TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13584 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQA

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immoblier [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet AUBRY GESTION (SAS)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

La S.C.I. MIAOUU

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQA

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 16 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MIAOUU est propriétaire des lots n°1, 3, 56 et 57 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 23 novembre 2023, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a mis en demeure la SCI MIAOUU de lui régler la somme de 18 248, 90 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Le syndicat des copropriétaires a alors assigné la SCI MIAOUU devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  21 515, 95 euros de charges de copropriété, arrêtées au 6 novembre 2024, 4ème trimestre inclus ;

—  3 000 euros de dommages intérêts ;

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

La SCI MIAOUU, bien que régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 20 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que si, aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme globale de 21 515, 95 euros au titre d’arriérés de charges et de frais, l’origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°1, 3, 56 et 57 de la SCI MIAOUU,

* un décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 06 novembre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 21 467, 95 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI MIAOUU pour la période concernée

* les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2022 et 18 décembre 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, et votant des budgets prévisionnels 2023 et 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

La SCI MIAOUU sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 248, 90 euros, à compter du 22 décembre 2023, lendemain de la date de première présentation de la lettre recommandée puis à compter du 8 novembre 2024, date de l’assignation pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure engagés en 2023 qu’il sollicite à hauteur de 96 euros, le contrat de syndic produit aux débats et prévoyant ces frais ne prenant effet qu’au 1er juillet 2024.

Au regard de ces éléments, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme 3 000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MIAOUU a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQA

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI MIAOUU succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI MIAOUU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème la somme de 21 467, 95 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 6 novembre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 248, 90 euros, à compter du 22 décembre 2023 puis à compter du 8 novembre 2024 sur le surplus,

DIT que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soit le 8 novembre 2024, produiront eux-mêmes des intérêts à compter du 8 novembre 2025,

CONDAMNE la SCI MIAOUU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE les demandes indemnitaires et en paiement des frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 9],

CONDAMNE la SCI MIAOUU aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente