TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/55091 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJBH

N° : 6

Assignation du :

21 Juillet 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société OPCI MEDICIS, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS – #P0436

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la société OPCI MEDICIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [R] [O] afin qu’il soit expulsé des locaux commerciaux dont ladite société est propriétaire et qui sont situés au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à PARIS.

Après un premier renvoi octroyé, l’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, la société OPCI MEDICIS, par conclusions déposées et soutenues oralement, sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail du 24 mai 2024 au 19 janvier 2025 (sic),

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [O] et de celle de tous occupants de son chef,

— statuer sur les biens mobiliers,

— condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de signification de l’assignation.

Elle sollicite également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Pour sa part, Monsieur [O] sollicite, par conclusions déposées et soutenues oralement, du juge des référés de :

In limine litis,

— faire droit à l’exception de litispendance soulevée ;

— renvoyer cette affaire par-devant le président du tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

In limine litis et subsidiairement,

— constater son défaut de pouvoir juridictionnel compte tenu de la saisine préalable du juge de la mise en état,

En tout état de cause,

— juger qu’il ne dispose pas de la qualité de défendeur,

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par la société OPCI MEDICIS à l’encontre de Monsieur [O],

A titre principal,

— juger n’y avoir lieu à référé,

En conséquence,

— débouter la société OPCI MEDICIS de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner la société OPCI MEDICIS à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OPCI MEDICIS aux dépens.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

A titre liminaire, la société OPCI MEDICIS sollicite que les conclusions de la partie défenderesse soient écartées, dès lors qu’elles ne lui ont été communiquées en toute fin de matinée, soit quelques dizaines de minutes avant l’audience.

Quoi qu’il en soit, et dès lors que la procédure de référé est orale, que la partie demanderesse a refusé le renvoi qui lui était proposé pour prendre plus avant connaissance des conclusions de la partie défenderesse, qu’au surplus aucun calendrier de procédure n’a été fixé préalablement à l’audience du 24 octobre 2025, aucun élément ne justifie que soient écartées les écritures de Monsieur [O], lesquelles au demeurant ont été soutenues oralement in extenso lors des débats.

Sur l’exception de litispendance

Monsieur [R] [O] énonce qu’il a, avant d’être assigné devant le juge des référés de PARIS, était assigné aux mêmes fins devant le président du tribunal judiciairie de BOBIGNY par la société OPCI MEDICIS. En conséquence, il existe une exception de litispendance, eu égard à l’identité des parties et de l’objet des demandes, devant le juge des référés de [Localité 7] et celui de [Localité 6].

De son côté, la société OPCI MEDICIS souligne que le juge des référés de [Localité 7] est territorialement compétent, dès lors qu’il s’agit d’une demande aux fins de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, et que par suite, le juge parisien est compétent, puisque les locaux commerciaux litigieux se situent [Adresse 8] à [Localité 7].

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Et, selon les dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, et peu important que la société OPCI MEDICIS est préalablement saisie le juge des référés balbynien, il n’en demeure pas moins que le juge des référés parisien est compétent pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que les dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce sont impératives et posent le principe de la compétence territoriale du tribunal situé dans le ressort du lieu de situation de l’immeuble. Cela étant posé, il sera relevé que le bail en cause prévoit en son article 40 que pour l’exécution du bail le preneur élit domicile en son siège social et que pour tout litige la juridicition compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble.

Dans ces conditions, le juge des référés a compétence pour statuer sur la présente action formée par la société OPCI MEDICIS.

Sur la saisine antérieure du juge de la mise en état

Monsieur [O] soutient en substance qu’il a contesté l’ensemble des commandements de payer qui lui ont été délivrés devant le juge du fond. Par suite, le juge des référés n’est, selon lui, plus compétent pour statuer sur les demandes de la société OPCI MEDICIS.

De son côté, la société OPCI MEDICIS précise que rien n’empêche le juge des référés de statuer dès lors que les instances au fond ne vont pas tendre, au vu des demandes faites par Monsieur [O], à l’annulation desdits commandements. Elle pointe l’attitude dilatoire de son bailleur, qui n’a, au surplus, pas respecté les conditions et termes du bail pour procéder à sa substitution par la société MINLADA. En conséquence, rien ne s’oppose à ce que le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion de Monsieur [O] des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que de tous occupants de son chef.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, et peu important que des instances au fond aient été diligentées, le juge des référés peut toujours, même en cas de saisine au fond, prononcer l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société OPCI MEDICIS soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse et que l’acquisition de la clause résolutoire est intervenue à l’issue des commandements de payer des 19 et 27 décembre 2024 délivrés à Monsieur [O], dès lors que leurs causes n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois. En effet, la faculté de substitution prévue initialement dans le bail n’est pas intervenue, en sorte que Monsieur [O] doit être incontestablement considéré comme le titulaire du bail et qu’il doit, en cette qualité, être expulsé.

De son côté, Monsieur [O] pointe la mauvaise foi du bailleur qui a initialement délivré des commandements de payer à la société MINLADA puis à lui-même, en sorte qu’en ayant délivré initialement un commandement de payer à la société MINLADA, le bailleur reconnaît que la faculté de substitution a joué à son bénéfice.

Sur ce,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, les deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été les 19 et 27 décembre 2024, délivrés à Monsieur [R] [O]. En effet, il convient de préciser que le bail commercial litigieux a été consenti le 24 mai 2024 entre la société OPCI MEDICIS et Monsieur [O] avec faculté de substitution au profit de la société à créer MINLADA.

Or, cette faculté de substitution n’est pas prévue dans un des articles du contrat litigieux mais à la page 2, – avant la table des matières -, laquelle présente l’identité de chacune des parties au contrat. Il apparaît, aux termes des éléments d’identification du preneur à bail, que ce dernier, Monsieur [O] , a 60 jours, en cas de substitution, pour remettre entre les mains du bailleur une copie des statuts signés de la société MINLADA et son KBIS, et ce, à compter de la signature des présentes. A défaut de remise de ces documents dans le délai imparti, Monsieur [O] ne pourra prétendre au bénéfice de la substitution et sera engagé en son nom propre au titre du présent bail.

La société MINLADA, ainsi qu’il ressort du KBIS versé aux débats, a été inscrite au registre du commerce et des sociétés le 24 juillet 2024. En revanche, il n’apparaît pas que les éléments idoines aient été transmis à la société OPCI MEDICIS.

Quoi qu’il en soit, et pour finir de se convaincre de la propre confusion des parties, tant du bailleur que du preneur, pour établir si la substitution effectuée par la société MINLADA lui est ou non opposable, le bailleur a initialement fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire à ladite société MINLADA les 14 novembre et 18 décembre 2024, puis à Monsieur [O], les 19 et 27 décembre 2024. Dans le même sens, il sera relevé que les appels de loyers sont, pour ceux établis au mois de septembre 2024, libellés au nom de la société MINLADA, en son siège social situé [Adresse 9] à [Localité 7], alors que ceux du mois de décembre 2024 le sont au nom du seul Monsieur [R] [O].

Cela étant posé, le premier commandement de payer précité a fait l’objet d’une assignation valant opposition du commandement de payer du 14 novembre 2024, laquelle assignation a été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024. Les trois autres commandements de payer précités, soient ceux des 18, 19 et 27 décembre 2024, ont été contestés par la société MINLADA et Monsieur [O] et ils ont ensemble fait signifier à la société OPCI MEDICIS une assignation valant opposition auxdits commandements.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe manifestement une contestation sérieuse sur le véritable titulaire du bail commercial précité, et ce, en raison des appels de loyers libellés initialement à l’attention de la société MINLADA puis à celle uniquement de Monsieur [O], par la délivrance de deux premiers commandements de payer à la société MINLADA et de deux suivants à Monsieur [O].

En conséquence, compte tenu de la contestation sérieuse retenue, les demandes de la société OPCI MEDICIS excèdent les prérogatives du juge des référés et devront être tranchées par le juge du fond.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu à référé concernant l’ensemble des demandes de la société OPCI MEDICIS.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, la société OPCI MEDICIS sera tenue aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Toutefois, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les exceptions de procédure soulevées par Monsieur [R] [O] ;

Disons n’y avoir lieu à référé,

Condamnons la société OPCI MEDICIS aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 26 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI