TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PO

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 10 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [M], titulaire du contrat de sous location meublée, demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 juillet 2018, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [D] [M] située dans le foyer-logement du [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 278,01 euros, outre 119 euros au titre des prestations obligatoires.

En l’absence de justification de son statut d’étudiant, la SAS HENEO sollicité à plusieurs reprises Monsieur [D] [M] de produire un justificatif, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— constater la perte du statut d’étudiant bousier de Monsieur [D] [V] ;

— constater le défaut régulier des redevances constitutif d’un manquement grave aux obligations contractuelles ;

— constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard au 31 juillet 2024 à la suite du congé signifié à Monsieur [D] [M] le 7 juin 2024 ;

— juger que Monsieur [D] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024, au plus tard le 31 juillet 2024 à la suite du congé signifié à Monsieur [D] [M] le 7 juin 2024 ;

A titre subsidiaire :

— constater la perte du statut d’étudiant bousier de Monsieur [D] [V] ;

— constater le défaut régulier des redevances constitutif d’un manquement grave aux obligations contractuelles ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre les parties à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause

Ordonner l’expulsion du défendeur, de tous occupants de son chef et de tous biens sous astreinte de 80 euros par jour de retard ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; Condamner Monsieur [D] [M] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2 108,63 euros arrêtée au 22 août 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi.- condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

— rejeter tout demande de délai de grâce.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le locataire n’a pas justifié de son statut d’étudiant et ce en dépit de plusieurs relances.

L’affaire a été appelé à l’audience du 7 novembre 2024 pour être renvoyée d’office et examinée à l’audience du 10 janvier 2025.

A l’audience du 10 janvier 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 90,63 euros, selon décompte en date du 27 septembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 8 juillet 2018 contient en son article II intitulé une durée maximale de 12 mois, renouvelable pour une durée maximale d’une année sous réserve de justificatif du statut étudiant, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. Les conditions générales prévoient qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non-respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an a été délivré par acte de commissaire de justice le 27 juin 2024.

Il sera relevé que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement n’a pas été respecté, de sorte que le congé ne pourra être validé qu’à la date du 27 septembre 2024, même si le terme du contrat était acquis au 27 juillet 2024.

Monsieur [D] [M] étant sans droit ni titre depuis 27 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [M] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [M] reste lui devoir la somme de 90,63 euros à la date du 2 janvier 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 90,63 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [M] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 8 juillet 2018 entre La SAS HENEO et Monsieur [D] [M] concernant la chambre située au [Adresse 2], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 27 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à verser à la SAS HENEO la somme de 90,63 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 4], le 10 mars 2025.

Le greffier, La juge des contentieux

de la protection