TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00235

RG n° : N° RG 25/00048 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP5Y

Société GROUPE DES MUTUELLES INDEPENDANTES

C/

[Z]

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Société GROUPE DES MUTUELLES INDEPENDANTES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alain MORHANGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 20 septembre 2021, le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES a donné à bail à Madame [C] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 625 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros, le tout payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 18 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES a fait assigner Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024,En conséquence,

constater la résiliation du bail,ordonner l’évacuation de la locataire et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner provisionnellement la défenderesse, en application de l’article 835 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 4 619,90 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 18 septembre 2024,condamner en outre la défenderesse à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 717,49 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle, dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce, tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction), condamner la défenderesse à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 13 mai 2025, le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Madame [C] [Z] a proposé d’apurer la dette, qu’elle ne conteste pas, au moyen de versements mensuels équivalant à un mois de loyer et charges en plus du loyer courant, précisant que ses parents allaient l’aider financièrement. Elle a soutenu que les trois derniers loyers avaient été réglés. Elle a indiqué être en recherche d’emploi.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES a fait délivrer à Madame [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 719,94 euros.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [C] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges récupérables, soit la somme actuelle de 717,49 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de février 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de provision au titre d’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte produit que Madame [C] [Z] reste devoir la somme de 4619,90 euros à cette date au titre des loyers et charges (terme de janvier 2025 inclus).

L’obligation au paiement de cette dette n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à payer à titre provisionnel au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 719,94 euros, à compter de de la présente décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [C] [Z] a proposé de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en réglant chaque mois le double du loyer, soit actuellement 717,49 euros par mois en plus du paiement du loyer courant.

Le GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES n’a formulé aucune observation sur ce point.

Outre le fait que Madame [C] [Z] n’établit pas la faisabilité de sa proposition de délais de paiement, les éléments du dossier ne permettent pas de constater une reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, le relevé de compte produit ne fait apparaître aucun règlement depuis le 03 août 2024 et si la défenderesse soutient que les trois derniers mois de loyer ont été payés, elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations.

Or, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est une condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [C] [Z], tenue aux dépens, sera condamnée à verser au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande du GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES recevable ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail à compter du 19 novembre 2024 ;

DISONS que faute pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [Z] au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES à la somme de 717,49 euros et CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à titre de provision au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES cette indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à titre de provision au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES la somme de 4619,90€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 719,94 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS Madame [C] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer au GROUPE DES MUTUELLES INDÉPENDANTES la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge