TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/02332 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5G

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 1er Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [L] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0026

DÉFENDERESSE

Madame [I] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Maxime CORNILLE de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0004

Décision du 1er octobre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/02332 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, avis a été donné aux avocats quela décision serait rendue le 1er octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 octobre 2021, reçu par Maître [Y] [Z], notaire, Mme [I] [F] a consenti à Mme [K] [L] une promesse de vente portant sur un appartement avec cave au sein du bâtiment C de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte authentique reçu le 8 février 2022 par Maître [Y] [Z], notaire, Mme [I] [F] et Madame [K] [L] ont réitéré la vente, au prix de 1 077 000 euros, financé en partie par la souscription d’un emprunt bancaire de 781.356,06 euros.

Découvrant après la vente un projet de ravalement de grande ampleur de l’immeuble et de travaux engagés à la suite de la mise en œuvre d’une procédure de péril ordinaire engagée par la Ville de Paris, Mme [K] [L], estimant que Mme [I] [F] avait manqué à son devoir précontractuel d’information, a fait assigner cette dernière par exploit introductif d’instance signifié le 7 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par dernières écritures signifiées par voie électronique le 17 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé, Mme [K] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1137, 1178, 1240 et 1241 du code civil, de :

« Condamner Madame [I] [F] à payer à Madame [K] [L], les sommes suivantes :

—  77.202,18 € de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

—  16.240 € au titre du préjudice de jouissance ;

—  10.000 € au titre du préjudice moral.

Ordonner que les condamnations prononcées portent intérêts au taux légal à compter 24 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Condamner encore Madame [I] [F] à payer à Madame [K] [L] la somme de 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Débouter Madame [I] [F] de toutes ses demandes.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

En réponse, dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 14 janvier 2025 et auxquelles il est expressément référé, Mme [I] [F] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1130 et 1137, 1116, 1353 du code civil, de :

ACCUEILLIR l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [F].

DÉBOUTER Madame [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [L] à verser la somme de 5 000 € à Madame [F] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 30 juin 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de Mme [I] [F]

Mme [K] [L] recherche la responsabilité extracontractuelle de sa venderesse sur le fondement, d’une part, d’un manquement de cette dernière à son obligation précontractuelle d’information, et d’autre part, d’une réticence dolosive, lui reprochant d’avoir dissimulé l’imminence de travaux d’ampleur, particulièrement coûteux, sur le bâtiment C dans lequel est situé l’appartement objet de la vente à la suite de la mise en œuvre d’une procédure de péril ordinaire engagée par la Ville de [Localité 5] en 2019, ce alors que Mme [I] [F] ne pouvait les ignorer et qu’elle avait conscience de leur caractère déterminant de son consentement.

Mme [I] [F] conteste toute faute de sa part, exposant que les pièces annexées à la promesse de vente faisaient état de la réalisation d’études de la façade en vue de travaux de ravalement, avec sondages, et de la pose en urgence de filets de protection, de sorte que Mme [K] [L] était dûment informée de l’état du bâti et pouvait anticiper la réalisation des travaux de ravalement à venir.

En outre, elle fait valoir qu’elle a produit toutes les pièces requises pour la vente et qu’aucun arrêté de péril n’a été pris concernant l’immeuble.

Enfin, elle estime que la demanderesse échoue à rapporter la preuve qu’elle lui aurait intentionnellement dissimulé des informations relatives aux travaux à venir et à leur ampleur, déterminantes de son consentement.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Par ailleurs, l’article 1137 du code civil précise que le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [L] reproche à Mme [I] [F] de ne pas l’avoir informée de l’étendue des désordres affectant le bâtiment C de l’immeuble, ainsi que de l’ampleur, du coût et de l’urgence des travaux nécessaires pour y remédier, éléments qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de membre du conseil syndical de la copropriété. Elle estime en particulier que la venderesse lui a caché le fait que la Ville de [Localité 5] avait notifié au syndicat des copropriétaires, le 4 juillet 2019, qu’une procédure de péril ordinaire était engagée, et que des réunions s’étaient tenues par la suite avec le cabinet d’architectes LVK, initialement mandaté par le syndicat des copropriétaires, pour évaluer les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres dans le cadre du programme de ravalement de la façade, en ce compris des travaux de réparation des structures bois.

Toutefois, l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale annexés à la promesse de vente conclue le 26 octobre 2021 permet d’établir que l’existence de travaux de ravalement des façades du bâtiment C de la copropriété étaient envisagés depuis plusieurs années, et à tout le moins depuis 2018, que la Mairie de [Localité 5] avait sollicité des travaux sur l’immeuble et que ces informations n’ont pas été dissimulées à Mme [K] [L].

En effet, il ressort tout d’abord du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2018 que dès cette date, avait été mise à l’ordre du jour une résolution n°48 ayant pour objet « mission d’étude et de maîtrise d’œuvre à confier à un architecte et un géomètre pour le relevé et le ravalement de la façade côté passage du bâtiment C. ».

Il ressort ensuite du procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2019, annexé à la promesse, l’adoption d’une résolution n°19 relative à la décision à prendre « concernant la mission d’étude de ravalement des façades avant et arrière du bâtiment C », la résolution précisant « après examen des différents devis communiqués, l’assemblée générale décide de retenir celui proposé par le cabinet LVK, d’un montant de 7 920,00€ TTC… ».

Surtout, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2021 l’adoption à l’unanimité d’une résolution relative à une décision concernant « la mission d’étude sur le ravalement de la façade avant et arrière du bâtiment C ». Il est précisé dans le corps de cette résolution que « un devis a été établi à la demande du conseil syndical par M. [S] du cabinet ARTEXIA pour effectuer une nouvelle mission d’étude et a été joint à la présente convocation. (…) L’assemblée générale après avoir débattu et discuté décide de nommer M. [S] du cabinet ARTEXIA pour effectuer en urgence une nouvelle étude sur le ravalement des façades et ainsi répondre aux nouvelles demandes de la mairie de [Localité 5] par mail du 7 janvier 2021. ». Aux termes de ce procès-verbal d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a également adopté une résolution relative au budget de sondage du bâtiment C, la résolution précisant « afin de faire une étude approfondie de l’état des façades et pour apporter des préconisations sur les travaux à prévoir, l’assemblée générale donne l’autorisation à M. [S] du cabinet ARTEXIA de procéder à des sondages des façades (…) ».

En outre, au cours de cette même assemblée générale, la décision du conseil syndical pour la pose de filet de protection en urgence était validée, la résolution précisant « Suivant le rappel de la mairie de [Localité 5] concernant leur demande d’assurer « la stabilité des conduits de cheminées des pignons du bâtiment B et du bâtiment C et de procéder à tous les travaux de réparation ou de remplacement des éléments de structure qui n’assurent plus leur fonction de façon à éviter toute chute d’éléments , le conseil syndical a dû valider en urgence le devis de la société PLURITECH SOLUTION pour la pose de filets de protection de ces 2 cheminées pour un montant de 3 841,20 euros. »

En communiquant ces procès-verbaux d’assemblée générale à Mme [K] [L] dans le cadre de la promesse de vente, Mme [I] [F] a satisfait à son obligation précontractuelle d’information, une lecture normalement attentive de ces pièces par Mme [K] [L] étant de nature à l’informer, voire à l’alerter sur la nature travaux de ravalement envisagés, sur l’existence de désordres affectant les éléments de structures de l’immeuble tels qu’ils nécessitaient la pause en urgence de filets de protection pour éviter la chute d’éléments et sur le fait que la Mairie de [Localité 5] avait émis des demandes relatives aux travaux de ravalement de façade de l’immeuble auxquelles le syndicat des copropriétaires tentaient de répondre.

Il ne saurait dès lors être reproché à Mme [I] [F] de ne pas l’avoir spécifiquement alertée sur la mise en œuvre d’une procédure de péril ordinaire par la Ville de [Localité 5] ou sur l’importance des devis envisagés pour le ravalement des façades, Mme [K] [L] ne pouvant ignorer à la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale l’urgence et l’ampleur possible des travaux de ravalement devant être entrepris et il lui appartenait, si elle estimait ces éléments déterminants, de s’informer plus avant sur le coût prévisible des travaux envisagés.

Ainsi, il s’avère que Mme [K] [L] a été dument et suffisamment informée de l’état du bâti et de l’imminence de travaux de ravalement des façades par les pièces annexées à la promesse de vente, travaux dont l’ampleur ne lui a pas été dissimulée et dont elle ne pouvait raisonnablement ignorer qu’ils auraient un coût significatif, Mme [I] [F] n’étant au demeurant pas tenue de communiquer, dans le cadre de la vente, l’ensemble des pièces et informations dont elle a pu avoir connaissance en sa qualité de membre du conseil syndical sur les travaux projetés.

En outre, le fait que Mme [I] [F] ne lui ait pas communiqué le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2021 portant mention qu’une information sur les possibilités de prêt collectif pour les travaux de ravalement avait été présentée aux copropriétaires est insuffisant à infirmer cette analyse, s’agissant d’une simple information sur les dispositifs légaux d’emprunt collectif donnés aux copropriétaires et non la soumission d’une résolution sur la mise en œuvre d’un tel emprunt, les travaux de ravalement ayant été au demeurant votés postérieurement à la vente.

Enfin, à la lumière des procès-verbaux d’assemblée générale annexés à la promesse, qui font apparaitre que de nombreux autres travaux de rénovation ont été votés au cours de ces assemblées générales pour l’ensemble de la copropriété (réparation du toit de la loge, rénovation de la loge, de l’électricité du bâtiment C, de la peinture de la cage d’escalier, rénovation du palier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage de l’escalier C5, etc.), et du carnet d’entretien de l’immeuble également annexé, qui porte mention de nombreux « gros travaux » effectués sur l’immeuble au cours des années précédant la vente, Mme [K] [L] était informée de l’état réel du bâti et ne peut soutenir que l’information qui lui a été délivrée à cet égard par la venderesse était insuffisante.

Dès lors, Mme [K] [L] ne démontre pas qu’une information déterminante de son consentement lui aurait été cachée par la venderesse, caractérisant un manquement de cette dernière à son obligation précontractuelle d’information.

A fortiori, elle ne démontre pas plus la réticence dolosive alléguée de Mme [I] [F].

Mme [K] [L] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, que ce soit sur le fondement d’un manquement au devoir précontractuel d’information ou sur le fondement du dol.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [L], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Mme [K] [L] à payer à Mme [I] [F] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Rejette la demande de Mme [K] [L] tendant à:

« condamner Madame [I] [F] à lui payer les sommes suivantes :

—  77.202,18 € de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

—  16.240 € au titre du préjudice de jouissance ;

—  10.000 € au titre du préjudice moral. »

Rejette la demande de Mme [K] [L] tendant à « Ordonner que les condamnations prononcées portent intérêts au taux légal à compter 24 janvier 2024, date de la mise en demeure ».

Rejette la demande de Mme [K] [L] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [L] à payer à Madame [I] [F] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [L] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 5] le 1er octobre 2025

Le Greffier Le Président