TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04758 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72YX

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDEURS

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0788

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04758 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72YX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 13 décembre 2021, Mme [I] [Y], aux droits de laquelle sont venus Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [K] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 507 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Suite à des impayés de loyer, un protocole d’accord a été signé entre les parties le 25 octobre 2024, accordant à M. [J] [K] des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois pour apurer la dette qui s’élevait, à cette date, à la somme de 7 061,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8 105,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [K] le 5 février 2025.

Par assignation du 30 avril 2025, Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8547,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, les requérants, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 3 décembre 2025, s’élève désormais à 9 503,61 euros. En dépit de la reprise du paiement du loyer courant, ils s’opposent aux délais de paiement sollicités.

M. [J] [K], représenté par son conseil, expose avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois. A titre subsidiaire, il demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Il fait savoir, par ailleurs, qu’il a déposé un dossier de surendettement mais qu’aucune décision n’est encore intervenue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8105,58 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 janvier 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par la loi, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la dette n’a pas été réglée dans son intégralité par ce dernier dans le délai imparti.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort du décompte arrêté au 3 décembre 2025 que l’échéance du mois de décembre, appelée le 1er du mois, n’a pas été réglée par M. [J] [K], les demandeurs reconnaissent qu’il s’en est acquitté avant l’audience, de sorte que cette condition sera réputée satisfaite.

Il résulte également de ce décompte que M. [J] [K] a repris le paiement régulier de son loyer depuis le mois d’août 2025 et qu’il a commencé à apurer sa dette. Par ailleurs, il justifie d’une situation sociale précaire, qu’une expulsion viendrait fragiliser alors qu’il a effectué des démarches afin de la stabiliser, à l’instar du dépôt d’un dossier de surendettement et de la perception de l’allocation de logement.

La situation financière des demandeurs, qui n’est pas exposée plus avant, ne fait donc pas obstacle à ces délais de paiement, auxquels ils s’opposent pour la seule raison de l’échec de l’échéancier amiable mis en place précédemment.

D’après les éléments du dossier, les revenus de M. [J] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, étant précisé que la dernière échéance sera majorée du solde de la dette.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 1er avril 2025, qui sera égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération des locaux avec remise des clés au bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 décembre 2025, M. [J] [K] leur devait la somme de 9 503,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [K] reconnaît la dette et sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique respective des parties conduisent à rejeter la demande formée par les requérants au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et ne peut être écartée en matière de référé, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 décembre 2021 entre Mme [I] [Y], aux droits de laquelle sont venus Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y], d’une part, et M. [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3], 3ème étage est résilié depuis le 1er avril 2025,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 9 503,61 euros (neuf mille cinq cent trois euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2025, terme de décembre inclus,

AUTORISE M. [J] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent-cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [K] sera condamné à verser à Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Déboute Mme [R] [Y], M. [L] [Y], M. [D] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge