TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03250 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PWB

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA [Adresse 4] dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDERESSE

Madame [D] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03250 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PWB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2014, la société EFIDIS, devenue la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1919,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [V] le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2554,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1594,85 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1919,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que Mme [D] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Eu égard à l’accord du bailleur il y a lieu de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, Mme [D] [V] lui devait la somme de 1292,23 euros, soustraction faite des frais de procédure (155,23+147,39).

Mme [D] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [D] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

En revanche, en équité il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2014 entre la société EFIDIS devenue la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [D] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1292,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

AUTORISE Mme [D] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 108 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [D] [V] sera condamnée à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation du 20 mars 2025 et de sa notification au préfet,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Le greffier Le Juge