TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58671 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBONF

N° : 3

Assignation du :

16 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS – #D0510 (avocat postulant), et Maître Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES – C195 (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. BUBBLE N.M. K.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jamila MAJERI, avocat au barreau de PARIS – #B1092

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2024, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré (CDC Habitat Social) a donné à bail commercial à la société Bubble N.M. K des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 31 juillet 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12 000 euros, payable trimestriellement et d’avance, le loyer étant toutefois fixé, du 1er mars 2025 au 1er mars 2026, à la somme de 9 720 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à la société Bubble N.M. K, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 9 542, 56 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 7 octobre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société CDC Habitat Social a, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, fait assigner la société Bubble N.M. K devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

«  – Constater que par l’effet du commandement de payer en date du 8 octobre 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail du 31 juillet 2024 est acquise au bailleur,

— Déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2025 des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3],

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société BUBBLE N.K.M., et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3],

— Condamner la défenderesse par provision à payer à la requérante la somme de 12.687,34 € correspondant à l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 20 novembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles, à compter du 9 novembre 2025 jusqu’à libération définitive des lieux,

— Voir rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.400,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens."

Cette affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 10 février 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, des discussions étant en cours.

A l’audience qui s’est tenue le 7 avril 2026, la société CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 14 087, 38 euros. Elle s’est, par ailleurs, opposée à l’octroi de délais de paiement, relevant que les défauts de paiement sont survenus avant le sinistre.

La société Bubble N.M. K, représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement de 12 mois, expliquant avoir rencontré des difficultés financières à la suite des dégradations ayant rendu inexploitable le local commercial et être dans l’attente de l’indemnisation de son assureur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, de délais de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 8 octobre 2025 par la société CDC Habitat Social à la société Bubble N.M. K pour avoir paiement de la somme au principal de 9 542, 56 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 7 octobre 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 20 novembre 2025 que la société Bubble N.M. K n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par cette dernière.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont, en conséquence, trouvées réunies à la date du 8 novembre 2025.

La société Bubble N.M. K sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant avoir rencontré des difficultés financières à la suite des actes de vandalisme commis dans son local commercial.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que les incidents de paiement ont débuté dès le 1er novembre 2024, soit bien avant la plainte qu’elle a déposée le 2 janvier 2026 pour la dégradation et la détérioration de son local commercial qui seraient survenues entre le 18 décembre 2025 et le 2 janvier 2026.

En outre, la société Bubble N.M. K ne justifie pas de sa situation financière et, par voie de conséquence, de sa capacité à régler l’arriéré locatif, outre les charges et loyers courants.

Or, depuis la délivrance du commandement de payer, elle n’a réglé que la somme de 2 100 euros et avant sa délivrance, elle n’avait réglé que la somme de 218, 07 euros, les paiements qu’elle a effectués ayant été presque à chaque fois rejetés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer qui sera, en conséquence, rejetée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la société CDC Habitat Social tendant à ce qu’il soit constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 8 novembre 2025 et que le bail est résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Bubble N.M. K. jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société CDC Habitat Social.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société CDC Habitat Social sollicite la somme de 14 087, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé 24 mars 2026 que cette somme est due par la société Bubble N.M. K., ce que cette dernière ne conteste pas au demeurant.

Dans ces conditions, la société Bubble N.M. K. sera condamnée à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Social la somme, non sérieusement contestable, de 14 087, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 24 mars 2026 (premier trimestre 2026 inclus).

Sur les demandes accessoires

La société Bubble N.M. K., partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 400 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 8 novembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Rejetons les demandes de la société Bubble N.M. K. de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société Bubble N.M. K. et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Bubble N.M. K. à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Bubble N.M. K. à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré la somme de 14 087, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 24 mars 2026 (premier trimestre 2026 inclus) ;

Condamnons la société Bubble N.M. K. aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Bubble N.M. K. à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré la somme de 1 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ