TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00176 – N° Portalis DB3T-W-B7K-WVPY

Minute : 26/00098

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

[Localité 1] (CGD)

société de droit portugais dont le siège est à [Localité 2] (Portugal), dont la succursale en france est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 306 927 393, représentée par le directeur général de la succursale France responsable de la CGD en France,

représentée par M^e Muriel MILLIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0586 et par M^e Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 333,

DEBITEURS SAISIS

Monsieur [F] [A] [O]

demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [D] épouse [A] [O]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Karine BUCHBINDER-BOTTERI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 372

CREANCIERS INSCRITS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],

représenté par son syndic la société STE CIVILE IMMOBILIERE SEPAL SEPAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], identifiée au SIREN sous le numéro 321 610 594, immatriculée au RCS de [Localité 4], représenté par son gérant

représenté par M^e Dvorah-Léa AOUIZERAT, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire : C2584 et par M^e Danièle BERDAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 120

LE TRESOR PUBLIC représenté par le Comptable Public du Service des impôts des particuliers de [Localité 5] sis [Adresse 5]

non représenté

DEBATS : Audience publique du 19 février 2026 et mise en délibéré au 02 avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer aux fins de saisie immobilière délivrés les 9 et 22 septembre 2025, publiés le 6 novembre 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 4] sous le volume 2025 S n° 206, la société [Localité 1] (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [F] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O] (ci-après « les débiteurs saisis ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par exploits signifiés à étude le 15 décembre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner les débiteurs saisis à l’audience d’orientation du 19 février 2026 pour obtenir la vente forcée du bien immobilier.

Par acte du 16 décembre 2025, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Service des Impôts des Particuliers de [Localité 5], créancier inscrit, lequel n’a pas déclaré sa créance.

Par acte du 16 décembre 2025, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], créancier inscrit, lequel a déclaré sa créance le 16 février 2026.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 18 décembre 2025.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, les débiteurs saisis demandent au juge de l’exécution de :

— Autoriser les consorts [A] [O] à vendre amiablement leur bien immobilier,

— Débouter LA [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner LA [Localité 1] à verser aux consorts [A] [O] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner LA [Localité 1] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2026, la société [Localité 1] demande au juge de l’exécution de :

— Mentionner le montant retenu pour la créance de la [Localité 1], à savoir 143.599,23 euros outre intérêts à compter du 1 er septembre 2025, au taux annuel de 3% sur 109.057,42 euros et au taux légal sur 22.781,94 euros,

A titre principal :

— Donner acte à la société [Localité 1] de ce qu’elle ne s’oppose pas à ce qu’une vente amiable soit autorisée, sous réserve que le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu soit fixé à un montant au moins égal à 180.000 euros

— Fixer à un montant au moins égal à 180.000 euros le prix net vendeur en deça duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu

— Renvoyer l’affaire à une audience de rappel aux fins de constatation de la vente ou de prorogation du délai pour vendre ou d’orientation en vente forcée

— Rappeler que le prix de vente et toutes sommes acquittées par l’acquéreur doivent être consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations

— Taxer les frais de saisie immobilière et rappeler qu’ils devront être payés par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments de l’avocat poursuivant calculés sur le prix de la vente amiable conformément aux dispositions de l’article A.444-191 V du Code de commerce

Subsidiairement :

— Ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la saisie sur la mise à prix de 155.000 euros,

— Fixer la date d’adjudication,

— Désigner la SCP [C] [I] [K], commissaires de justice associés, ou tel autre commissaire de justice qu’il plaira au Juge de l’exécution de désigner, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

— Dire que le commissaire de justice commis pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— Autoriser une publicité supplémentaire sur internet,

— Débouter Monsieur [A] [O] et Madame [D] de leurs demandes autres que celle d’être autorisés à vendre amiablement les biens saisis,

— Condamner Monsieur [A] [O] et Madame [D] à payer à la [Localité 1] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 lors de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Le créancier poursuivant représenté par son conseil, ne s’oppose pas à la vente amiable et ne formule aucune opposition quant au prix plancher de 180.000 euros, proposé par les débiteurs saisis.

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], créancier inscrit, était représenté par son conseil.

Le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 5], créancier inscrit, n’a pas comparu.

Les parties présentes ont été informées que l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

L’article L313-3 du code monétaire et financier dispose qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l’exécution forcée qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre, par voie d’exécution forcée, le recouvrement des dépens d’instance par elle avancés qu’au vu d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe exécutoires (Cour de cassation, Chambre civile 2, 17 mars 2016 – n° 15-10.564).

En l’espèce, la société CAIXA GERAL DEPOSITOS dispose d’un titre exécutoire consistant en un jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 7 mai 2024, par lequel il a condamné solidairement Monsieur [V] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O] à lui payer les sommes de :

—  109.057,42 euros avec intérêts au taux contractuel de 3% à compter du 18 novembre 2022,

—  22.781,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022,

Monsieur [V] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O] ont également été condamnés au paiement des dépens.

Ce jugement, signifié le 25 et 26 juin 2024 à Monsieur [V] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O], est définitif comme en atteste le certificat de non-appel du 9 septembre 2024.

Il résulte du décompte intégré au commandement de payer valant saisie immobilière, que le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme de 143.374,36 euros en principal, intérêts et frais arrêtée au 31 août 2025, outre les intérêts applicables postérieures jusqu’à complet paiement.

Il convient en effet de déduire de la créance les dépens de l’instance en vertu de l’article 695 du code de procédure civile, le jugement ne prévoyant pas leur liquidation.

2 – Sur l’orientation de la procédure

Selon l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre les débiteurs, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.

Au stade de l’orientation, le juge de l’exécution ne peut autoriser que la vente à l’amiable.

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [V] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O] sollicitent la vente amiable de leur bien et produisent à l’appui de leur demande une offre d’achat établie le 14 janvier 2026 avec Monsieur [N] [B] pour un prix de 180.000 euros valable pour une durée de 10 jours.

Ils versent également aux débats un projet de promesse de vente établi par Maître [R] [M], notaire, pour un prix de 196.000 euros, attestant que le projet sera régularisé dès l’obtention de l’autorisation du juge de procéder à la vente amiable.

Le créancier poursuivant ne s’oppose ni au principe de la vente amiable et ni au prix plancher proposé de 180.000 euros.

Les débiteurs saisis démontrent avoir effectué des diligences et qu’une vente à l’amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes pour le créancier poursuivant.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vente à l’amiable du bien, en fixant le prix minimum de vente à la somme de 180.000 euros net vendeur compte tenu de la créance du créancier poursuivant pour réaliser une vente amiable dans des délais contraints.

Il sera rappelé que le prix de vente et toutes sommes acquittées par l’acquéreur doivent être consignés auprès de la caisse des dépôts et consignations au bénéfice des créanciers participant à la distribution et que les frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de la vente.

À défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les frais et dépens

Par application de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur seront taxés à la somme de 2.647,47 euros.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE la créance de la société [Localité 1] à la somme de 143.374,36 euros en principal, intérêts et frais arrêtée au 31 aout 2025,

AUTORISE Monsieur [V] [A] [O] et Madame [Y] [D] épouse [A] [O] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble situé dans les lieux visés au cahier des conditions de la vente, dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 180.000 euros,

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur à la somme de 2.647,47 euros.

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 18 juin 2026 à 9 h 30, rez-de-chaussée, bâtiment Nord, salle A ou B ou J

RAPPELLE qu’à cette audience, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente,

— du paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuites taxés,

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf si les débiteurs saisis justifient d’un engagement écrit d’acquisition, et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE le surplus des demandes plus amples et contraires,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION