TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

M^e Luc MICHEL

M^e Vincent LOIR

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09355

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQX

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice,

la Société BVGL ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIER 120 HAUSSMANN, dont le siège est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09355 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [H] et Mme [R] [H] (ci-après « les consorts [H]») sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°26, 31 et 59 d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les consorts [H] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner les consorts [H] notamment en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour la somme de 11.468,69 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 23 novembre 2023.

Les consorts [H] se sont acquitté d’une partie de leur arriéré de charges en cours d’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

« Débouter Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] en toutes leurs demandes;

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, condamner Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] :

➢ la somme de 734,68 €, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 janvier 2020 au 31 mai

2024 ;

➢ Les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2023 (date de réception de la mise en demeure) pour la somme de 9 745,68 € et à compter de l’assignation pour la somme de 1 723,01 € et ce jusqu’à parfait paiement en tenant compte des règlements progressifs opérés par les défendeurs;

➢ la somme de 55,00 € au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

➢ la somme de 360,00 € au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamner Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de de droit ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, les consorts [H] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété du 20 juin 1961 et ses modificatifs successifs

Vu les causes sus-énoncées et les pièces versées aux débats,

Dire Monsieur et Madame [H] recevables et bien fondés en leurs présentes écritures;

Y faisant droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires prend acte du règlement par les consorts [H] de la somme totale de 14.855,59 euros en plusieurs échéances, entre le 29 février et le 31 mai 2024, comprenant l’arriéré de charges de la présente instance ainsi qu’une partie des appels de fonds appelés du 2 janvier au 1er avril 2024 inclus.

Il souligne toutefois qu’à la date de ses conclusions d’actualisation, de nouvelles échéances ont conduit aux appels de fonds, appels rectificatifs et répartitions suivants :

—  3ème appel provisionnel 2022-2023 et cotisation fonds travaux ;

—  4ème appel provisionnel 2022-2023 et cotisation fonds travaux ;

—  1er appel provisionnel 2023-2024 et cotisation fonds travaux ;

—  2ème appel provisionnel 2023-2024 et cotisation fonds travaux ;

— Répartition des charges exercice 2023-2024 ;

— Réajustement appels précédents et réajustement cotisations fonds travaux précédents ;

— Cotisation fonds travaux ;

—  3ème appel provisionnel 2023-2024.

Il fait valoir que tous les appels de fonds adressés aux copropriétaires ont été votés lors d’assemblées générales, qui n’ont pas été contestées; et que toutes les pièces utiles à la démonstration de sa créance de charges sont produites aux débats, à rebours de ce qu’allèguent les consorts [H].

En réponse à la critique des consorts [H] s’agissant du réajustement des appels de fonds, il explique qu’il ne s’agit que du réajustement classique des appels nécessaires au financement des sommes dues par le syndicat des copropriétaires en réel, au regard des estimations votées lors du vote du budget ; et qu’il ne s’agit donc que de la simple mise en œuvre des décisions des assemblées générales.

Il réfute toute modification arbitraire des tantièmes, les nouveaux tantièmes procédant de la vente de certains lots à des copropriétaires, dont les consorts [H], lesdits tantièmes pouvant être appliqués dès l’assemblée générale qui les crée.

Il fait valoir qu’il résulte des éléments produits aux débats que les répartitions de charges des exercices pour lesquels le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement ont été opérées avec les tantièmes de charges existant à la date d’arrêté des comptes de chacun de ces exercices, et que les griefs des consorts [H] à ce titre doivent être rejetés.

Il précise en outre que l’inversion de deux clefs de répartition chauffage et ascenseur qui a produit une erreur – en outre en faveur des consorts [H]- a été rectifiée.

Il rappelle que la contestation de certaines sommes se heurte au fait que les travaux ont été approuvés en assemblée générale.

Il expose en conséquence qu’à la date de ses dernières conclusions, il ressort du relevé de compte des consorts [H] et du tableau d’analyse actualisé un solde débiteur de 1.149,68 euros, dont 734,68 de charges stricto sensu.

Les consorts [H] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats les pièces utiles au soutien de sa créance, et qu’il procède à des réajustements incompréhensibles des appels de charges.

Ils font également valoir qu’il ne produit pas le règlement de copropriété et ses modificatifs.

Ils arguent que la modification arbitraire des tantièmes et les appels de fonds rectificatifs rendent illisible la répartition des charges communes générales.

Ils soulignent des erreurs dans l’application de certaines clés de répartition.

Les consorts [H] exposent que bien qu’ils maintiennent leur contestation, ils ont toutefois procédé au paiement de l’intégralité des sommes qui leur ont été réclamées par le syndicat des copropriétaire en cours d’instance.

******************************

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Sur ce

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [H] sont propriétaires indivis des lots 26, 31 et 59 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15/02/2019, 9/03/2020, 25/03/2021, 12/07/2021, 15/03/2022, 6/03/2023 et 28 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé, après règlement partiel de l’arriéré de charges en cours d’instance au 31 mai 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces, utiles à la justification de la créance du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce que soutiennent les consorts [H], que le compte individuel de copropriétaire des consorts [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 734,68 euros.

Les consorts [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 19 mai 2023 pour la somme de 9.745,68 euros et à compter de l’assignation pour la somme de 1.723,01 euros

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

******************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 55 euros au titre des frais de relance et de 360,00 euros au titre des frais de contentieux, au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance » dont le tribunal ignore en outre à quelle date ils auraient été engagés.

Par ailleurs, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation en paiement des consorts [H] à la somme de 360 euros au titre des frais de contentieux facturés par le syndic, qui ne ressortissent pas au domaine d’application des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [H] au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [H] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [H] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [H] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [H], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [H] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [H] et Mme [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  734,68 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mai 2024 (3eme appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2023 pour la somme de 9.745,68 euros et à compter de l’assignation pour la somme de 1.723,01 euros;

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] [H] et Mme [R] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7], le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente