Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 18 juillet 2025, n° 25/01331

TJ Paris 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'établissement avait respecté les délais de notification, rendant la demande recevable.
Accepté
Non-paiement de la dette locative
La cour a constaté que la locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une obligation locative non contestée
La cour a jugé que la locataire n'avait pas contesté sérieusement le montant de la dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due tant que la locataire restait dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de perte
La cour a constaté que la locataire avait succombé à la demande, justifiant la condamnation aux dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au bailleur pour couvrir ses frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 18 juil. 2025, n° 25/01331
Numéro(s) :	25/01331
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves CLAISSEMariame TOURE
Cabinet(s) :	CENTAURE AVOCATS
Parties :	Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Mariame TOURE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01331 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67SC

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE [Localité 6])

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P500

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

assistée de Maître Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1881 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-00504 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01331 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67SC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 février 2024, l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.035,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [S] le 31 octobre 2024.

Par assignation du 29 janvier 2025, l’établissement PARIS HABITAT -OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [S], statuer sur le sort des biens meubles se trouvant dans les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.634,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la délivrance de la présente assignation−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 mai 2025, l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH assisté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’établissement [Localité 6] HABITAT -OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [S] assistée par son Conseil reconnaît en effet le montant de la dette locative et fait valoir sa bonne foi ; elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux avec ses trois enfants moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant ; elle perçoit de la CAF mensuellement 1700 euros environ et explique l’origine de cette dette locative par la perte de son emploi qui a déstabilisé son budget. Elle est aujourd’hui en situation de régler cette dette.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure est prononcée quand l’irrégularité a causé grief .

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 Octobre 2024. Il ouvre un délai pour payer de deux mois alors que la clause contractuelle du bail postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 aurait dû ouvrir un délai de 6 semaines.

Ce délai contractuel de deux mois, choisi par le bailleur, ne cause aucun préjudice au preneur, il lui est même favorable.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.035,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, vu sa bonne foi et l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [Z] [S] lui devait la somme de 2.139,93 euros, soustraction faite des frais de procédure (160,97 euros).

Mme [Z] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 2.035,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’établissement [Localité 6] HABITAT -OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 février 2024 entre l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 7] est résilié depuis le 31 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2.139,93 euros (deux mille cent trente neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 2.035,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [Z] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [S] sera condamnée à verser à titre de provision à l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 et celui de l’assignation du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge