TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/51601 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EE5

N° : 2

Assignation du :

24 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 août 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.N.C. PIERRE ET COMMERCE 2, S.N.C.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

S.A.S. SECURYHOME

Dans les lieux loués et à son siège social, rez-de-chausée à droite de la porte d’entrée de l’immeuble

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Norbert GRADSZTEJN de la SELEURL N.G.A – NORBERT GRADSZTEJN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #A0005

DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2021, la société PIERRE ET COMMERCE 2 a consenti à la société SECURYHOME un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 14 janvier 2025, la société PIERRE ET COMMERCE 2 a fait délivrer à la société SECURYHOME un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 10.501,18 euros, somme arrêtée au 1er janvier 2025. Dans ce commandement de payer, il est en, outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société PIERRE ET COMMERCE 2 a, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, assigné la société SECURYHOME devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu le bail commercial du 15 avril 2021

Vu le commandement de payer du 14 janvier 2025

Vu l’article 1728 du Code Civil

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 834 et 835 du CPC

Vu l’article R145-23 du Code de Commerce

Vu les articles 696 et 700 du CPC

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président, statuant en référé, de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail précité consenti à la société SECURYHOME,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société SECURYHOME et celle de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux objet du bail commercial précité, sis au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2], et ce immédiatement et sans délai et avec l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— AUTORISER la séquestration aux frais, risques et périls la défenderesse des meubles laissés dans les lieux,

— CONDAMNER la société SECURYHOME à payer, à titre provisionnel, à la société PIERRE ET COMMERCE 2 la somme de 10.511,98 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupations, charges et taxes arrêtés 17 février 2025 – 1 er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025,

— CONDAMNER la société SECURYHOME à payer, à titre provisionnel, à la société PIERRE ET COMMERCE 2 la somme de 1.051,20 euros, à titre d’indemnité de retard avec intérêts, au taux légal à compter de la présente assignation,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SECURYHOME au double du montant du loyer contractuel indexé, taxes, charges et TVA en sus et CONDAMNER la société SECURYHOME à titre provisionnel, à payer à la société PIERRE ET COMMERCE 2 cette indemnité d’occupation à compter du 1eravril 2025 (date d’exigibilité du 2 ème trimestre 2025) et jusqu’à la complète libération des locaux,

— DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis dans son intégralité à la société PIERRE ET COMMERCE 2,

— CONDAMNER la société SECURYHOME à payer à la société PIERRE ET COMMERCE 2 la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SECURYHOME aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 14 janvier 2025 et 24 octobre 2024, le coût de commande de k-bis et état d’endettement de la défenderesse, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit."

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025 après un renvoi sollicité, à l’audience initiale du 16 mai 2025.

A cette audience, la société demanderesse maintient les termes de son assignation et actualise le montant réclamé au titre de sa créance provisionnelle due au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation à la somme de 10.514,59 euros à la date du 1er juillet 2025.

Elle sollicite, en revanche, le rejet des demandes adverses et notamment de celle ayant trait aux délais de paiement formées par la partie adverse.

De son côté, la société SECURYHOME sollicite oralement à l’audience des délais de paiement pour pouvoir apurer l’arriéré locatif. Elle ne conteste pas le montant réclamé provisionnellement par la partie adverse au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation à la somme de 10.514,59 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de cette dernière.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera précisé que la société SECURYHOME a été autorisée à communiquer jusqu’au 31 juillet 2025 une note en délibéré afin d’indiquer si elle avait procédé ou non au paiement de l’arriéré locatif sollicité à l’audience par la partie demanderesse.

Aucune note en délibéré n’est parvenue à la date fixée à la présente juridiction.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 14 janvier 2025 à hauteur de la somme de 10.501,18 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû au 13 janvier 2025.

Il résulte du relevé de compte de la société locataire ouvert dans les livres comptables de la société PIERRE ET COMMERCE 2 édité le 17 février 2025 et versé aux débats que la société locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 février 2025 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif en date du 1er juillet 2025 et versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 10.334,29 euros au 1er juillet 2025. Il sera précisé que les sommes visées aux termes de ce décompte au titre des commandements délivrés les 14 janvier 2025 et 24 octobre 2024 ne sauraient, en raison de leur nature, correspondre à des montants dus au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il sera précisé que cette somme correspond au montant restant dû au titre du 3ème trimestre de l’année 2025, dès lors que la société locataire a procédé à un virement d’un montant de 10.876,26 euros à la date du 15 mai 2025 puis d’un autre d’un montant de 10.835,03 euros à la date du 1er juillet 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société SECURYHOME sera condamnée à payer la somme de 10.334,29 euros au titre de l’arriéré locatif à la société PIERRE ET COMMERCE 2. En revanche, cette somme ne saurait être assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, dès lors qu’à égalité d’intérêt, les paiements précités intervenus les 15 mai et 1er juillet 2025 s’imputent sur les sommes les plus anciennes dues au titre de l’arriéré locatif et ce en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

En conséquence, la somme de 10.334,29 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Concernant, cette fois, la demande aux fins de conservation du dépôt de garantie par la société bailleresse, dès lors que la clause du bail commercial précité prévoyant une telle possibilité s’analysant en une clause pénale, par suite soumise à modération par le juge du fond, elle sera rejetée au stade des référés.

Pour les mêmes motifs, l’indemnité contractuelle sollicitée en application de la clause y afférent insérée au bail commercial sera rejetée, dès lors que ladite clause s’analyse également en une clause pénale.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société bailleresse s’oppose à tout délai de paiement, dès lors qu’elle précise que la société SECURYHOME est habituée à ne pas payer à l’échéance prévue contractuellement les loyers et charges appelés. Pour ce faire, elle produit plusieurs commandements de payer qu’elle a dû faire délivrer pour que la société SECURYHOME procède aux arriérés de loyers appelés et dus et qu’elle a notamment dû l’assigner, dans le cadre d’une précédente instance. Par ordonnance en date du 13 septembre 2024, la société SECURYHOME a notamment été condamnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS à lui payer la somme de 10.501,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024 et qu’elle a bénéficié de délais de paiement pour le paiement de cette somme, lesquels ont eu pour conséquence de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail comme il a avait été constaté aux termes de ladite décision.

Quoi qu’il en soit, s’il est établi que la société SECURYHOME ne procède pas au paiement à bonne date des loyers et charges, obligeant par là-même la société PIERRE ET COMMERCE 2, à engager des frais, notamment de mises en demeure via des sommations délivrés par des commissaires de justice, il n’en demeure pas moins qu’elle a fait des efforts substantiels en vue de l’audience du 11 juillet dernier pour solder la dette de loyers initialement réclamée.

Au regard de la présente bonne foi et des efforts de paiement de la société PIERRE ET COMMERCE 2, ainsi qu’au regard de la durée depuis laquelle elle exploite son fonds de commerce au sein des locaux commerciaux précités, il convient de lui accorder des délais de paiement, tout en tenant compte également des intérêts de la société bailleresse qui a dû engager régulièrement des frais pour recouvrer les loyers et charges appelés.

Par suite, il sera octroyé à la société SECURYHOME un délai de deux mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens étant définis aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, toute demande plus ample sollicitée à ce titre sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société SECURYHOME sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la société PIERRE ET COMMERCE 2 au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 14 février 2025 à 24h00 ;

Condamnons la société SAS SECURYHOME à payer à la société SNC PIERRE ET COMMERCE 2 la somme de 10.334,29 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 1er juillet 2025 (appel de loyers et charges du 3ème trimestre de l’année 2025 inclus) ;

Disons que cette somme sera assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’ordonnance ;

Autorisons la société SAS SECURYHOME à s’acquitter de cette somme en une première mensualité de 5.167 euros et une seconde mensualité correspondant au solde restant dû sur la somme provisionnelle de 10.334,29 euros, la première mensualité devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société SAS SECURYHOME se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société SAS SECURYHOME et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société SAS SECURYHOME sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SNC PIERRE ET COMMERCE 2 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société SAS SECURYHOME aux dépens ;

Condamnons la société SAS SECURYHOME à payer à la société SNC PIERRE ET COMMERCE 2 la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SNC PIERRE ET COMMERCE 2 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 12 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI