TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52369 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NTU

N° : 4

Assignation du :

31 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [B] [R] [L] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS – #P0479

DEFENDERESSE

La société BEP VIET MYMY S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, Mme [B] [L], épouse [H], a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Tasty Garden, initialement conclut le 30 novembre 2011, portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ainsi désignés : « En rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée principale de l’immeuble, un local à usage commercial comprenant :

En rez-de-chaussée : deux pièces principales reliées par un couloir avec point d’eau »Un local annexe situé en fond de cour ».

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2029, moyennant un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 30.324 euros, payable trimestriellement par avance.

Les locaux principaux sont destinés à l’exploitation d’une activité de « traiteur, restauration rapide, vente à emporter de plats cuisines dégustation sur place », tandis que le local annexe est exploité pour l’activité de « préparation de plats cuisines sans cuisson et sans nuisances olfactives ni sonores ».

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, la société Tasty Garden a cédé à la société BEP Viet Mymy son fonds de commerce exploité dans les locaux loués, moyennant le prix de 95.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2023, Mme [L], épouse [H], a fait signifier à la société BEP Viet Mymy un premier commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, plus précisément pour lui enjoindre de cesser d’utiliser des appareils de cuisson dans le local situé en fond de cour, cette activité étant interdite par le contrat de bail.

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2025, la bailleresse a fait signifier à la société BEP Viet Mymy un second commandement de payer pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, pour les mêmes motifs que ceux contenus dans le premier commandement de payer.

Par exploit délivré le 31 mars 2025, Mme [L], épouse [H], a fait citer la société BEP Viet Mymy, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 745-41 du code de commerce,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence, soutenir l’expulsion de la Société BEP VIET MYMY et de tous les occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu.

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.

CONDAMNER la Société BEP VIET MYMY à compter du 2 mars 2025 à une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 2.747,53 €, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

CONDAMNER la Société BEP VIET MYMY au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des deux procès-verbaux de constat. ».

A l’audience du 23 juin 2025, Mme [L], épouse [H], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

La société BEP Viet Mymy, régulièrement assignée par remise de l’acte à étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 23 juin 2025, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mme [L], épouse [H], a signifié, le 30 janvier 2025, un commandement pour inexécution des obligations locatives au visa de la clause résolutoire contenue au bail renouvelé du 7 juillet 2021, plus précisément de cesser l’utilisation des appareils de cuisson dans le local annexe situé au fond de la cour de l’immeuble.

Le commandement de payer qui se réfère au bail conclu le 30 novembre 2011, puis renouvelé le 7 juillet 2021, en reproduit l’article 17, qui stipule une clause résolutoire prévoyant en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir de cesser d’utiliser des appareils de cuisson dans le local annexe situé en fond de cour. Il reprend par ailleurs les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le contrat de bail renouvelé du 7 juillet 2021 prévoit expressément en son article 3 que « Les lieux sont loués à usage de :

« Traiteur, restauration rapide, vente à emporter de plats cuisine dégustation sur place.

La destination du local annexe situé en fond de cour est l’activité de :

« Préparation de plats cuisines sans cuisson et sans nuisances olfactives ni sonores »

Le Preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité, sauf dans les conditions et formes fixées par les articles L.145-47 et suivants du Code de commerce ».

Ainsi, il résulte des termes clairs du bail que l’exploitation d’une activité de cuisson est expressément interdite dans le local annexe situé au fond de la cour.

Il résulte d’un premier procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2023, que « Au niveau du sol de la cour pavée, je constate un passage graisseux en direction du local situé au fond de la cour qui dispose de deux fenêtres […] Je constate que la porte de ce local est ouverte à droite et que la cuisine du restaurant est installée dans ce local, un cuisinier travaille devant des plaques de Cuisson » et que « Je constate que le tuyau traverse le mur du fond de la cuisine et à l’extérieur dans la cour se dirige vers le sol, il est relié à un appareil posé sur le sol ».

Plusieurs photographies sont jointes à ce constat, faisant apparaître une cuisine située dans le fond de la cour, dans laquelle se trouvent notamment des plaquent de cuisson, des casseroles et des ustensiles de cuisine.

De la même manière, il ressort d’un deuxième procès-verbal de constat du 11 avril 2024 que « Au niveau du sol de la cour pavée, je constate un passage en direction du local situé au fond de la cour […] Je constate que la porte de ce local est ouverte à droite et que la cuisine du restaurant est installée dans ce local, un cuisinier travaille devant des plaques de cuisson situées à droite et à gauche […] Je constate que la hotte aspirant est reliée à un conduit d’évacuation souple qui se dirige à droite vers le fond de la cuisine […] Je constate dans cette cour une très forte odeur de cuisine asiatique. ». Les photographies jointes montrent à nouveau la présence d’une cuisine équipée de plaques de cuisson, d’une hotte, de casseroles, de vaisselle et d’ustensiles de cuisine.

Enfin, suivant un troisième procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2025, le commissaire de justice relève que, dans le local situé au fond de la cour, « Je constate que la cuisine du restaurant est installée dans ce local, des plaques de cuisson qui fonctionnent à gauche […] Je constate que la hotte aspirante à droite est reliée à un conduit d’évacuation souple qui se dirige vers la gauche vers le fond de la cuisine » et relève également « une forte odeur de cuisine asiatique ». A l’instar des deux précédents procès-verbaux, les photographies jointes font apparaître une cuisine équipée de plaques de cuisson, d’une hotte, des casseroles et autres ustensiles de cuisine.

Ainsi, il est suffisamment démontré qu’en dépit des termes explicites du bail qui interdit l’activité de cuisson dans le local situé en fond de cour, la société BEP Viet Mymy exerce l’activité de cuisson dans le local litigieux.

En outre, il est établi que le preneur n’a pas régularisé les causes de la sommation qui lui a été délivrée le 30 janvier 2025 dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 2 mars 2025.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, soit à la somme de 2.747,53 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

La société BEP Viet Mymy, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui ne comprendront toutefois pas le coût des « deux » procès-verbaux de constat, le commissaire de justice n’ayant pas été commis à cet effet par une décision judiciaire.

La société BEP Viet Mymy sera en outre condamnée à payer à Mme [B] [L], épouse [H], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Constatons l’acquisition, à la date du 2 mars 2025, de la clause résolutoire du bail renouvelé le 7 juillet 2021, liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], la société BEP Viet Mymy pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société BEP Viet Mymy à payer Mme [B] [L], épouse [H], une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 3 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, soit à la somme mensuelle de 2.747,53 euros ;

Condamnons la BEP Viet Mymy aux dépens ;

Condamnons la société BEP Viet Mymy à payer à Mme [B] [L], épouse [H], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON