TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre David-olivier BAC

Le Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre Thierry SERRA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09315

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ABT

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [A] [E] [C] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maitre Thierry SERRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0280

DÉFENDERESSE

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maitre David-olivier BAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0541

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ABT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 05/01/2017, [A] [B], a donné à bail à [G] [I] un appartement à usage d’habitation secondaire, situé au [Adresse 3], 4ème étage, à droite par ascenceur, une cave et une place de parking, pour un loyer mensuel initial de 8000 euros et des charges provisionnelles de 1150 euros par mois, payables annuellement.

Le bail était conclu pour une durée d’un an, tacitement renouvelable.

Par courrier recommandé daté du 05/06/2024, [G] [I] notifiait à [A] [B] son congé et sollicitait l’application d’un délai de préavis réduit à un mois à compter de la réception de son courrier.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/06/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de loyers de 9250 euros et un arriéré de charges de 1250 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 10/07/2024 à étude, [A] [B] a fait assigner [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir

— à titre principal, constater la résiliation amiable du bail et, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— ordonner, sous astreinte de 600 euros par jour de retard, à la défenderesse de quitter les locaux objets du bail ;

— autoriser le demandeur à faire procéder à l’expulsion de [G] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et à faire changer les serrures desdits locaux ;

— condamner [G] [I] au paiement d’une somme provisionnelle égale au montant des loyers et charges dues et impayés au jour de l’assignation, et subsidiairement jusqu’au 13/08/2024 inclus ;

— condamner [G] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 350 euros par jour, à compter du 20/06/2024, et subsidiairement à compter du 14/08/2024 ;

— condamner [G] [I] au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 19/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 29/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’examinée à l’audience du 17/02/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles en raison des contestations sérieuses qu’il soulève.

Il sollicite à titre infiniment subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le juge du fond compte tenu de l’urgence de la situation, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il estime que la défenderesse ne démontre pas l’existence d’un vice de consentement de nature à entraîner la nullité de son congé. Il estime que cette contestation n’est pas sérieuse. S’agissant de la requalification du bail et de ses conséquences, il indique que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur ces demandes, qui ne sont par ailleurs étayées par aucun élément probant, le bail ayant été conclu en présence d’un professionnel de l’immobilier et la défenderesse ayant eu connaissance dès 2016 de la qualification en bail résidence secondaire. Il ajoute que les attestations et certificats produits sont des pièces de complaisance, qui ne corroborent pas objectivement les dires de [G] [I]. Selon lui, ces moyens ne constituent pas des contestations sérieuses.

[G] [I], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ABT

— sur les demandes principales:

* débouter [A] [B] de ses demandes comme étant irrecevables ou à tout le moins mal fondées ;

* constater l’existence de contestations particulièrement sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés ;

* se déclarer incompétent et renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir ;

— à titre reconventionnel:

* condamner [A] [B] à lui verser la somme de 48 000 euros en restitution du dépôt de garantie ;

* condamner [A] [B] à lui verser la somme de 43 050 euros CC correspondant aux loyers et charges qu’il a trop perçus au cours de la période de mars 2020 à février 2025 ;

* condamner [A] [B] à verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance.

Elle explique notamment avoir signé un bail résidence secondaire suite à une demande expresse de [A] [B], afin qu’il ne soit pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et à l’encadrement des loyers. Elle estime que son bail est en réalité un bail résidence principale meublée, et que le dépôt de garantie de 48 000 euros ainsi que les loyers versés dépassent les sommes que le bailleur aurait dû percevoir.

S’agissant du congé qu’elle a notifié, elle explique avoir été dans un état de choc et d’anxiété lors du placement en détention provisoire de son mari dans le cadre d’une procédure d’instruction. Elle produit deux certificats médicaux et une ordonnance, et estime que son état psychique ainsi que l’insistance de son mari pour mettre fin au bail ont vicié son consentement. Elle précise que la demande d’un délai de congé réduit, alors même qu’elle ne disposait pas de solution de relogement avec ses enfants, démontre de son absence de discernement.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, elle soutient que cette demande irrecevable en raison du défaut de respect des délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La décision était mise en délibéré au 25/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes reconventionnelles

Il n’appartient pas au juge des référés, sous peine d’excéder ses pouvoirs et son champ de compétence, de se prononcer sur la qualification et la nature du contrat de location.

La demande de dommages et intérêts pour fraude et en répétition de l’indû impliquent de déterminer la loi applicable au contrat de location et de caractériser les manœuvres prêtées à [A] [B], ainsi que le préjudice en résultant pour la preneuse, ce qui relève du juge du fond.

Dans ces conditions, les demandes de [G] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de remboursement des loyers perçus indûment fondées sur une qualification frauduleuse du bail ne peuvent être tranchées par le juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et [G] [I] sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail par l’effet du congé de la locataire

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

Enfin, en application de l’article 1739 du code civil, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, [A] [B] justifie de la réception d’un congé, délivré par [G] [I], avec effet au 20/06/2024. Il n’est pas contesté par [G] [I] qu’elle a délivré ce congé et qu’elle s’est mise d’accord avec son bailleur sur la date de fin du bail en application d’un délai de préavis réduit à sa demande. [A] [B] n’a pas donné son accord pour un maintien dans les lieux de la locataire après le 20/06/2024.

Le congé délivré par le locataire est un droit prévu par le contrat de bail signé entre les parties, mais également par les dispositions du code civil.

[G] [I] soutient que son consentement était vicié lors de l’envoi de son courrier de congé, et lors de son accord avec le bailleur sur la date de fin de bail. Elle produit pour en justifier : le courrier du conseil de son mari l’informant du placement en détention provisoire dans le cadre d’une instruction judiciaire, deux certificats médicaux des 14/01/2025 et 13/02/2025 par un médecin de ville, et une ordonnance du 14/01/2025.

S’il ressort de ces pièces que [G] [I] bénéficie d’un suivi médical par son médecin traitant et a pu traverser un état d’anxiété et de sidération, il n’est néanmoins pas démontré de l’existence d’un vice du consentement.

En effet, la défenderesse ne précise d’abord pas la nature du vice du consentement qu’elle invoque, et n’explique pas le fondement légal de nature à entraîner une éventuelle nullité de son courrier de congé. Elle ne bénéficie pas de mesure de protection (curatelle ou tutelle), et dispose dès lors d’une entière capacité juridique.

Aussi, il résulte de la teneur de son courrier de congé, ainsi que des échanges courriels entre [A] [B] et [G] [I] entre le 6 juin et le 19 juin 2024, que cette-dernière avait pleinement conscience des conséquences de la délivrance du congé et de son obligation de quitter les lieux à partir du 20/06/2024.

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ABT

Pour ces raisons, les moyens soulevés par [G] [I] ne sont pas de nature à écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite, constitué par son maintien dans les lieux malgré le plein effet de son congé.

Par conséquent, en se maintenant dans les lieux après le plein effet de son congé, soit à compter du 21/06/2024, [G] [I] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [G] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation de se faire assister de la force publique et d’un serrurier, et l’indemnité d’occupation, assurant le caractère contraignant de la décision.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, cette prétention étant soulevée à titre subsidiaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[A] [B] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 350 euros par jour. La fixation d’une astreinte assurant le caractère contraignant de la décision, et le demandeur ne démontrant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte des loyers et charges, il y a lieu de réduire la demande.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, soit 8400 euros par mois.

[G] [I] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 21/06/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

[A] [B] ne sollicite pas la condamnation de [G] [I] au paiement provisionnelle d’une somme d’argent. Il ne produit pas de décompte actualisé permettant de quantifier sa demande.

Dans ces conditions, il ne démontre pas de l’existence d’une créance exigible non contestable et sa demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par le demandeur et en équité, il y a lieu de prononcer la condamnation de [G] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [G] [I] aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE [G] [I] à se pourvoir au fond sur ses demandes reconventionnelles, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 21/06/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 4ème étage, à droite par ascenceur, et une cave, par l’effet du congé délivré par la locataire, [G] [I] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [A] [B] pourra faire procéder à l’expulsion de [G] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [G] [I] à [A] [B] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, soit 8400 euros, et au montant des charges en sus ;

REJETTE la demande de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10/07/2024 ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [I] à verser à [A] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [I] aux dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection