TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître EPINAT

Maître DE LASTEYRIE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05590 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IOO

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [M] épouse [F],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître EPINAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0961

DÉFENDERESSE

Madame [X] [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître DE LASTEYRIE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0013

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056-2023-509775 du 21/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05590 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IOO

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 1er mai 2008, à effet au 25 avril 2008, Mme [U] [M] épouse [F] a loué à Mme [X] [B] un studio situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros, révisable chaque année le 1er mai, outre une provision pour charges de 80 euros par mois.

En raison de manquements à ses obligations contractuelles, Mme [U] [M] épouse [F] a fait signifier à Mme [X] [B] par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 24 octobre 2024, un congé à effet au 24 avril 2023 à minuit.

Mme [X] [B] s’étant maintenue dans les lieux, Mme [U] [M] épouse [F] lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, au visa des articles 1134 du code civil et 835 du Code de procédure civile :

— validation du congé,

— expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef,

— statuer sur le sort des meubles,

— autoriser Mme [U] [M] épouse [F] à faire constater et estimer par huissier et éventuellement un technicien les réparations locatives,

— condamner Mme [X] [B] à payer à Mme [U] [M] épouse [F] la somme de 2 074 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2023, majorée de 222 euros avec intérêts au taux légal et imputation des versements ultérieurs en priorité sur cette dette,

— condamner Mme [X] [B] à payer à Mme [U] [M] épouse [F] une indemnité d’occupation journalière de 77,20 euros depuis le 25 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [X] [B] à verser à Mme [U] [M] épouse [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens en ce compris le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’affaire évoquée à l’audience du 22 novembre 2023 a fait l’objet de renvois au 12 mars 2024, puis 27 juin 2024 et 5 novembre 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 5 novembre 2024, Mme [U] [M] épouse [F] a comparu représentée par son conseil qui par voie de conclusions déposées et visées par le greffier a réitéré les termes de l’assignation sauf à modifier le fondement juridique des demandes (1134 et 1728 du Code civil et article 15 loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989) et actualiser la dette locative à la somme de 7 460 euros majorée de 746 euros.

Mme [X] [B] représentée par son conseil, soulève dans les conclusions déposées et visées par le greffier l’irrecevabilité des demandes de Mme [U] [M] épouse [F] faute de justifier de sa qualité de propriétaire et au fond demande l’annulation du congé en l’absence de motifs sérieux et légitime. A titre subsidiaire, elle demande au juge de céans d’exclure la clause pénale et de juger que par l’effet de la compensation, la dette locative est éteinte. A titre reconventionnel, Mme [X] [B] sollicite la condamnation de Mme [U] [M] épouse [F] à lui verser la somme de 12 600 euros au titre des charges non régularisées dans les délais impartis ente 2008 et 2021, juger que le montant du loyer doit être révisé en fonction de la superficie réelle de 42,5 m² et condamner Mme [U] [M] épouse [F] à lui restituer 5 166,72 euros au titre du trop-perçu pour les trois dernières années, ordonner une expertise pour évaluer les désordres et, en tout état de cause, condamner Mme [U] [M] épouse [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à lui verser la somme de 13 284 euros à parfaire en réparation du préjudice de jouissance, à communiquer les diagnostics réalisés au moment de la prise à bail sous astreinte de 200 euros par jour de retard, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (article 37-1 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991) et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis sur l’intérêt à agir de Mme [U] [M] épouse [F]

Mme [U] [M] épouse [F] est signataire du contrat de location signé le 1er mai 2008 entre elle et la défenderesse. Cette dernière ne conteste pas la qualité de bailleresse de la demanderesse.

Il y a lieu par conséquent de déclarer l’action de Mme [U] [M] épouse [F] recevable.

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En application des dispositions précitées, le bailleur peut délivrer un congé, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou y installer un de ses proches.

En l’espèce, le bail consenti le 1er mai 2008 à Mme [X] [B] pour une durée initiale de 3 ans à compter du 25 avril et soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit pour une durée équivalente et pour la dernière fois le 25 avril 2020 pour expirer le 24 avril 2023.

Le congé en date du 24 octobre 2022, a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé délivré à Mme [X] [B] rappelle les motifs réels et sérieux, à savoir :

— montant des loyers restant dus soit 2 723 euros

— paiements irréguliers nécessitant de multiples relances

— défaut de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soit 300 euros

— absence de production des attestations annuelles d’assurance

— absence de justification de l’entretien régulier de la chaudière

Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

Pour contester le caractère réel et sérieux du congé pour reprise, Mme [X] [B] fait observer que la dette locative n’existait pas au moment de la délivrance du congé en ce que la demanderesse n’avait pas procédé à une mise en demeure préalable ni pour le loyer ni pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ni pour la production d’une attestation d’assurance et le justificatif d’entretien de la chaudière. Elle ajoute qu’elle n’avait pas procédé à la régularisation des charges et appliquait le loyer à une surface de 48 m² alors que l’appartement a été évalué à 42,5 m² lors du diagnostic réalisé le 5 avril 2024.

Il sera relevé qu’au titre des obligations du locataire reprises au contrat de location signé entre les parties, il est expressément mentionné :

— justifier à première demande du bailleur de l’entretien annuel de la chaudière

— justifier chaque année à la demande du bailleur d’une assurance locataire.

En l’espèce, la demanderesse ne produit pas de demandes en ce sens avant la délivrance du congé, de sorte que la réalité du motif n’est pas établie.

Sur la dette locative, en l’absence de décompte produit à l’appui de la dette locative de 2 723 euros visée au congé, il n’est pas possible au juge de céans de s’assurer du caractère légitime et sérieux du motif à l’appui de congé.

S’agissant des paiements irréguliers, en revanche, Mme [U] [M] épouse [F] justifie de nombreux échanges et courriers notamment de la CAF en vue d’une aide à la régularisation d’impayés ainsi que des plans d’apurement qui établissent l’irrégularité des paiements de loyers malgré un soutien actif tant de la bailleresse que des organismes sociaux.

La défenderesse qui considère qu’un échelonnement du paiement du loyer lui était acquis ne fournit cependant aucun justificatif d’un accord avec la bailleresse ni de motif légitime susceptible d’expliquer le non-respect du paiement mensuel à l’échéance tel que fixé au contrat de location par lequel elle s’est engagée auprès de la bailleresse.

Le congé donné à Mme [X] [B] par Mme [U] [M] épouse [F] repose en conséquence sur un motif réel et sérieux et le bail a donc valablement pris fin à la date du 24 avril 2023 minuit.

Il sera donc ordonné à Mme [X] [B], devenue occupante sans droit ni titre à compter du 25 avril 2023, de libérer les lieux et à défaut, Mme [U] [M] épouse [F] sera autorisée à procéder à l’expulsion de la défenderesse dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Mme [X] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la défenderesse sera condamnée à verser à Mme [U] [M] épouse [F], à compter du 25 avril 2023, une somme équivalente au loyer dû si le bail s’était poursuivi augmentée d’une provision pour charges, à savoir 1 158 euros et 90 euros de provision pour charges, la somme de 77,20 euros d’indemnité d’occupation journalière sollicitée par la demanderesse n’étant pas justifiée dans son quantum.

Par ailleurs, Mme [U] [M] épouse [F] produit aux débats un décompte fixant la dette locative à la somme de 7 460 euros au titre du loyer, déduction faite de la part des allocations versées par la CAF.

Mme [X] [B] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6 660 euros après déduction du virement de 800 euros fait le 5 novembre 2024 en faveur de Mme [U] [M] épouse [F] dont il a été justifié par note en délibérée autorisée.

Conformément à l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause du contrat permettant au bailleur de percevoir une pénalité en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Mme [U] [M] épouse [F] sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de 746 euros au titre de la majoration de 10% pour paiement tardif.

Mme [X] [B] oppose le montant des charges versées entre mars 2008 et avril 2021 sous forme de provisions à hauteur de 12 600 euros sans régularisation opérée par la bailleresse pour en déduire, par compensation, être exempte de toute dette locative.

Néanmoins, Mme [U] [M] épouse [F] produit aux débats un récapitulatif des charges récupérables qui établit le trop-versé par Mme [X] [B] à la somme de 3 469,49 euros.

S’agissant du montant du loyer, Mme [X] [B] ne saurait solliciter une révision du loyer au visa de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alors que le bail signé en 2008 qui n’a pas fait l’objet de renouvellement n’est pas soumis à ses dispositions ni à celles relatives à l’encadrement des loyers en zone tendue.

Elle sera également déboutée de sa demande en remboursement du trop-perçu de loyers sur ce fondement.

En l’absence de justification de ressources, la demande de délais de paiement formulée par Mme [X] [B] ne saurait prospérer.

Sur le trouble de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de l’exécution d’une obligation de prouver le fait qui justifie l’extinction de l’obligation.

Afin d’évaluer les désordres subis, Mme [X] [B] sollicite la désignation d’un expert. La charge de la preuve du trouble invoqué repose sur la défenderesse qui peut avoir recours notamment à un constat dressé par un commissaire de justice et il n’appartient pas à la juridiction de pallier la carence des parties à présenter les éléments nécessaires à l’appui de leurs demandes en décidant notamment d’une expertise dont la nécessité n’est pas en l’espèce justifiée aux débats.

En effet, le rapport de visite à domicile de l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre et dressé non contradictoirement le 4 avril 2024 ne saurait valoir constat de désordres et d’indécence du logement alors que par voie d’affirmation non explicitée, l’ingénieur-expert dont la formation et le lien de subordination avec la Fondation n’est pas précisé au document, constate l’absence d’aération dans la salle de bain tout en relevant la présence d’une fenêtre et des radiateurs qui fuient sans préciser en quoi les réparations n’entrent pas dans les dépenses locatives.

Mme [X] [B] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes au titre du trouble de jouissance.

Il ne sera pas non plus fait droit à la demande de Mme [U] [M] épouse [F] aux fins de constat par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) des réparations locatives nécessaires puisqu’un constat des lieux de sortie interviendra et que dans l’attente, Mme [U] [M] épouse [F] peux solliciter cette autorisation par requête.

Sur la demande en compensation de dettes

Il résulte de ce qui précède que Mme [U] [M] épouse [F] doit à Mme [X] [B] la somme totale de 3 469,49 euros, alors que Mme [X] [B] reste débitrice envers Mme [U] [M] épouse [F] de la somme de 6 660 euros.

Conformément à l’article 1347 du Code civil, il convient – dès lors qu’elle est invoquée – d’ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [B] partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour des motifs d’équité et compte tenu de la situation respective des parties, il n’y a lieu de faire droit à la demande de Mme [U] [M] épouse [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé délivré par Mme [U] [M] épouse [F] doit à Mme [X] [B], le 24 octobre 2022, et portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [U] [M] épouse [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 1 158 euros et 90 euros de provision pour charges à ce jour, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Mme [X] [B] à verser à Mme [U] [M] épouse [F] la somme de 6 660 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [M] épouse [F] à verser à Mme [X] [B] la somme de 3 469,49 euros correspondant à la régularisation des charges récupérables avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

ORDONNE la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [B] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection