TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. ARCHIVES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charles DULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02881 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75CC

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son Syndic le Cabinet NG IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, toque : G121

DÉFENDERESSE

S.C.I. ARCHIVES

dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02881 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75CC

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ARCHIVES est propriétaire du lot n°21 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75009) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, a assigné la SCI ARCHIVES devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

2 721,99 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, la SCI ARCHIVES n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI ARCHIVES,un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 14 avril 2025,l’extrait du compte copropriétaire de la SCI ARCHIVES arrêté au 15 avril 2025 à la somme de 2 721,99 euros (en ce inclus 1 040 euros de frais de recouvrement),les procès-verbaux des assemblées générales des 12 février 2024 et 17 mars 2025 (sans les attestations de non-recours) comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : approbation des comptes travaux d’étude de la voie privée (assemblée générale du 12 février 2024, résolution n°3), ratification de l’appel de fonds pour les travaux urgents de mesures conservatoires sur pignon et toiture (assemblée générale du 17 mars 2025, résolution n°6),les différents appels de fonds adressés à la SCI ARCHIVES pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025,le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2022/2023 et 2023/2024,la mise en demeure de payer par avocat du 7 mars 2025 (avec l’accusé de réception),le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 040 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du vote en assemblée générale des travaux concernant le diagnostic technique global (DTG), soit la somme de 115,20 euros facturée le 15 avril 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI ARCHIVES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 566,79 euros (2 721,99 euros – 1 040 euros – 115,20 euros) à titre d’arriéré de charges arrêté au 15 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 date de réception de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de relance ne seront pas retenus en l’absence de production des mises en demeure correspondantes (36 euros + 60 euros).

Les frais « d’ouverture » et de « suivi [de la] procédure » (500 euros + 300 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 9 du contrat), qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Enfin, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI ARCHIVES (144 euros) relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI ARCHIVES a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (2 500 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi, – puisque quasi équivalente à sa créance principale (2 721,99 euros) constituée pour plus d’un tiers de frais indus (1 040 euros) -, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat (étant observé que si l’assignation a été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la mise en demeure du 7 mars 2025 a bien été réceptionnée).

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de la SCI ARCHIVES les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ARCHIVES à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75009), représenté par son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  1 566,79 euros à titre d’arriéré de charges arrêté au 15 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

—  150 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 6 mai 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI ARCHIVES aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,