MINUTE N° : 26/00039

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/05290

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VALLOIRE HABITAT

ET :

,

[T], [D]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

VALLOIRE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2], représenté par Madame, [H], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur, [T], [D]

né le 06 Août 1999 à , demeurant, [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2019, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur, [T], [D], un logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant l’engagement de payer un loyer mensuel initialement fixé à 349.28 euros, charges en sus.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 février 2025, le juge de céans a, pour l’essentiel :

— constaté le désistement de la SA VALLOIRE HABITAT de ses demandes formées eu titre de la résiliation du bail et de l’expulsion ;

— condamné Monsieur, [T], [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1814,04 € au titre des loyers et charges dues au 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur, [T], [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail en se prévalant d’un arriéré locatif total de 8793,67 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d,'[Localité 1] et, [Localité 2] dès le 10 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur, [T], [D] devant le juge de céans au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur, [T], [D] à lui payer :

. la somme de 11852,03 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 19 novembre 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il n’a pu être donné lecture d’un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

La SA VALLOIRE HABITAT – comparant par son représentant dûment mandaté – qui n’a pas été

en mesure de justifier avoir communique à Monsieur, [T], [D] d’autres pièces que celles dénoncées avec l’assignation, a indiqué s’en tenir aux termes de cette dernière.

Ayant fait l’objet d’une citation régulièrement délivrée à l’étude du commissaire de justice, Monsieur, [T], [D] n’a pas comparu.

Interrogée sur ce point, la SA VALLOIRE HABITAT a indiqué n’être pas informée de ce que Monsieur, [T], [D] aurait engagé une procédure de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

En l’espèce, Monsieur, [T], [D] ne comparait pas.

En conséquence et à son égard, il sera statué dans les conditions précitées.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 I. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la SA VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Monsieur, [T], [D] dès le 10 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 19 novembre 2025.

Egalement, la SA VALLOIRE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient à l’article V-5-A une clause résolutoire et la SA VALLOIRE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur, [T], [D] le 15 septembre 2025 pour avoir paiement dans le délai de deux mois de la somme principale de 8 793,67 euros, selon décompte arrêté au 27 août 2025 inclus.

Le bail révèle également que les loyer et charges sont payables mensuellement à terme échu, de sorte que c’est à bon droit que le décompte visé et inclus au commandement de payer intègre comme point de départ des sommes y réclamées l’échéance du 27 octobre 2024, non visée par le jugement rendu par le juge de céans le 7 février 2025, formant déjà titre exécutoire pour le solde locatif provisoirement arrêté au 14 octobre 2024.

En revanche, le décompte visé et inclus au commandement de payer mentionne à partir de janvier 2025 inclus, des échéances mensuelles comprises entre 1 416,83 euros et 1 142,97 euros, c’est à dire sans commune mesure avec le montant du loyer indexé, augmenté des charges, tel qu’il ressort à la somme mensuelle de 446,26 euros.

Entre le 27 novembre 2024 et le 27 août 2025 inclus, c’est donc la somme de 4 462,60 euros qui aurait dû figurer au débit du compte de Monsieur, [T], [D]. (446,27 € x 10 échéances mensuelles).

Corrélativement, le décompte visé et inclus au commandement de payer révèle que, durant cette même période, c’est la somme de 3 465,33 euros qui figure au crédit de Monsieur, [T], [D].

Ainsi, les sommes visées au commandement de payer délivré le 15 septembre 2025 auraient du porter sur un solde locatif débiteur de 997,27 euros (4 462,60 € – 3 465,33) au 27 août 2025 inclus, lequel est présentement rectifié.

Reste que le décompte signifié et produit en annexe de l’assignation révèle que le compte de Monsieur, [T], [D] n’a pas été crédité de quelque somme que ce soit postérieurement au 27 août 2025, de sorte qu’il y a lieu d’en conclure qu’à s’en tenir au décompte rectifié fondant le commandement de payer (lequel ne vise pas les loyers et charges échus postérieurement) le débiteur demeurait redevable de 997,27 euros à l’expiration du délai de deux mois dudit commandement, soit au 16 novembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 16 novembre 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il est renvoyé aux premières explications et rectifications faites ci-dessus pour comprendre comment le solde du compte locatif de Monsieur, [T], [D] a été rectifié à la somme de 997,27 euros au 27 août 2025.

A ces sommes, il y a lieu d’ajouter au débit du compte de Monsieur, [T], [D] les échéances mensuelles rectifiées des 27 septembre et 27 octobre 2025, soit 895,52 euros (446,26 € x 2 échéances mensuelles).

Il convient en revanche d’en écarter les frais dits « d’huissier » imputés à tort en débit du compte le 30 septembre 2025 pour 224,70 euros ; ces frais ne constituant pas une dette de loyer ou de charges mais relavant, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Enfin, il a déjà été dit que le décompte signifié et produit en annexe de l’assignation révèle que, durant cette même période, aucune autre somme n’a été portée au crédit de Monsieur, [T], [D].

De la sorte et au final, le compte locatif de Monsieur, [T], [D] présente un solde débiteur de 1 889,79 euros au 27 octobre 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur, [T], [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1 889,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 octobre inclus.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucun élément ne permet de vérifier si Monsieur, [T], [D] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur, [T], [D], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [T], [D] se trouve en situation d’ occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 16 novembre 2025, causant dès lors chaque mois à la SA VALLOIRE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [T], [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT des indemnités d’occupation courant du mois de novembre 2025 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [T], [D], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 224,70 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la SA VALLOIRE HABITAT de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019 entre la SA VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur, [T], [D], d’autre part, sont réunies à la date du 16 novembre 2025, relativement au logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1889,79 euros (MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 27 octobre inclus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur, [T], [D] ;

DIT que Monsieur, [T], [D] occupe sans droit ni titre des lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [T], [D] de restituer ces lieux à la SA VALLOIRE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur, [T], [D] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT des indemnités d’occupation égales aux loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, courant du mois de novembre 2025 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DÉBOUTE la SA VALLOIRE HABITAT de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection