TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

27 Mars 2025

N° RG 21/06573 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-W2GO

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. DU MOULIN, S.C.I. SCI MIQUEL, S.E.L.A.R.L. V & V ASSOCIES

C/

S.C.I. RG FONCIERE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

S.C.I. DU MOULIN

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.C.I. MIQUEL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. V & V ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 8]

toutes trois représentées par M^e Jean-christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0254

DEFENDERESSE

S.C.I. RG FONCIERE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 avril 2014, l’Office public d’habitations à loyer modéré de la ville d'[Localité 9] a vendu à la société civile immobilière Miquel le lot de volume n° 1 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], cadastré section M n° [Cadastre 1].

La société par actions simplifiée du Moulin exploite un fonds de commerce au sein de ce lot.

Par ailleurs, par acte authentique du 29 juillet 2015, la société SNCF Réseau a vendu à la société civile RG Foncière un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré section M n° [Cadastre 4].

Par ordonnance en date du 8 décembre 2015, le juge des référés de ce tribunal a condamné la société du Moulin à restituer à la société RG Foncière le bâtiment de 50 mètres carrés environ qu’elle occupait sans droit ni titre sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4].

Le 15 avril 2016, les sociétés RG Foncière et du Moulin ont signé un protocole d’accord transactionnel destiné à permettre à la première de mener à bien son projet immobilier sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4], tout en permettant à la seconde de devenir propriétaire d’une cuisine et d’un local poubelles à édifier sur ladite parcelle.

Un avenant au protocole a été signé entre les parties.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 28 juillet 2021, la société Miquel et la société du Moulin, représentée par son administrateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée V & V associés, ont fait assigner devant ce tribunal la société RG Foncière ainsi que l’Office public d’habitations à loyer modéré de la ville d'[Localité 9], aux droits duquel est venue la société anonyme à directoire d’économie mixte Seine ouest habitat et patrimoine, afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices, le remboursement d’impôts fonciers, l’exécution du protocole d’accord précité et de son avenant, la réception du chantier des nouveaux locaux édifiés sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4] et la signature de la vente desdits locaux.

Par ordonnance en date du 7 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré la société Miquel et la société du Moulin, représentée par la société V & V associés, irrecevables en leur action à l’encontre de la société Seine ouest habitat et patrimoine et a dit que l’instance se poursuivrait uniquement entre, d’une part, la société Miquel et la société du Moulin, représentée par la société V & V associés, et, d’autre part, la société RG Foncière.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2022, dont le dispositif a, au vu de l’ordonnance du juge de la mise en état précitée, été expurgé des prétentions formées à l’encontre de la société Seine ouest habitat et patrimoine, la société Miquel et la société du Moulin, représentée par la société V & V associés, demandent au tribunal de :

— les recevoir en leurs demandes, les déclarer bien fondées et y faire droit,

— débouter la société RG Foncière de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner à la société RG Foncière d’exécuter son obligation conformément au protocole d’accord et son avenant en réparant les désordres et de mettre aux normes conformément aux règles de l’art, sous astreinte de 1 000 euros par jour,

— lui ordonner de procéder à la réception du chantier en présence de la société du Moulin et de lever les réserves éventuelles, toujours sous astreinte de 1 000 euros par jour,

— ordonner la signature de la vente des murs des locaux,

— condamner la société RG Foncière au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la société du Moulin,

— condamner la société RG Foncière à payer à la société du Moulin la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Laure Boissonnat,

— ordonner l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fondant ses demandes sur les articles 1228 et 1240 du code civil, la société du Moulin soutient avoir fait stopper les travaux portant sur les nouveaux locaux édifiés sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4] au motif qu’ils étaient affectés de malfaçons les rendant impropres à l’usage de cuisine. Elle en déduit que la société RG Foncière n’a pas respecté les termes du protocole d’accord et de son avenant. Elle explique enfin qu’en raison de ce manquement, elle se retrouve dans une situation précaire dès lors qu’elle ne peut pas fournir à son locataire une cuisine « digne de ce nom » et qu’elle a malgré tout dû supporter l’ensemble des frais inhérents au protocole.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2022, la société RG Foncière demande au tribunal de :

— débouter les sociétés du Moulin et Miquel de leurs demandes à son encontre,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— si par extraordinaire le tribunal la condamnait à régulariser l’acte de vente des locaux construits, écarter l’exécution provisoire,

— condamner in solidum les sociétés du Moulin et Miquel au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens.

La société RG Foncière soutient qu’elle a livré le gros œuvre de la nouvelle cuisine, à l’exception de la chappe définitive, le 13 juin 2019 et que, pour finaliser les travaux, elle était contrainte d’attendre qu’un accord soit trouvé avec la société Seine ouest habitat et patrimoine sur la modification du raccordement de la cuisine, celui existant n’étant pas aux normes et ayant causé des dégâts. Elle précise sur ce dernier point que, suite à un rapport technique, la société Seine ouest habitat et patrimoine a décidé de prendre à sa charge la réparation du raccordement en cause, de sorte qu’un nouveau calendrier a pu être fixé pour la finalisation des travaux, lequel a été respecté.

Elle prétend par ailleurs que, malgré le décalage imprévu de la finalisation des travaux, la cuisine est restée opérationnelle et que le restaurant a pu parfaitement fonctionner. Aussi, selon elle, les frais exposés par la demanderesse correspondent à ceux mis à sa charge aux termes du protocole d’accord et de son avenant et leur paiement ne peut par conséquent lui avoir causé un quelconque préjudice.

Elle explique en outre que la signature de l’acte de vente ne peut à ce jour intervenir dès lors qu’il existe notamment une condition suspensive d’obtention d’un certificat de conformité et que ce certificat ne pourra être obtenu qu’après achèvement de tous les travaux prévus au permis de construire, lesquels ont pris du retard en raison de la nécessité de déplacer au préalable un transformateur électrique appartenant à la société Enedis.

Enfin, elle considère avoir fait preuve de bienveillance tandis que la société du Moulin a fait preuve de mauvaise foi en ne respectant pas ses engagements, en tentant de faire croire qu’elle aurait été trompée et en engageant la présente procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « recevoir », « déclarer bien fondées » et « faire droit » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Aussi, en vertu de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, il ne sera pas statué sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 722 euros formée par la société RG Foncière contre la société du Moulin au titre de la participation au financement du gros œuvre, ladite demande étant uniquement mentionnée au sein de la discussion des conclusions de la défenderesse.

Il convient enfin de relever qu’il résulte de la lecture des conclusions des demanderesses que la société Miquel ne forme aucune prétention à l’encontre de la société RG Foncière et que les seules prétentions qu’elle formait, dont l’irrecevabilité résulte de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 mars 2023, étaient dirigées contre la société Seine ouest habitat et patrimoine.

1 – Sur la demande afférente à la réparation de désordres et à la mise aux normes

Aux termes de l’article 2044 du code civil, dans sa version applicable à la cause, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 1134, alinéa 1er, du même code, dans sa version applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties ainsi que son avenant prévoient la réalisation de travaux par la société RG Foncière sur sa parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4], incluant la création d’une cuisine et d’un local poubelles destinés à être acquis par la société du Moulin.

Si cette dernière entend voir « ordonner à la RG FONCIERE d’exécuter son obligation conformément au protocole d’accord et son avenant en réparant les désordres et mettre aux normes conformément aux règles de l’art », cette demande ne peut prospérer en raison de son imprécision. En effet, aucune indication ne permet d’identifier les désordres reprochés ainsi que les mises aux normes sollicitées.

En tout état de cause, pour établir les griefs ainsi allégués, la demanderesse se fonde uniquement sur un procès-verbal de constat dressé le 14 août 2019. Or, ce procès-verbal de constat retranscrit essentiellement les déclarations du dirigeant de la société du Moulin. L’huissier a seulement pu personnellement constater que les travaux de création d’une cuisine sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4] n’étaient pas terminés, et en particulier que la toiture ne recouvrait pas intégralement ladite cuisine. Toutefois, sur ce point, il convient de relever que, tant au sein des conclusions en demande qu’au sein du procès-verbal de constat, il est précisé que le dirigeant de la société du Moulin a lui-même fait stopper les travaux en cause en raison d’une prétendue absence d’autorisation de la mairie et de prétendues malfaçons, dont il n’est cependant pas justifié. La demanderesse ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, cette absence de finalisation des travaux à la date du procès-verbal de constat ne peut être utilement reprochée à la société RG Foncière.

Il ressort en outre des courriers et messages téléphoniques échangés entre les parties, dont la véracité n’est pas contestée, que les travaux prévus au protocole d’accord transactionnel, tel que modifié par avenant, ont été finalisés postérieurement au procès-verbal de constat et aucun élément ne démontre que les travaux ainsi finalisés seraient affectés de désordres ou nécessiteraient des mises aux normes.

La société du Moulin sera par conséquent déboutée de sa demande afférente à la réparation de désordres et à la mise aux normes.

2 – Sur la demande afférente à la réception des travaux et à la levée des éventuelles réserves

Aux termes de l’article 2044 du code civil, dans sa version applicable à la cause, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 1134, alinéa 1er, du même code, dans sa version applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties ainsi que son avenant prévoient la réalisation de travaux par la société RG Foncière sur sa parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4], incluant la création d’une cuisine et d’un local poubelles destinés à être acquis par la société du Moulin.

Il n’est cependant ni allégué ni démontré que la société RG Foncière se serait engagée à réceptionner les travaux en cause en présence de la société du Moulin.

Par ailleurs, la demande formée par cette dernière, aux termes de laquelle elle entend voir ordonner à la défenderesse « de lever les réserves éventuelles », ne peut prospérer en ce qu’elle porte sur des réserves hypothétiques, dont la réalité n’est pas établie.

La société du Moulin sera en conséquence déboutée de sa demande afférente à la réception des travaux et à la levée des éventuelles réserves.

3 – Sur la demande afférente à la signature de la vente

Aux termes de l’article 2044 du code civil, dans sa version applicable à la cause, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 1134, alinéa 1er, du même code, dans sa version applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1168 du code civil, dans sa version applicable à la cause, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties, modifié par avenant, inclut une promesse synallagmatique de vente en vertu de laquelle la société RG Foncière s’est engagée à vendre à la société du Moulin la cuisine et le local poubelles créés sur la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 4], sous réserve de la réalisation de deux conditions suspensives.

Lesdites conditions suspensives consistent en l’obtention du certificat de conformité relatif aux travaux autorisés par le permis de construire obtenu par la société RG Foncière et en l’absence de préemption de la ville d'[Localité 9].

Si la société du Moulin entend voir ordonner la signature de la vente, elle n’allègue ni ne démontre l’accomplissement des deux conditions suspensives précitées.

Au contraire, la société RG Foncière établit qu’elle a obtenu une prorogation de son permis de construire en raison du retard pris dans le commencement des travaux, lequel est dû à la nécessité de déplacer au préalable un transformateur électrique appartenant à la société Enedis.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter la société du Moulin de sa demande afférente à la signature de la vente.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société du Moulin

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il résulte des développements ci-avant que les griefs formés par la société du Moulin à l’encontre de la société RG Foncière ne sont pas fondés.

Au surplus, la demanderesse ne précise pas la nature du préjudice qu’elle aurait personnellement subi et elle n’en démontre ni la réalité ni le quantum.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société RG Foncière

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit d’agir en justice est sanctionné sur le fondement de ce texte.

La caractérisation d’un tel abus nécessite une mise en balance entre les droits de la personne contre laquelle l’action est formée et le droit fondamental du libre accès à la justice, participant au droit à un procès équitable, affirmé par l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, il convient de relever que les moyens et prétentions de la société du Moulin méritaient discussion.

Au surplus, la société RG Foncière ne précise pas la nature du préjudice qu’elle aurait subi, lequel doit être distinct des frais de l’instance qui seront étudiés ci-après, et elle n’en démontre ni la réalité ni le quantum.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

6 – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

6.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société Miquel et la société du Moulin, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

6.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

La société du Moulin, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée, in solidum avec la société Miquel, à verser à la société RG Foncière une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

6.3 – Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, la société Miquel et la société du Moulin seront déboutées de leur demande tendant à la voir ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la société par actions simplifiée du Moulin, représentée par son administrateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée V & V associés, de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE la société civile RG Foncière de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière Miquel et la société par actions simplifiée du Moulin, représentée par son administrateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée V & V associés, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière Miquel et la société par actions simplifiée du Moulin, représentée par son administrateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée V & V associés, à payer à la société civile RG Foncière la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société civile immobilière Miquel et la société par actions simplifiée du Moulin, représentée par son administrateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée V & V associés, de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT