TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57040 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X7P

N° : 7-CH

Assignation du :

15 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI CYLEB 1, société civile immobilière

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2017, la SCI Cyleb 1 a donné à bail commercial à la société [H] téléphonie, société en cours de formation, représenté par M. [H], des locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 2] à Paris 15ème arrondissement (75015), pour une durée de neuf années à compter du 14 novembre 2017, moyennant un loyer annuel de 10 200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

La société [H] a été immatriculée le 1er février 2018, son siège social étant situé au [Adresse 1] à [Localité 10] et son gérant étant M. [U].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Cyleb 1 a fait délivrer à la société [H], par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 3 353, 13 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Cyleb 1, a, par exploit délivré le 15 octobre 2024, fait citer la société [H] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

«

JUGER que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

CONSTATER que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 juillet 2024 ;

DEBOUTER la société MIQUIL de toute demande de délais de paiement ;

ORDONNER l’expulsion de la société MIQUIL, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 7] et [Adresse 3] ;

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER par provision la société MIQUIL à payer à la société CYLEB 1, la somme de 3.133,85 € arrêtée au 4 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse, au titre des loyers, taxes et charges impayés,sauf à parfaire au jour de l’audience ;

CONDAMNER par provision la société MIQUIL à payer à la société CYLEB 1, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 12 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

JUGER que le dépôt de garantie versé par la 3.112,89 d’un montant de 3.112,89€ sera conservé par la société CYLEB 1 à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER la société [H] à payer à la société CYLEB 1 une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNER la société [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir »

A l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, la SCI Cyleb 1, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société [H] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. La SCI Cyleb 1 a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 28 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 juillet 2024 par la SCI Cyleb 1 à la société [H] pour avoir paiement de la somme de 3 353, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 1er octobre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en totalité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2024.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la SCI Cyleb 1 tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société [H] jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI Cyleb 1.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Cyleb 1 sollicite la condamnation de la société [H] à lui régler la somme de 3 133, 85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtées au 4 septembre 2024.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 1er octobre et au 27 novembre 2024 que cette somme est due par la société [H].

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La SCI Cyleb 1 sollicite la conservation du dépôt de garantie.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Cyleb 1 de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société [H], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la SCI Cyleb 1 une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] et au [Adresse 6] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [H] à la SCI Cyleb 1, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société [H] à payer à la SCI Cyleb 1 la somme de 3 133, 85 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 4 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Cyleb 1 au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société [H] à payer à la SCI Cyleb 1 la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de la SCI Cyleb 1 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ