TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02807 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LBK

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0566

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02807 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LBK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2020, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [M] [X] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer d’un montant de 334,39 euros, outre une provision sur charges.

Se plaignant d’un trouble à son obligation de jouissance paisible du bien pris à bail, PARIS HABITAT OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, fait assigner Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [M] [X],

— son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi, majoré de 50%,

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son avocat, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement.

Monsieur [M] [X] a été représenté par son conseil à l’audience et a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à le reloger, un délai de trois ans pour quitter les lieux, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges, et la condamnation du bailleur au paiement de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 du contrat, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH communique un constat de commissaire de justice du 6 février 2025 rapportant les plaintes de voisins de Monsieur [M] [X] sur son attitude à leur égard. Une résidente indique qu'« il a commencé à devenir intrusif en frappant régulièrement à la porte » et « il tape dans les murs et le sol, le jour et la nuit, et elle entend des bruits comme s’il trainait les meubles », si bien qu’il « lui pourrit la vie depuis 4 ans ». Ces déclarations sont confirmées par une autre résidente, laquelle précise « entendre des bruits inquiétants, à la fois pour lui car il se fait mal et pour elle car psychologiquement difficile ». Un second constat de commissaire de justice du 7 mars 2025 rapporte les propos d’autres voisins qui confirment les premières déclarations, l’un d’eux exposant en ce sens que Monsieur [M] [X] « s’est mis à le harceler » et qu’il fait du « bruit en ce moment la nuit, entre 23 heures et 1 heure du matin ». [Localité 4] HABITAT OPH produit en outre aux débats nombre d’attestations et de mains courantes de résidents de l’immeuble, en date de 2023 et 2024, se plaignant toutes des nuisances sonores décrites depuis plusieurs années, en particulier la nuit, et du comportement intrusif de Monsieur [M] [X].

Monsieur [M] [X] n’apporte pas d’élément contraire objectifs à l’audience du 7 avril 2025, autre que ses propres allégations, un certificat médical faisant référence à son « état de santé fragile (qui) s’améliore régulièrement depuis » 2021 et des attestations de 2025 de suivi psychologique.

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante. Elles touchent l’ensemble des résidents de l’immeuble, notamment la nuit. Elles ont débuté dès l’entrée dans les lieux par Monsieur [M] [X] et se prolongent dans le temps, puisque les témoignages concernent des troubles sur la période de 2020 à 2025, soit près de cinq années. Il sera relevé enfin que Monsieur [M] [X] a été plusieurs fois averti par son bailleur, notamment par courriers des 7 septembre et 26 septembre 2023, sans que les troubles ne cessent.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement. La demande de Monsieur [M] [X] d’être relogé sera rejetée, ceci n’étant prévu par aucune disposition légale..

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] n’apporte aucun élément aux débats pour démontrer avoir effectué des recherches de logements qui seraient restées infructueuses, ni de toute autre situation dont la particularité justifierait que de tels délais lui soient accordés.

Sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera donc rejetée.

Malgré l’inquiétude que suscitent le comportement et les réactions de Monsieur [M] [X] pour son entourage immédiat, telle qu’elle transparaît de la lecture des mains courantes, attestations et constats de commissaire de justice, il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [M] [X] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce que rien ne justifie de dépasser la valeur locative du bien pris à bail.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [M] [X], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 septembre 2020 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [M] [X] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Monsieur [M] [X] est tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.