TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026 N°: 26/00015

N° RG 25/00393 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCPO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 03 Novembre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

DEMANDEURS

M. [U] [I] [C]

né le 18 Juin 1978 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Mme [L] [F] [H] [J] [S]

née le 24 Décembre 1982 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Cindy REALINI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [T]

née le 05 Juin 1997 à [Localité 6] (1219)

demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

Grosse(s) délivrée(s) le 13/01/26

à

— M^e REALINI

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant promesse synallagmatique de vente du 30 juillet 2024, [U] [C] et [L] [S] se sont engagés à vendre à [Z] [T] un appartement sis [Adresse 2], au prix de 590 000 euros, avec expiration le 31 octobre 2024 a seize heures.

Aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’était prévue et [Z] [T] s’engageait à verser entre les mains du notaire, au lendemain de l’expiration du délai de rétractation de dix jours, une garantie de 29 500 euros.

La notification SRU a été faite le 31 juillet 2024 par le notaire. [Z] [T] n’a pas versé la garantie.

Le rendez vous de réitération des consentements a été fixé au 31 octobre 2024.

Par courrier du 23 octobre 2024, les consorts [M] ont mis en demeure [Z] [T] de verser la garantie de 29 500 euros au notaire. Aucun versement n’a été réalisé.

[Z] [T] ne s’est pas présentée au rendez-vous du 31 octobre 2024.

Par acte signifié par l’autorité judiciaire de Genève le 27 janvier 2025, les consorts [M] ont fait assigner [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de paiement de la clause pénale et de réparation de préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par commissaire de justice le 31 juillet 2025, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [M] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1231-6 du code civil, qu’il :

— condamne [Z] [T] à leur payer la somme de 59 000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024, avec astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à complet paiement,

— condamne [Z] [T] à leur payer la somme de 39 366 euros à titre de réparation intégrale de leur préjudice financier,

— condamne [Z] [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudices moral et matériel nés de sa mauvaise foi contractuelle,

— condamne [Z] [T] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle l’exécution provisoire de la décision,

— condamne [Z] [T] aux dépens.

[Z] [T] n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, [Z] [T] a été assignée à personne.

En outre, la demande des consorts [M] s’élève à un montant total de 108 366 euros, soit au delà du taux de ressort ouvrant le droit d’appel fixé à 5000 euros.

En conséquence, la présente décision, étant susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

I/ Sur le paiement de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision

En l’espèce, les consorts [M] sollicitent la somme de 59 000 euros en paiement de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024, le tout sous astreinte.

Il résulte de la promesse synallagmatique de vente du 30 juillet 2024 (pièce n°1) que :

— elle était consentie pour un délai expirant le 31 octobre 2024 à 16 heures (page 7),

— la validité de la vente était subordonnée par le versement des fonds entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l’acte (page 7),

— dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution étaient remplies et où une partie ne régularisait pas l’acte authentique en ne satisfaisant pas auxdites obligations, la somme de 59 000 euros était dûe à l’autre partie à titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-5 du code civil (pages 9 et 10),

— la bénéficiaire était tenue de déposer la somme de 29 500 euros en la comptabilité du notaire avant la réitération des consentements (page 10),

— les seules conditions suspensives prévues étaient celles de droit commun, la bénéficiaire n’entendant pas contracter de prêt pour financer l’acquisition envisagée (pages 11 et 12).

Il ressort des pièces produites aux débats que :

— le notaire a envoyé la promesse de vente à [Z] [T] par courrier électronique et lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2024, afin qu’elle puisse exercer son droit de rétractation, prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation (pièce n°2),

— le notaire a convoqué [Z] [T] par courrier électronique du 16 septembre 2024 au rendez-vous de signature définitive de l’acte de vente du 3 octobre 2024 (pièce n°3),

— le notaire a relancé la bénéficiaire par courrier électroniques des 4 et 10 octobre 2024, l’informant ne pas avoir reçu les fonds, ni l’attestation de leur origine, [Z] [T] ayant confirmé la réception desdits mails (même pièce),

— la défenderesse été convoquée par l’étude notariale par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 octobre 2024, au rendez-vous définitif de signature du 31 octobre 2024 à 11 heures (pièce n°4), et a été, à cette même date, mise en demeure de consigner les fonds par les consorts [M] (pièces n°5 et 6),

— [Z] [T] a informé par courrier électronique du 29 octobre 2024 qu’elle aurait confirmation du virement des fonds par sa banque le lendemain, soit le 30 octobre 2024 (pièce n°7),

— à défaut de consignation des fonds, un procès-verbal de carence a été signé le 15 novembre 2024 par les consorts [M] et le notaire (pièce n°8).

Il résulte de ces éléments que [Z] [T] n’a pas exécuté les obligations contractuelles qui lui incombaient au titre de la promesse synallagmatique de vente susmentionnée, et qu’elle doit donc être condamnée au paiement de la clause pénale susvisée.

En revanche, ladite clause étant manifestement excessive au regard du montant qui devait être consigné en l’étude notariale, obligation à laquelle a failli la bénéficiaire, et au regard de la période pendant laquelle les consorts [M] ont été empêchés de vendre, soit moins de quatre mois, il convient de la ramener à de plus justes proportions.

En outre, l’attitude de [Z] [T] dans les relations contractuelles justifie le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la présente décision.

En conséquence, [Z] [T] sera condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024, le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, pendant six mois.

II/ Sur la réparation des préjudices

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1) S’agissant du préjudice financier

En l’espèce, les consorts [M] sollicitent la somme de 39 366 euros en réparation de leur préjudice financier et soutiennent avoir été contraints de vendre leur bien immobilier en deux temps, afin de pouvoir honorer leur prêt relais, mais que le produit net perçu de ces deux ventes était inférieur à celui attendu de la vente conclue avec [Z] [T], et avoir dû supporter les frais résultant de la non-réitération de la vente, tels que la taxe foncière, les primes d’assurances du prêt et les charges de l’appartement.

Il apparaît que la promesse synallagmatique de vente conclue avec [Z] [T] portait sur un prix de 590 000 euros, les frais d’agence de 23 600 euros étant à la charge des vendeurs (pièce n°1, page 8) et les frais de la vente de 42 500 euros étant à la charge de la bénéficiaire (pages 8 et 9).

La somme devant revenir aux consorts [M] était donc de 566 400 euros.

Les consorts [M] ont vendu leurs biens les 24 février et 26 juin 2025 pour des montants respectifs de 25 000 et de 535 000 euros, les actes produits aux débats ne mentionnant pas le montant de la commission versée à l’agence (pièces n°9 et 13), le produit des ventes ne dépassant donc pas les 560 000 euros.

Cependant, les demandeurs ne justifient pas avoir été tenus de vendre leurs biens en deux fois, le prêt relais allégué n’étant pas versé aux débats, et ne démontrent pas leur préjudice financier à ce titre.

S’agissant des frais et impôts, la promesse synallagmatique du 30 juillet 2024 stipulait que [Z] [T] était redevable, à compter de la signature de l’acte définitif, des impôts locaux, tels que la taxe d’habitation, et d’ordures ménagères, ainsi que des charges relatives au bien (pièce n°1, pages 13 et 14).

Les consorts [M] justifient, en l’absence de réitération de l’acte, avoir payé ces charges et versent aux débats :

— la taxe foncière de l’année 2024 portant sur un montant de 1189 euros (pièce n°10),

— une capture d’écran d’une cotisation d’assurance d’un prêt non numéroté, qui n’est pas versé aux débats (pièce n°11),

— des appels de fond des charges de copropriété, sur le premier trimestre 2025 d’un montant de 542,92 euros, et sur le deuxième trimestre 2025, d’un montant de 560,58 euros (pièce n°12).

Il résulte des développements précédents que [Z] [T] a manqué à ses obligations contractuelles, et que si elle avait réitéré la promesse de vente signée avec les consorts [M], elle aurait dû payer les charges et impôts afférents aux biens acquis, justifiant ainsi le préjudice des demandeurs sur ce point.

En conséquence, [Z] [T] sera condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 2292,50 euros, correspondant à 1189 + 542,92 + 560,58 euros, en indemnisation de leur préjudice financier.

2) S’agissant des préjudices moral et matériel

En l’espèce, les consorts [M] sollicitent la somme de 10000 euros en indemnisation de leurs préjudices moral et matériel.

Cependant, les déclarations mensongères alléguées dont aurait fait preuve [Z] [T] ne sont pas justifiés aux débats, et la mauvaise foi et les manquements contractuels de la défenderesse ont été indemnisés au titre de la clause pénale.

En conséquence, les consorts [M] seront déboutés de cette demande.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [Z] [T] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [Z] [T] est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer aux consorts [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [Z] [T] à payer à [U] [C] et [L] [S] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 30 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024 ;

DIT que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, pendant une durée de six mois ;

CONDAMNE [Z] [T] à payer à [U] [C] et [L] [S] la somme de 2292,50 euros à titre de réparation de leur préjudice financier ;

DÉBOUTE [U] [C] et [L] [S] de leur demande de réparation de leur préjudice moral et matériel ;

CONDAMNE [Z] [T] aux dépens ;

CONDAMNE [Z] [T] à payer à [U] [C] et [L] [S] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,