TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [G]

Madame [I] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. IMAPAC 1,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0434

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [G],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [N],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, la société SCI IMAPAC 1 a consenti un bail d’habitation à M. [T] [G] et Mme [I] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75015).

Par actes de commissaire de justice des 8 et 15 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 24640,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [G] et Mme [I] [N] le 19 mars 2024.

Par assignations des 6 et 21 juin 2024, la société SCI IMAPAC 1 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [I] [N] sous astreinte avec suppression du délai légal de deux mois et à conserver le dépôt de garantie et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Solidairement une indemnité mensuelle d’occupation de 2240,08 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— Solidairement 29121,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024,

— In solidum 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 14 novembre 2024, la société SCI IMAPAC 1 maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées au 1er novembre 2024 à 42561,52 euros.

Assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [T] [G] et Mme [I] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI IMAPAC 1 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 8 et 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 24640,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI IMAPAC 1 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

La demande de prononcé d’une astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI IMAPAC 1 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, M. [T] [G] et Mme [I] [N] lui devaient la somme de 27964,86 euros (26880,96 + 2240.08/31x15).

M. [T] [G] et Mme [I] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer provisoirement en l’espèce à la somme de 2240,08 euros conformément à la demande, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat pour l’exécution des obligations résultant du contrat et donc pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

La solidarité n’est en l’occurrence pas prévue au contrat pour le paiement de l’indemnité d’occupation.

Après la résiliation du contrat, le paiement de l’indemnité d’occupation réparant le préjudice résultant pour le bailleur de l’occupation des lieux ne peut incomber qu’à celui qui occupe effectivement les lieux unique responsable de l’occupation illicite.

Or il ressort des procès-verbaux de signification de l’assignation et du commandement de payer que M. [T] [G] a quitté les lieux.

En conséquence, l’indemnité d’occupation ne sera mise à la charge que de Mme [I] [N].

4. Sur le dépôt de garantie

La conservation ou la restitution du dépôt de garantie obéit aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et les circonstances de la restitution des lieux ne sont à ce stade pas connues.

En conséquence, la demande du bailleur d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie est rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [G] et Mme [I] [N], qui succombent à la cause, seront conjointement condamnés aux dépens de la présente instance, à concurrence de moitié chacun, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mai 2021 entre la société SCI IMAPAC 1, d’une part, et M. [T] [G] et Mme [I] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75015) est résilié depuis le 15 mai 2024,

ORDONNE à M. [T] [G] et Mme [I] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [G] et Mme [I] [N] à payer à la société SCI IMAPAC 1 la somme de 27964,86 euros (vingt-sept mille neuf cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024,

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer à la société SCI IMAPAC 1 une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 2240,08 euros à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE la société SCI IMAPAC 1 de toutes ses autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société SCI IMAPAC 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement M. [T] [G] et Mme [I] [N] aux dépens à hauteur de moitié chacun.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge