TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [R]

Association [X] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10207 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIR7

N° MINUTE : 14

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Association [X] [D], en qualité de curateur de Monsieur [R] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [S] [T], déléguée Mandataire à la Protection des Majeurs [X] [D],

Monsieur [Z] [R], demeurant chez sa soeur [Adresse 5]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 juin 2012, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [Z] [R] un appartement n°23 à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

La bailleresse a été informée par d’autres locataires de la gêne qu’il occasionnait dans le voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [Z] [R] et l’association [X] [D] en qualité de curateur à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [Z] [R],

— ordonner son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant résultant du contrat résilié majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 20 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué que M. [Z] [R] était à l’origine de graves troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l’immeuble et que cela justifiait le prononcé de la résiliation judiciaire immédiate du bail. Elle a précisé que M. [Z] [R] prêtait son logement à des fins prostitutionnelles, et que, s’il avait récemment quitté les lieux, il était craint que l’appartement soit toujours à disposition de tiers.

Assigné à étude, M. [Z] [R], n’a pas comparu.

L’association [X] [D], représentée par Mme [T] [S], a indiqué être en accord avec les demandes de la société IMMOBILIERE 3F au regard de la vulnérabilité de M. [Z] [R], désormais hébergé par sa sœur compte tenu de la situation. Elle a précisé que la fin du bail était de l’intérêt de M. [Z] [R].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 21 novembre 2025, une attestation d’hébergement émanant de la sœur de M. [Z] [R] a été communiquée.

Par note en délibéré communiquée à la demande du magistrat, la société IMMOBILIERE 3F a précisé que l’association [X] [D] n’exerçait actuellement plus de mesure de protection au bénéfice de M. [Z] [R] mais une gestion de fait.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera indiqué que l’association [X] [D] n’exerce pas de mesure à l’égard de M. [Z] [R] depuis le 20 septembre 2025. M. [Z] [R] ne bénéficie en l’état plus

d’une mesure de protection. L’association [X] [D] ne représente ainsi pas valablement M. [Z] [R] dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d’ordre public et en cas de non respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit aux débats:

— trois attestations de témoins, irrecevables au sens de l’article 202 du code de procédure civile en ce que les noms et prénoms des témoins n’y figurent pas et que les pièces d’identité ne sont pas jointes,

— deux courriers dont les expéditeurs ont été rayés,

— une pétition non datée dont les signatures ont été effacées,

— une déclaration de main courante en date du 29 novembre 2024,

— un courriel émanant de la demanderesse et adressé à la curatrice de M. [Z] [R],

— une mise en demeure de faire cesser les troubles en date du 11 septembre 2024, envoyée à M. [Z] [R] et à l’association [X] [D] par courriers recommandés avec accusé de réception,

— un signalement au Procureur de la République en date du 11 décembre 2024,

— un procès-verbal de constat en date des 8 août et 18 novembre 2025.

Il ressort des seuls éléments recevables que des voisins de M. [Z] [R] indiquent que ce dernier met à disposition son appartement pour une activité prostitutionnelle, ce qui engendre des allers et venues à toute heure, des nuisances (notamment sonneries aux interphones des

autres appartements) et des dégradations (notamment portes cassées pour faciliter la venues des prostituées). L’association [X] [D], si elle ne représente plus M. [Z] [R] à l’audience, a fait savoir qu’une mesure d’expulsion aurait vocation à protéger M. [Z] [R], utilisé dans le cadre d’un réseau de prostitution. De plus, ce dernier ne vit plus dans les lieux mais au domicile de sa soeur.

Les éléments produits aux débats par la société IMMOBILIERE 3F établissent que M. [Z] [R], locataire en titre, est à l’origine de faits de nuisances sonores et de comportements troublant gravement la tranquillité des autres occupants de l’immeuble dans lequel se trouve le logement qui lui a été donné à bail. Le comportement ainsi établi du locataire à l’égard du voisinage pendant plusieurs mois constitue un manquement extrêmement grave aux obligations du bail, et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire. A cet égard, il y a lieu de considérer que la gravité du manquement aux obligations légales permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d’habitation consenti à M. [Z] [R] sur l’appartement numéro 23 situé [Adresse 3] à [Localité 7] à compter de la présente décision.

M. [Z] [R] étant devenu occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, si besoin avec l’intervention de la force publique.

Sur les demandes de suppression des délais

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F a demandé l’expulsion “sans délai” de M. [Z] [R], ce qui doit être compris comme une demande de suppression des délais du code des procédures civiles d’exécution.

Les faits à l’origine de la demande, le départ des lieux de M. [Z] [R] ainsi que la présence dans le logement de personnes entrées par voie de fait ou par contrainte doivent conduire à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [Z] [R] a quitté les lieux mais n’a pas restitué les clés du logement. Il sera condamné à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il résulterait du bail et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la situation de M. [Z] [R] ne justifiant pas de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

M. [Z] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. M. [Z] [R] sera condamné à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail signé le 19 juin 2012 entre la société IMMOBILIERE 3F et M. [Z] [R] portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], appartement n°23, à compter de la présente décision,

ORDONNE à M. [Z] [R] de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7], appartement n°23, de sa personne et de ses biens dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE à l’issu de ce délai la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer résultant du contrat résilié augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE