TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [F] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Association ONLE-FAC HABITAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00669 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62Y4

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

Association ONLE-FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Monsieur [G] [C], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [F] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00669 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62Y4

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2020 à effet au 21 décembre 2020, l’association FAC – HABITAT, devenue l’association ONLE – FAC – HABITAT, a consenti en sa qualité de locataire de la SA d’HLM GROUPE GAMBETTA, une convention d’occupation ayant pour objet la sous-location à Monsieur [H] [B] d’un logement individuel situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale charges comprises de 389,92 euros et d’une facturation pour prestations obligatoires.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2270,03 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [B] le 19 mars 2024.

Par assignation en date du 9 janvier 2025, l’association ONLE – FAC – HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2564,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé dont les conclusions ont été porté à la connaissance de l’association ONLE – FAC – HABITAT.

À l’audience du 10 avril 2025, l’association ONLE – FAC – HABITAT, représentée par Monsieur [C] [G] suivant pouvoir valable, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette actualisée s’élève désormais à 3694,37 euros, échéance de mars 2025 incluse. En affirmant que le contrat était exclu de la loi du 6 juillet 1989, elle s’est opposée à l’octroi de tout délai.

Régulièrement assigné, Monsieur [H] [B] a personnellement comparu. Tout en reconnaissant le principe et le montant de la dette, il a exposé avoir subi une grave dépression, mais qu’il entreprenait aujourd’hui des démarches actives pour trouver un emploi. Tout en étant dans l’obligation de rembourser un crédit étudiant, il a sollicité des délais de paiement en proposant de verser 150 euros par mois en plus de la redevance courante, pour apurer la dette sur une période de 24 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la législation applicable au contrat et la recevabilité

Si le contenu du contrat conclu entre les parties pourrait laisser croire que celui-ci n’est pas régi par la loi du 06/07/1989 mais par les dispositions particulières des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, pour autant ledit contrat ne porte aucune mention claire des textes qui lui sont applicables et plus particulièrement aucun mention écartant les dispositions protectrices de la loi du 06/07/1989. Par ailleurs, il ressort du commandement de payer du 18 mars 2024 qu’il est fait référence aux articles 24 et 7g de la loi du 06/07/1989 sans aucun rappel à la législation applicable aux logements-foyers.

En outre, dans ses écritures, l’association a rappelé que le contrat était soumis aux dispositions de l’article L442-8-1 et L442-8-2 du code de la construction et de l’habitation et des articles I et III de l’article 40 de la loi du 06/07/89, renvoyant ainsi de fait aux dispositions de l’article 24 de cette même loi.

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation

En l’espèce, l’association bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 19 mars 2024 pour signaler les impayés. Elle est ainsi recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 10 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience.

Sur la nature du bail et la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat conclu entre les parties est un contrat de sous-location.

Les éléments du dossier apparaissent insuffisants à écarter l’application du régime général prévu par la loi du 06/07/1989, alors qu’est notamment produit un commandement de payer faisant référence à la clause résolutoire et à l’article 24 de ladite loi.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu’applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article « clauses résolutoires et clauses pénales » du contrat d’occupation, qui prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas défaut de paiement d’une somme égale à deux fois le montant mensuel brut de la redevance en cas de paiement partiel ou lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, un mois après commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire visée dans une mise en demeure produit effet, quand elle précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Il est à noter qu’aucune somme n’a été réglée dans le délai d’un mois prévu au contrat ni même dans le délai de deux mois soit visé au commandement, en référence à l’article 24 de la loi du 06/07/89.

Par conséquent, Monsieur [H] [B] n’ayant pas acquitté les sommes visées au commandement dans le mois, Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 avril 2024 à minuit, soit à compter du 19 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [H] [B] n’a pas repris le versement des échéances avant l’audience et qu’il n’apparait pas en situation de régler la dette locative au regard de ses revenus actuels (900 euros mensuels).

Par conséquent, la demande de délai de paiement et de suspension des effet de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [H] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances, charges et taxe qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande de l’Association ONLE FAC HABITAT au titre des redevances, charges, prestations

En application des clauses contractuelles relatives aux obligations de Monsieur [H] [B], celui-ci est tenu au paiement des redevances, des charges communes et autres prestations.

Il résulte du commandement, de l’assignation et du décompte produit que Monsieur [H] [B] reste devoir la somme de 3694,37 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [B] à payer à l’Association ONLE FAC HABITAT la somme de 3694,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2270,03 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Monsieur [H] [B] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter l’Association ONLE FAC de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CE MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que l’Association ONLE FAC HABITAT est recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du contrat d’occupation conclu entre les parties à compter du 19 avril 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] ([Adresse 3], [Adresse 6],

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion est égale au montant des redevances indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat avait continué, et CONDAMNE Monsieur [H] [B] au paiement de celle-ci,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à l’Association ONLE FAC HABITAT la somme de 3694,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2270,03 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que l’Association ONLE FAC HABITAT pourra, à défaut de départ volontaire des lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification de la décision,

DEBOUTE l’Association ONLE FAC HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT