TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENOIS

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BENOIS

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08052 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5EEM

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PASSET, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

DÉFENDERESSES

Madame [K] [J] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Q] [S]

Madame [D] [S],

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non représentées

Décision du 13 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/08052 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EEM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [Q] [S] et Madame [D] [S] d’une part et Madame [K] [J] [V] d’autre part sont respectivment nues-propriétaires et usufruitière des lots de copropriété n°4 et 30 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par actes d’huissier des 7 mai 2021 et du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a adressé à Madame [J] [V] deux sommations de payer les charges de copropriété respectivement à hauteur de 9 691, 51 euros puis 12 458, 14 euros.

En vain.

Par exploits d’huissier signifiés le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris a fait assigner Madame [Q] [S], Madame [D] [S] et Madame [J] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

20 391, 94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation, 353, 56 euros au titre des frais de recouvrement,3 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 589, 56 euros en indemnisation des frais irrépétibles,Et aux dépens,

Décision du 13 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/08052 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EEM

Dire que les frais liés à la présente procédure seront à la charge exclusive de Madame [J] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citées suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [Q] [S], Madame [D] [S] et Madame [J] [V] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 19 mars 2026 préalablement autorisée par le tribunal, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé celui-ci que, suite à plusieurs paiements de Madame [J] [V], la dette au titre des charges de copropriété s’élevait au 17 mars 2026 à la somme de 1 329, 40 euros et produit le décompte de charges afférent.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En outre, la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit s’effectuer selon les critères posés par les articles 605 et 606 du Code civil, le syndic devant procéder, en l’absence de clause de solidarité, à une ventilation entre les charges afférentes à l’entretien et celles relatives aux grosses réparations lesquelles intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [J] [V] est usufruitière des lots n°4 et 30 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2016, 9 mai 2017, 13 juin 2018, 28 juin 2019, 23 juin 2021, 15 juillet 2022, 24 avril 2023 portant notamment approbation des comptes et votant des budgets prévisionnels

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 17 mars 2026

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte de Madame [J] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 1 319, 40 euros.

Madame [J] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité d’usufruitière, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023, tel que demandé, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 353, 56 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance et correspondant aux frais d’huissier engagés pour les deux sommations de payer adressées à Madame [J] [V].

Ces frais sont nécessaires au sens des dispositions précitées.

En conséquence, Madame [J] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 353, 56 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [J] [V] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [J] [V] qui, durant la période concernée a procédé à plusieurs paiements pour s’acquitter de sa dette, a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [V], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [J] [V] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [K] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes de :

—  1 319, 40 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 17 mars 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;

—  353, 56 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [K] [J] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026.

La Greffière La Présidente