TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Jérôme JAMARD

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/02685

N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4F

N° MINUTE :

Assignation du :

25 février 2022

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, ECOSYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. DU GRAND GARAGE POPINCOURT

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Jérôme JAMARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0529

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/02685 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4F

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

____________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI du Grand garage [Adresse 11] est propriétaire du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 5]).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 février 2019 et remise au destinataire le 25 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI du Grand garage [Adresse 11] de payer la somme de 2 991,91 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juin 2019, le syndicat des copropriétaires lui a fait commandement de payer la somme de 4 382,89 euros en principal, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 novembre 2020 et remise au destinataire le 10 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI du Grand garage [Adresse 11] de payer la somme de 7 979,26 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 février 2021, le syndicat des copropriétaires lui a fait commandement de payer la somme de 9 734,42 euros en principal, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 25 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI du Grand garage [Adresse 11] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 mai 2022.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la SCI du Grand garage Popincourt au paiement de la somme de 30 118,82 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2019 sur la somme de 4 552,20 euros, à compter du 20 novembre 2020 sur la somme de 8 021,26 euros, à compter du 15 février 2021 sur la somme de 9 906,51 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— débouter la SCI du Grand garage Popincourt de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI du Grand garage Popincourt au paiement de la somme de 2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI du Grand garage Popincourt au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI du Grand garage Popincourt au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, et au visa des articles 1188 et 1189 du code civil, la SCI du Grand garage Popincourt demande au tribunal de :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement de la somme en principal de 30 118,82 euros de charges de copropriété, ainsi que des intérêts qu’elle porterait ;

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SCI DU GRAND GARAGE POPINCOURT ;

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à la SCI DU GRAND GARAGE POPINCOURT la somme de 5.000 euros par application de l’article 1240 du Code civil, quitte pour lui à se retourner, si bon lui semble, contre son représentant ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à la SCI DU GRAND GARAGE POPINCOURT la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, quitte pour lui à se retourner, si bon lui semble, contre son représentant ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— JUGER, vu l’article 10-1, avant-dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la SCI DU GRAND GARAGE POPINCOURT ne participera pas à la dépense commune des frais de l’instance.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

* En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI du Grand garage [Adresse 11] est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2019, 15 janvier 2021, 7 juin 2021, 7 juin 2022 et 17 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 28 juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI du Grand garage [Adresse 11], déduction faite des frais de recouvrement, serait débiteur de 28 621,15 [30 118,82 – 1 497,67].

* La SCI du Grand garage [Adresse 11] soutient cependant ne pas être redevable de la somme de 30 117,29 euros réclamée par la copropriété au titre des travaux de ravalement du mur pignon, et au moyen de trois appels de charges effectués les 1er avril 2021 (12 046,91 euros), 1er juillet 2021 (12 046,91 euros) et 1er octobre 2021 (6 023,47 euros).

Elle fait tout d’abord valoir qu’elle ne peut être tenue de contribuer au financement de ces travaux votés le 22 mai 2019 et le 15 janvier 2021, dans la mesure où le règlement de copropriété effectuerait une distinction entre les charges relatives à la structure de l’immeuble, et la dispenserait ainsi de supporter le coût d’un ravalement de façade.

A l’examen du modificatif au règlement de copropriété adopté le 14 décembre 2016, auquel est annexé un tableau de répartition des charges de copropriété, il apparaît que la répartition des charges relatives à la structure de l’immeuble s’effectue suivant une distinction entre deux catégories :

— « l’ensemble des charges générales touchant la structure de l’immeuble (murs et fondations) » ;

— « l’ensemble des charges concernant le reste de la structure, à savoir les façades, la toiture, etc. ».

Il est constaté que la SCI du Grand garage [Adresse 11], propriétaire du lot n°1, est tenue selon ce document de supporter le coût de travaux concernant les « murs et fondations de l’immeuble » à hauteur de 327/1000e, mais est dispensée de participation aux travaux concernant « le reste de la structure, à savoir les façades, la toiture… ».

L’examen du protocole d’accord conclu le 13 juillet 2016 entre la SCI du Grand garage [Adresse 11] et la copropriété révèle en outre que les parties ont convenu, à la suite d’une division de lots, que « la participation du lot n°1 aux charges communes générales de l’immeuble sera limitée : au sol de l’immeuble, à l’ossature du bâtiment, aux installations nécessaires au raccordement de l’immeuble (eau – énergie – télécommunications – évacuation des fluides, assurances de l’immeuble et honoraires courants du syndic) ».

La décision n°21 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 22 mai 2019 prévoit que celle-ci « décide d’effectuer les travaux de ravalement du pignon côté [Adresse 8], du pignon côté 1, passage de l’Asile, du pignon côté [Adresse 7] de l’immeuble. L’assemblée générale donne mandat au conseil syndical à l’effet de retenir la société qui réalisera les travaux pour un montant maximum de 87 000,00 euros TTC ». Il est par ailleurs stipulé que « l’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges de structure ».

Alors que cette décision ne précise pas expressément la catégorie de charges relatives à la structure de l’immeuble dont ces travaux relèvent, il apparaît que ceux-ci doivent à l’évidence être considérés comme des travaux « concernant le reste de la structure, à savoir les façades, la toiture », et non comme des travaux relatifs « aux murs et fondations » ou encore à « l’ossature de l’immeuble ».

Il doit en effet être relevé que l’ossature (parfois appelée « bâtisse ») désigne le support rigide en gros œuvre assurant la stabilité d’un ouvrage, c’est-à-dire dans les faits une structure composée d’un assemblage d’éléments verticaux (murs porteurs, arcs, poteaux) et horizontaux (poutres, hourdis, lattis, dalles).

De même, si la façade d’un immeuble désigne certes son revêtement mural, elle ne peut être incluse dans la catégorie « murs et fondations » car elle a justifié la création d’une catégorie distincte, précisément dans le but de la distinguer des gros murs composant l’ossature de l’immeuble. Il apparaît d’ailleurs que l’intention des rédacteurs du modificatif au règlement de copropriété a été de distinguer les éléments « internes » à l’immeuble (murs, fondations) et ceux visibles de l’extérieur, tels que la toiture et les façades.

Des travaux de ravalement de façade, qui concernent par définition le revêtement mural d’un bâtiment, ne sont donc aucunement relatifs à l’ossature. Le fait que les murs pignons soient dégradés et nécessitent un « piochage, un tronçonnage des fissures ainsi que des raccords au mortier de résine » démontrent justement, au contraire de ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qu’il s’agit d’une partie « externe » du bâtiment et non de son ossature.

En outre, comme le relève justement la SCI du Grand garage [Adresse 11], la mention du fait que le coût des travaux sera réparti « selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense » ne trouve son sens que dans l’hypothèse où un copropriétaire serait dispensé de participation – c’est-à-dire dans le cas où il s’agit de travaux « concernant le reste de la structure, à savoir les façades, la toiture ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI du Grand garage Popincourt ne serait plus fondée à opposer de contestations sur le montant des charges réclamées, dans la mesure où les décisions prises le 22 mai 2019 et le 15 janvier 2021 n’ont pas été contestées en temps utile et seraient désormais devenues définitives.

Il est exact que les décisions d’assemblée générale ne peuvent être remises en cause ou contestées par voie d’exception à l’occasion d’une procédure en recouvrement de charges.

Toutefois, au visa de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est constant que l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’emporte pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, et ne fait pas obstacle à une contestation ultérieure de la répartition individuelle des charges. Dans le cas contraire, les copropriétaires ne disposeraient d’aucun recours contre la copropriété en cas d’erreur dans l’exécution des décisions d’assemblée générale.

En l’espèce, la SCI du Grand garage [Adresse 11] ne conteste pas les décisions prises le 22 mai 2019 et le 15 janvier 2021, mais l’interprétation qu’en a fait le syndicat des copropriétaires ainsi que son représentant légal, pour émettre des appels de fonds.

Il est par conséquent indifférent que la SCI du Grand garage [Adresse 11] ait contesté ou non les décisions susvisées.

Enfin, alors qu’il est soutenu en demande que la distinction figurant au règlement de copropriété serait désormais prohibée par la loi, il convient de relever que ces dispositions ne sont pas d’ordre public et que le règlement de copropriété tient lieu de loi entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires étant par conséquent mal fondé à solliciter le paiement de charges de copropriété à la SCI du Grand garage [Adresse 11] au titre des travaux votés le 22 mai 2019 et le 15 janvier 2021, il sera débouté de sa demande principale.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 497,67 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Dans la mesure où il a été précédemment jugé que la SCI du Grand garage [Adresse 11] n’était pas débitrice de charges au titre des travaux votés le 22 mai 2019 et le 15 janvier 2021, et où les appels de fonds émis les 1er avril 2021 (12 046,91 euros), 1er juillet 2021 (12 046,91 euros) et 1er octobre 2021 (6 023,47 euros) étaient ainsi sans cause, il n’est pas justifié du caractère nécessaire des frais de recouvrement exposés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI du Grand garage [Adresse 11] de ses obligations.

Dans la mesure où il a été précédemment jugé que l’intégralité des sommes qui restaient réclamées à la SCI du Grand garage [Adresse 11] l’étaient de manière indue, la responsabilité de cette dernière n’est pas engagée à l’égard de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande.

3 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*

A titre reconventionnel, la SCI du Grand garage [Adresse 11] sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle dit avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires.

Elle fait ainsi valoir que ce dernier a persisté à réclamer paiement de sommes dont il ne pouvait ou ne devait ignorer que la SCI du Grand garage [Adresse 11] n’était pas redevable ; qu’elle n’a en outre pas répondu à ses protestations, pourtant motivées ; qu’elle lui a ainsi causé un préjudice matériel et moral résultant des tracas, soucis et pertes de temps engendrées par la phase amiable puis judiciaire du litige.

En l’espèce, il apparaît que l’engagement d’une instance judiciaire a légitimement pu provoquer tracas, contrariétés et pertes de temps à la SCI du Grand garage [Adresse 11].

Toutefois, il est tout d’abord rappelé que le préjudice moral d’une personne morale ne se confond pas avec celui éventuellement subi par ses associés, ses gérants ou ses employés, et qu’il ne peut consister qu’en une atteinte directe à ses intérêts extra-patrimoniaux (principalement, une atteinte à son image et à sa réputation).

En outre, l’inexacte appréciation qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande en paiement de charges n’étaient pas manifestement dépourvus de caractère sérieux.

La SCI du Grand garage Popincourt sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la SCI du Grand garage Popincourt sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à la SCI du Grand garage Popincourt la somme de 3 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI du Grand garage Popincourt de sa demande reconventionnelle ;

RAPPELLE que la SCI du Grand garage Popincourt sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI du Grand garage Popincourt la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président