m² n’est pas détaillée dans la plaquette de présentation jointe à la convocation), les demandeurs à la présente instance ne sauraient utilement se prévaloir des conclusions du rapport du bureau d’études structure mandaté par la société MASLOW, déterminant une capacité de portance des planchers du rez-de-chaussée du [Adresse 2] à [Localité 5] de 350 kg/m², « correspondant à un usage de restaurant » (capacité de portance de 250 kg/m² d’exploitation et de 100 kg/m² de charges permanentes complémentaires), en ce que cette étude porte :

— sur la seule faisabilité structurelle de la création de deux trémies au sein du plancher bas du rez-de-chaussée pour la mise en place d’un monte-charge et d’un monte-plat,

— et non sur la création d’un système de ventilation, dont l’unité est susceptible d’être positionnée en sous-sol, ainsi qu’il en ressort :

* du descriptif des travaux établi par l’architecte désigné par la société MASLOW, joint à la convocation,

* ainsi que du plan « du sous-sol » des réseaux de ventilation du restaurant MASLOW d’août 2022 émanant du Bureau d’études techniques J. [Localité 13], également joint à la convocation.

S’agissant de la fissure d’un élément de plinthe en bois d’un appartement du deuxième étage, porte gauche, mentionnée dans un procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2022 établi postérieurement à la tenue de l’assemblée générale querellée du 7 septembre 2022 (pièce n° 10 produite en demande, page 2), l’architecte en charge de la maîtrise d’œuvre du projet de rénovation du local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 5], alerté sur ce point par l’un des copropriétaires voisins, a répondu dans un courriel du 27 octobre 2022 que :

— en-dehors des travaux autorisés par l’assemblée générale d’ouverture de deux trémies dans le plancher du rez-de-chaussée pour installer un monte charges et un monte plat, le reste des travaux ne concerne « aucun élément structurel de l’immeuble »,

— les travaux autorisés par l’assemblée générale (modification de la devanture commerciale, création de trémie dans le plancher) n’avaient pas commencé à cette date,

— suite à l’alerte de l’un des copropriétaires du 12 octobre, les architectes « de l’immeuble » se sont rendus sur place pour visiter le chantier,

— les fissures dont s’inquiétaient ce copropriétaire étaient « pré-existantes » aux travaux et « bien visibles » sur le constat – des parties communes et des appartements voisins – réalisé « avant le démarrage des travaux », ce que confirme également les deux architectes de l’immeuble dans leur rapport joint au courriel (pièces n° 9 et 11 produites par les consorts [W]/[E], courriel du 27 octobre 2022 de Mme [P], architecte, aux services de l’urbanisme et rapport du cabinet DANGUY-MAROT du 12 octobre 2022).

Aucune atteinte à la structure de l’immeuble et à sa pérennité résultant de la mise en œuvre des aménagements et travaux autorisés par l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2022 selon résolutions n° 3 à 5, n’apparaît donc caractérisée en l’espèce, des études techniques complètes ayant été transmises aux copropriétaires en amont de l’assemblée générale, leur permettant de se prononcer de manière parfaitement éclairée, s’agissant au surplus de travaux respectueux de l’existant (parquet ancien, façade historique préservée : maintien de sa structure, de sa couleur et des vitrages parfois anciens, remise en état fonctionnel des portes et doubles portes existantes) :

— devant être réalisés sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte en lien étroit avec les services de l’urbanisme de la ville de Paris et l’architecte des bâtiments de France, s’agissant des travaux de modification de la devanture commerciale,

— et qui ont par la suite obtenu (en mars/avril 2023) toutes les autorisations administratives nécessaires à leur mise en œuvre effective (trémies, façade, modification de la devanture, enseigne).

Aucune atteinte à l’intérêt collectif de la copropriété n’apparaît davantage démontrée, les décisions querellées ne procédant d’aucun abus de majorité caractérisé, étant rappelé au surplus à cet égard que :

— il est constant que l’abus de majorité ne peut se déduire du seul fait que la décision soit favorable aux intérêts personnels des seuls copropriétaires qui ont voté en leur faveur (ex. : Cour d’appel de Paris, Chambre 23 section A, 19 décembre 2001, n° 2000/08415, Jurisdata n° 2001-162701 ; Civ. 3ème, 24 février 1993, n° 90-21.144),

— l’abus de majorité ne saurait être caractérisé en présence d’aménagements indispensables à l’exploitation normale du restaurant projeté dans un immeuble à usage mixte, en l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors que le projet, précis et détaillé, élaboré avec le concours d’un architecte, fournit, comme en l’espèce, toutes les garanties suffisantes pour prévenir les risques de nuisances susceptibles d’être générées aux copropriétaires (ex.: Cour d’appel de Paris, Chambre 23 section A, 20 juin 2001, n° RG 2000/11367, Jurisdata n° 2001-146861),

— à défaut de démonstration d’un abus de majorité, il n’appartient pas au juge de se prononcer sur la pertinence ou l’opportunité de la décision contestée, relevant du seul pouvoir de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.189), en se substituant au syndicat des copropriétaires pour imposer, en ses lieu et place, une autre décision (ex. : Civ. 3ème, 6 mai 2014, n° 13-11623).

1-3 Sur le moyen tiré de la discordance entre les projets de résolutions inscrits à l’ordre du jour et les résolutions votées lors de l’assemblée générale « au seul bénéfice des copropriétaires majoritaires » :

Si l’ordre du jour fixe la compétence de l’assemblée générale, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 15 avril 2015, n° 14-13.255, cinquième moyen), qui n’est pas une chambre d’enregistrement et dispose d’un pouvoir d’amendement, sauf dénaturation du sens d’un projet de résolution porté à l’ordre du jour (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518, deuxième moyen).

En l’espèce, les projets de résolutions n° 3 à 5 inscrits à l’ordre du jour de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2022 et les résolutions adoptées n° 3 à 5 reproduites au procès-verbal de ladite assemblée sont rédigées en termes identiques, à l’exception des mentions suivantes :

— pour la résolution n° 3, l’absence de mention dans le procès-verbal de l’autorisation des travaux de structure tels que définis aux descriptifs et plans jointe à la convocation « sous réserve de :

* la prise en location effective du local par MASLOW GROUP ou tout autre société filiale,

* de la souscription d’une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants,

* d’autoriser la supervision des travaux par l’architecte de l’immeuble, qui pourra effectuer des contrôles sur demande »,

— pour la résolution n° 4, l’absence de mention dans le procès-verbal de l’autorisation de la mise en place de la terrasse et de l’enseigne tels que définis dans les visualisations et plans d’élévations joints « sous réserve de :

* la prise en location effective du local par MASLOW GROUP ou tout autre société filiale,

* déposer les demandes en bonne et due forme aux services de l’urbanisme compétents »,

— pour la résolution n° 5, l’absence de mention dans le procès-verbal de l’autorisation de mise en place d’un système de régénération d’air et de ventilation tel que défini dans les plans et descriptifs joints « sous réserve de :

* la prise en location effective du local par MASLOW GROUP ou toute autre société filiale,

* la validation de ces travaux par un bureau de contrôle habilité,

* d’autoriser la supervision des travaux par l’architecte de l’immeuble, qui pourra effectuer des contrôles sur demande ».

L’absence de ces mentions n’est toutefois pas de nature à dénaturer le sens clair et précis des projets de résolutions n° 3 à 5 soumis au vote des copropriétaires, qui pouvaient librement décider en assemblée générale d’ajouter ou de supprimer des conditions auxquelles les travaux autorisés étaient subordonnés, sans que le tribunal ait à se prononcer sur l’opportunité de ces conditions et sans qu’il soit établi en l’espèce que les conditions susvisées (ne figurant plus dans le procès-verbal de l’assemblée générale) aient été délibérément supprimées pour favoriser les copropriétaires majoritaires, demandeurs aux autorisations de travaux, en les dispensant de se soumettre à des contrôles et/ou garanties indispensables à la bonne réalisation des travaux autorisés, étant relevé à cet égard que, bien que plus succinctes, les résolutions querellées n° 3 à 5 votées in fine par les copropriétaires :

1 – ont été précédées d’une résolution n° 2 sans vote (intitulée « Le dossier explicatif du concept MASLOW, des photographies de la restauration qui y sera développée ainsi qu’un descriptif des travaux envisagés et les projets de résolution ci-après développés »), aux termes de laquelle le projet de l’entreprise MASLOW a été présenté par sa directrice,

2 – précisent clairement que les autorisations sont effectuées à « la demande » de Monsieur [N] [G] [W] et de Madame [M] [F] [E] mais « pour le compte de la société MASLOW GROUP ou toute autre société filiale concernant les locaux sis au rdc du [Adresse 2] à [Localité 5] au profit des lots »,

3 – ont été adoptées suivant « les plans » et « notices » annexés au procès-verbal.

Or, à l’examen des documents annexés à la convocation, auxquels les résolutions susvisées font pour partie référence, il apparaît que :

— le descriptif détaillé des travaux envisagés, émanant de l’architecte en charge de l’opération, mentionne clairement les « bureaux d’étude et prestataires » devant intervenir, incluant en particulier (outre les bureaux d’étude structure, extraction/ventilation et acoustique) :

* l’intervention d’un bureau de contrôle techniques et sécurité : Btp consultants,

* la référence faite à l’assurance (travaux et exploitation) MMA de l’entreprise en charge de réaliser les travaux (pièce n° 13 produite par les consorts [W]/[E], attestations d’assurances responsabilité civile professionnelle et responsabilité décennale de la société STB BAT),

— les plans annexés à la convocation ont été établis par l’architecte, le bureau d’étude structure (LCV Ingénierie) et le bureau d’études techniques devant participer à l’opération.

De ces éléments, il ressort que :

* plusieurs conditions/réserves particulières non reprises expressément dans les résolutions votées (prise en location effective du local par MASLOW GROUP ou toute autre société filiale, souscription d’une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire, validation des travaux par un bureau de contrôle…) étaient néanmoins implicitement contenues dans celles-ci,

* tandis qu’il n’est pas rapporté la preuve que les références faites à la supervision des travaux par l’architecte de l’immeuble (qui a d’ailleurs été, in fine, associé au projet) ou au dépôt en bonne et due forme des demandes aux services de l’urbanisme compétent (qui ont été saisis et ont accordé les autorisations nécessaires) auraient été délibérément supprimées au seul bénéfice des copropriétaires majoritaires, demandeurs à l’autorisation, afin de dispenser l’exploitant de remettre certains documents, en contrariété avec l’intérêt de la copropriété.

Or, si l’assemblée générale peut subordonner une autorisation de travaux délivrée en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 à des conditions particulières destinées à sauvegarder l’intérêt collectif, telles que le contrôle par un architecte (sans toutefois pouvoir restreindre les modalités de jouissance de chaque copropriétaire), elle n’en a pas pour autant l’obligation légale.

Au surplus, il est constant que :

— même en l’absence de condition particulière imposée par l’assemblée générale, il appartient au syndic de vérifier que le copropriétaire qui entreprend des travaux sur les parties communes a bien pris les garanties qui s’imposent et souscrit les assurances nécessaires (ex. : Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-21.705),

— l’autorisation de l’assemblée générale n’est de toute façon donnée que sous réserve de la conformité des travaux envisagés avec la réglementation existante (ex. : Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 A, 24 février 2022, n° RG 20/00617).

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes :

— d’annulation des résolutions n° 3, 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en date du 7 septembre 2022,

— ainsi que de leurs demandes tendant à voir juger :

* que l’activité de restauration est incompatible avec la destination prévue au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances,

* et que l’installation d’une terrasse dans le cadre de l’exploitation d’un restaurant est incompatible avec la destination prévue au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances.

II – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formée par Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] :

Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] font valoir qu’ils ont pris toutes les précautions en demandant des études pour s’assurer de la faisabilité dans les locaux d’un restaurant sans mettre en péril la solidité de l’immeuble et permettant de ne pas causer de nuisances sonores ou olfactives aux autres occupants de l’immeuble, de sorte que la présente action, particulièrement abusive, ne vise qu’à empêcher la société MASLOW de réaliser les travaux nécessaires à son activité et à l’empêcher d’exploiter un restaurant dans les locaux loués, pour des considérations personnelles, alors que le règlement de copropriété ne l’interdit pas et qu’il n’appartient pas aux demandeurs à l’instance de décider du commerce devant être exploité dans des locaux qui ne leur appartiennent pas.

Ils estiment que :

— par leurs agissements abusifs et de mauvaise foi, Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] mettent en péril le projet de restaurant de la société MASLOW MEGISSERIE et l’équilibre financier de son projet,

— ce faisant, ils causent également un préjudice moral et un dommage matériel à M. [W] et Mme [E], dont les premiers loyers étaient attendus début de l’année 2023 et qui se trouvent ainsi fondés à solliciter la condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de :

* 266.436 € à Monsieur [W] pour le préjudice moral subi du fait des agissements des demandeurs à l’instance et pour les pertes de loyers ainsi que le coût et le temps nécessaire pour retrouver un nouveau locataire solvable à ce niveau de loyer, outre les indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction qu’il pourrait avoir à payer à la société MASLOW,

* 93.564 € à Madame [E] pour le préjudice moral subi du fait des agissements des demandeurs à l’instance et pour les pertes de loyers ainsi que le coût et le temps nécessaire pour retrouver un nouveau locataire solvable à ce niveau de loyer, outre les indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction qu’il pourrait avoir à payer à sa locataire.

Ils précisent que le fils de Madame [K] s’est permis de donner des coups de pied dans le compte de MASLOW le 3 novembre 2023 et de proférer des insultes à caractère raciste en public devant plusieurs témoins à l’encontre du chef cuisinier de MASLOW, ce qui est inacceptable (pièce n° 22, attestation).

***

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) ne suffit pas à caractériser un abus de droit.

Sont abusives les actions manifestant une intention de nuire, un mauvaise fois évidente, les actions dépourvues de fondement ou reposant sur une erreur de droit ou de fait grossière, manifestant une certaine témérité ou un acharnement procédural (par exemple : Civ. 3ème, 12 mai 2021, n° 19-21.725).

En l’espèce, Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle la présente action introduite par Madame [U] [X], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] (se prévalant notamment d’une clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] réputée non écrite dans le cadre du présent jugement) n’aurait eu pour but que d’empêcher la réalisation de travaux nécessaires à l’activité de restauration projetée par la société MASLOW et à empêcher cette dernière d’exploiter un restaurant dans les locaux loués « pour des considérations personnelles ».

L’abus du droit d’agir en justice et l’intention de nuire des demandeurs à la présente instance ne sont donc pas caractérisés au regard de éléments de la procédure et des pièces produites dans le cadre de la présente instance.

Au surplus, le tribunal relève que nul ne plaide par procureur et que la société MASLOW n’est pas partie à la présente procédure, de sorte que les consorts [W]/[E] ne sauraient se prévaloir d’un préjudice financier qui aurait été susceptible, le cas échéant, d’avoir été subi par leur locataire en raison de la mise en péril de son projet de restaurant ou déplorer des propos qui auraient été prétendument tenus par le fils de l’un des demandeurs à la présente instance à l’encontre du « chef cuisinier » de la société MASLOW (pièce n° 22 produite par les consorts [W]/[E], attestation).

Par ailleurs, les consorts [W]/[E] font état, outre d’un préjudice moral non démontré prétendument subi « du fait des agissements des demandeurs à l’instance », de pertes de loyers ainsi que du coût et du temps nécessaire pour « retrouver un nouveau locataire solvable à ce niveau de loyer », sans toutefois justifier de ces préjudices financiers par le moindre élément de preuve et sans démontrer que la société MASLOW aurait renoncé à son projet d’exploitation d’un restaurant dans les lots dont ils sont propriétaires.

A cet égard, le tribunal relève que :

— les autorisations de travaux relevant de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et contestées dans le cadre de la présente instance, ont été octroyées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2022 et étaient exécutoires à l’expiration du délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de ladite assemblée, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il y ait eu ou non un recours (non suspensif d’exécution), ces décisions s’imposant aux copropriétaires tant que leur nullité n’était pas prononcée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 Chambre 2, 23 mars 2016, n° RG 14/00082),

— après dépose de la quasi-totalité des habillages et coffrages ainsi que du plancher bois du fond de commerce début octobre 2022 (pièce n° 9 produite par les consorts [W]/[E]), l’architecte désigné par la société MASLOW, en charge de l’opération, indiquait d’ailleurs lui-même dès le 27 octobre 2022 que les travaux autorisés par l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2022 concernant la modification de la devanture commerciale et l’ouverture de deux trémies dans le plancher du rez-de-chaussée pourraient « être réalisés à partir du 15 novembre » (pièce n° 11 produite par les consorts [W]/[E]),

— ces travaux ne pouvaient en revanche être mis en œuvre dans leur intégralité qu’après obtention de l’ensemble des autorisations administratives nécessaires, en mars/avril 2023,

— l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 31 mai 2023 a autorisé, selon résolution n° 4, des travaux de modification de la devanture du restaurant, ayant fait l’objet d’une autorisation de déclaration préalable du 7 mars 2023 rendue après avis favorable conforme, assorti de prestations, émis par l’architecte des bâtiments de France en date du 1er mai 2023, à « la demande de M. [N] [G] [W] et Mme [M] [F] [E] pour le compte de la société MASLOW MEGISSERIE » (pièce n° 27 produite par les consorts [W]/[E], page 3 sur 6), qui n’avait donc nullement, à cette date, renoncé à son projet.

Enfin, il y a lieu de souligner que les consorts [W]/[E] réclament forfaitairement des indemnités à hauteur, respectivement, de 266.436 € au bénéfice de Monsieur [W] et de 93.564 € au bénéfice de Madame [E], sans justifier des quantums allégués et pour des préjudices de nature différente (préjudice moral, perte de loyers, coût et temps nécessaires pour retrouver un nouveau locataire solvable, préjudice hypothétique lié à une « éventuelle indemnité d’éviction » qui pourrait être due à la locataire) en violation du principe selon lequel la réparation d’un préjudice doit correspondre à ce dernier et ne peut être appréciée de manière forfaitaire (ex. : Civ. 2ème, 24 avril 2024, n° 22-17.229, publié au bulletin, premier moyen pris en sa seconde branche, § 13).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce de l’existence de fautes commises par Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] et d’un préjudice découlant de celles-ci, Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] ne pourront qu’être intégralement déboutés de leurs demandes indemnitaires formées au titre des préjudices moral et matériel subis, outre éventuelle indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € à Monsieur [N] [G] [W], de la somme de 3.000,00 € à Madame [M] [F] [E] et de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] devront être intégralement de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les prétentions de Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] étant déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], les demandeurs seront également déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Répute non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Titre III, règlement de copropriété, Droits et obligation des copropriétaires, § I – Usage de la propriété privée) prévoyant que « Les boutiques déjà existantes avec leur sous-sol pourront être utilisées pour le commerce qui y sont exploitées. La nature de ces commerces pourra être modifiée au gré des propriétaires de ces boutiques sans toutefois qu’il leur soit possible d’exercer un commerce similaire à ceux existants déjà dans l’immeuble »,

Déboute Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] de leur demande d’annulation des résolutions n° 3, 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en date du 7 septembre 2022,

Déboute Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] de leurs demandes tendant à voir juger :

* que l’activité de restauration est incompatible avec la destination prévue au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances,

* et que l’installation d’une terrasse dans le cadre de l’exploitation d’un restaurant est incompatible avec la destination prévue au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], notamment avec la clause interdisant l’exercice d’activités sources de nuisances,

Déboute Monsieur [N] [G] [W] et Madame [M] [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles de condamnation de Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] à payer :

> à Monsieur [W] la somme de 266.436,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel subis, augmentée des indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction à payer à sa locataire et des intérêts au taux légal capitalisés à compter de sa demande,

> à Madame [E] la somme de 93.564,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel subis, augmentée des indemnités dont une éventuelle indemnité d’éviction à payer à sa locataire et des intérêts au taux légal capitalisés à compter de sa demande,

Condamne in solidum Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens,

Condamne in solidum Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000,00 € à Monsieur [N] [G] [W],

— la somme de 3.000,00 € à Madame [M] [F] [E],

— et la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],

Déboute Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [U] [K], Monsieur [O] [A] et Monsieur [S] [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,