TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [V] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UOP

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [V] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Eric TIGOKI IYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UOP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29/09/2020 à effet au 29/09/2020, la SA [Adresse 4] a donné à bail à M. [V] [M] [S] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 275,28 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [V] [M] [S] le 23/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2166,62 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 01/08/2024, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [V] [M] [S] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [M] [S] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance du commissaire de police et de la force publique dans les deux mois du commandement de quitter les lieux ,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M. [V] [M] [S]

— voir condamner M. [V] [M] [S] au paiement à titre provisionnel :

• D’une somme de 3040,82 euros au titre de l’arriéré au 30/ 06/ 2024 inclus, à parfaire,

• D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé majoré de 50% et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux, ou subsidiairement une indemnité qui ne soit pas inférieure au montant du loyer

• D’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 02/08/2024.

A l’audience du 21/01/2025 le bailleur précise que l’arriéré est de 5541,56 euros, au 14/ 01/ 2025, décembre 2024 inclus.

Les parties demandent de voir constater leur accord pour le paiement de cette somme en 6 mensualités de 20 euros puis 30 mensualités de 180 euros .

M. [V] [M] [S] a été assisté. Il fait part de démarches en cours pour le renouvellement de son titre de séjour expiré en novembre 2023. Celles-ci étant retardées, il explique que cela n’a pas permis l’ouverture de ses droits à l’AAH et APL.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 21/01/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 15/04/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 23/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 29/09/2020 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 29/09/2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 23/05/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle. Le délai prévu au commandement était donc bien de 6 semaines.

M. [V] [M] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 4/07/2024 à minuit soit à compter du 5/07/2024.

M. [V] [M] [S] a vu ses revenus suspendus, dans l’attente de son recours devant le tribunal administratif pour le renouvellement de son titre de séjour. Il bénéficie de soins.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant n’est pas repris mais les parties demandent de voir constater leur accord pour des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater l’accord des parties pour le règlement de la dette par mensualités de 20 euros pendant 6 mois, puis 180 euros pendant 30 mois outre les loyers courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, sauf meilleur règlement selon les sommes disponibles après ouverture des droits de M.[V] [M] [S].

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [V] [M] [S], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [V] [M] [S], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [V] [M] [S] reste devoir une somme de 5541,56 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 14/01/2025, décembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [V] [M] [S] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 23/05/2024 sur la somme de 2166,62 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de constater que la dette sera apurée par mensualités de 20 euros puis 180 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [V] [M] [S] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [V] [M] [S] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5/07/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3].

CONDAMNE M. [V] [M] [S] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 5541,56 euros au titre des loyers et charges dus au 14/01/2025, décembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 23/05/2024 sur la somme de 2166,62 euros et de l’assignation pour le surplus

CONSTATE l’accord des parties pour les délais suivants de règlement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— M. [V] [M] [S] s’acquittera de la dette par 6 mensualités de 20 euros, puis 30 mensualités de 180 euros en sus des loyers et charges courants, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [V] [M] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA [Adresse 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [V] [M] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SA HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [V] [M] [S] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, M. [V] [M] [S] à payer à la SA [Adresse 4] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [V] [M] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE la SA HLM IMMOBILIERE 3 F de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

GREFFIER LE PRESIDENT