TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BOHBOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LEPROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C677O

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [M],

Monsieur [T] [C],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître LEPROUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2303

DÉFENDEURS

Madame [L] [J],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [Y],

demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [Y],

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître BOHBOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0301

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C677O

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 août 2020 (à effet au 21 août 2020), Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] (ci-après les consorts [J] [Y] ) ont donné à bail à Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] (ci-après les consorts [M] [C]) un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1436 euros outre une provision pour charge de 190 euros.

Le 25 avril 2025, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] a donné congé du bail et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 29 mai 2025.

Auparavant, par actes de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] ont fait assigner devant le tribunal d’instance de Paris Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] aux fins de :

— constater les manquements contractuels des consorts [J] [Y] à l’égard des consorts [M] [C],

— condamner les consorts [J] [Y] à effectuer les réparations nécessaires pour faire cesser les infiltrations d’eau dans la cuisine, le salon et la chambre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner consorts [J] [Y] à effectuer un nouveau diagnostic de performance énergétique du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner les consorts [J] [Y] à supprimer l’augmentation du loyer pour l’année 2023 et rembourser le trop-perçu depuis le mois de septembre 2023 aux consorts [M] [C],

— condamner les consorts [J] [Y] à verser la somme de 41.328 euros aux consorts [M] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner les consorts [J] [Y] à verser aux consorts [M] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [J] [Y] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C], représenté par leur conseil oint déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont actualisé les demandes de leurs assignations. En effet, ils ont demandé au Tribunal de :

— débouter les consorts [J] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [J] [Y] à payer aux consorts [M] [C] la somme de 51.925,77 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner les consorts [J] [Y] à supprimer l’augmentation du loyer pour l’année 2023 et rembourser le trop-perçu depuis le mois de septembre 2023 jusqu’au 29 mai 2025 aux consorts [M] [C], soit la somme totale de 1.045,80 euros

— condamner les consorts [J] [Y] à verser aux consorts [M] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [J] [Y] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] affirment avoir subi des inondations, du froid et du vent dans les lieux loués à partir du mois de juillet 2021. Ils rappellent avoir tenté par deux fois, en juillet 2021 et en décembre 2023, une conciliation au sujet de ces désordres avec leurs bailleurs et avoir régulièrement interpellé le mandataire de ces derniers (la société DirectGestion) à propos des désordres qu’ils subissaient jusqu’à l’état des lieux de sortie. Ils précisent également que les 4 mars 2024 et la 4 juillet 2024, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] a pu constater l’existence d’infiltrations d’eau dans la cuisine, le salon et la chambre en lien avec la vétusté des fenêtres des lieux loués. Les demandeurs relèvent, par ailleurs, que la vétusté des fenêtres, et d’une manière générale les désordres dont il est question, sont également établis par l’état des lieux de sortie. Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] rappellent également avoir mis en demeure leurs bailleurs par l’intermédiaire de leur conseil en vue d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires à la cessation des désordres et en vue d’obtenir une indemnisation de leur préjudice de jouissance. Enfin, les consorts [M] [C] soutiennent que leurs bailleurs ne pouvaient procéder à une augmentation de leur loyer en septembre 2023, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étant valable que jusqu’au 31 décembre 2022. Ils affirment également s’être acquittés de l’intégralité des sommes dues à leurs bailleurs, comme en atteste d’après eux le décompte produit par les défendeurs.

Les consorts [J] [Y], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité :

— le débouté des consorts [M] [C] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire leur responsabilité était retenue, -la réduction des demandes de dommages et intérêts sollicités par les consorts [M] [C],

A titre reconventionnel,

— la condamnation solidaire des consorts [M] [C] à leur payer la somme de 2.702,07 euros au titre des loyers et charges incluant le terme du mois de mai 2025,

En tout état de cause,

— la condamnation solidaire des consorts [M] [C] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [J] [Y] relèvent, d’une part, que la demande de réalisation d’un nouveau DPE sous astreinte est devenue sans objet, les défendeurs l’ayant fait réaliser le 21 janvier 2025. S’agissant de la demande de suppression de l’indexation des loyers pour l’année 2023 et du remboursement du trop perçu, ils rappellent les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes desquelles un logement peut être considéré comme décent que s’il atteint un niveau de performance énergétique suffisant à savoir, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. Le DPE réalisé le 21 janvier 2025 classant les lieux loués en catégorie E, ils seraient, par suite, considérés comme décents. Les consorts [J] [Y] ajoutent, qu’en application des dispositions de l’article 159-I de la loi du 22 août 2021, les bailleurs de logements classés E ne sont pas privés du droit de procéder à l’indexation du loyer en l’absence de renouvellement du DPE. S’agissant de la demande d’indemnisation fondée sur le préjudice de jouissance, les consorts [M] [C] n’apportent pas la preuve d’avoir subi un quelconque désordre entre mai 2021 et avril 2024 et d’en avoir informé les défendeurs. Ils soutiennent avoir effectué les démarches nécessaires à chaque sollicitation de leurs locataires. Par suite, les consorts [M] [C] n’apportent pas, d’après eux, la preuve d’une quelconque faute pouvant leur être imputée. Il en serait de même s’agissant du préjudice de jouissance subi par eux, les demandeurs ne fournissant aucune photographie et ayant refusé la réalisation d’un constat sur procès verbal par un commissaire de justice. Les consorts [J] [Y] soutiennent qu’en tout état de cause la demande d’indemnisation n’est pas justifiée dans son quantum et apparaît disproportionnée. Enfin, s’agissant de leur demande de paiement des sommes dues, les défendeurs affirment que leurs locataires restent à leur devoir la somme de 2.702,07 euros eu égard au décompte des loyers et des charges arrêtés au 19 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par les preneurs

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont délivré un congé le 25 avril 2025, congé accepté par les bailleurs à effet du 29 mai 2025. Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 29 mai 2025, ce que reconnaissent au demeurant les parties au contrat.

Il sera aussi constaté que le bail a expiré à cette date.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il ressort du décompte établi par les bailleurs à la date du 27 octobre 2025 que les locataires ne lui sont redevables d’aucune somme.

Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] confirment cet état de fait.

Il sera aussi constaté que Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] ne sont revdevables d’aucune somme à l’égard des consorts [J] [Y].

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permet une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Pareillement, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place d’un système de ventilation et le remplacement des conduits d’évacuation d’eau ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] affirment avoir subi des inondations, du froid et du vent dans les lieux loués à partir du mois de juillet 2021et ce jusqu’à la date d’effet de leur congé. Ils versent aux débats :

— un courrier adressé aux bailleurs le 02 avril 2021 attirant leur attention sur l’impossibilité dans laquelle ils se trouvent de fermer les fenêtres, faute de poignet à cet effet, cette circonstance entraînant une baisse de la température dans l’appartement, ainsi qu’une pénétration d’eau les jours de pluie,

— un procès verbal de tentative de conciliation établi le 09 juillet 2021, faisant état d’un litige portant sur « le refus d’assumer ses obligations par le bailleur », ce dernier étant représenté par Mme [Q] [X] de « DirectGestion »,

— un procès verbal de tentative de conciliation établi le 22 décembre 2023, faisant état d’un litige portant sur « la réalisation de travaux à la charge du bailleur », ce dernier étant représenté par Mme [S] [O] de « DirectGestion »,

— un courrier du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] en date du 08 mars 2024, faisant suite à la visite d’un inspecteur de salubrité dans les lieux loués le 04 mars 2024 et évoquant les constatations suivantes :

« 1/ les fenêtres du logement sont vétustes, délabrées et n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries : la fenêtre du salon et de la chambre de Monsieur [M] laissent passer l’air et ne se ferment plus correctement, la fenêtre de la cuisine laisse passer l’air et la pluie,

2/ une humidité de condensation règne dans la chambre de Monsieur [C] en raison d’une aération permanente insuffisante : aucune fenêtre du logement n’est pourvu de réglettes d’amenée d’air »,

— un courrier du conseil de Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] en date du 21 octobre 2024 mettant en demeure les bailleurs notamment de faire faire les travaux pour rémédier aux désordres constater par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] le 04 mars 2024,

de les indemniser pour leur préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 41.328 euros, de supprimer l’augmentation de loyer appliquer depuis septembre 2023, de faire réaliser un nouveau DPE et de leur communiquer l’avis de taxe foncière relatif aux lieux loués.

— le courrier de DirectGestion du 05 novembre 2024 en réponse au courrier du conseil de Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] en date du 21 octobre 2024,

— un courrier du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] en date du 25 février 2025, informant Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] les informant du procès verbal de contravention dressé à l’encontre des bailleurs, faute pour eux d’avoir satisfait aux termes de la mise en demeure du 08 mars 2024 leur enjoignant de mettre un terme aux désordres constatés le 04 mars 2024 dans les lieux loués par l’inspecteur de salubrité.

— l’état des lieux de sortie établi le 29 mai 2025, faisant notamment état de l’impossibilité de fermer les fenêtres du séjour, ainsi que dans la chambre n°1;de traces de moisissures sur la fenêtre de la chambre n°2.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que plusieurs fenêtres du logement ne se fermaient pas entraînant les jours de froid ou de pluie des problèmes de basse température ou de pénétration d’eau dans le logement. Les bailleurs, qui ne contestent pas avoir confié un mandat de gestion à la société « DirectGestion", ont été informés via cette dernière de ces désordres dés le 21 octobre 2024 et a minima le 09 juillet 2021, date du premier procès verbal de tentative de conciliation entre les parties, la société « DirectGestion" n’ayant pas déferré à sa convocation. Le 04 mars 2024, l’inspecteur de salubrité a constaté la persistance de ces désordres, lesquels sont demeurés d’actualité jusqu’à la libération des lieux par les preneurs comme en atteste l’état des lieux de sorti établi le 29 mai 2025.

Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] sont bien fondés à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance découlant notamment de l’humidité et des basses températures de l’appartement. La période d’indemnisation retenue sera celle du 09 juillet 2021 au 29 mai 2025, soit 3 ans et 11 mois, au cours de laquelle les locataires justifient avoir sollicité l’intervention du mandataire des bailleurs par écrit deux fois en avril 2021 et octobre 2024, outre les tentatives de conciliation et les demandes écrites de l’inspecteur de salubrité.

Compte tenu de la durée du préjudice, mais également de l’absence de mesure précis de l’intensité de l’humidité et d’élèment quant au retentissement de ces désordres sur la santé notamment des locataires, la somme de 16 000 euros leur sera allouée.

Sur la révision du loyer pour l’année 2023

L’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation de loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. Cette interdiction est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] sollicite la suppression de l’augmentation du loyer pour l’année 2023 et le remboursement du trop-perçu depuis le mois de septembre 2023 et cela jusqu’au 29 mai 2025 aux consorts [M] [C], soit la somme totale de 1.045,80 euros. Au soutien de leur demande, ils affirment que leurs bailleurs ne pouvaient procéder à une augmentation de leur loyer en septembre 2023, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étant valable que jusqu’au 31 décembre 2022.

Les consorts [J] [Y] demandent le rejet de cette prétention. Ils rappellent les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes desquelles un logement peut être considéré comme décent que s’il atteint un niveau de performance énergétique suffisant à savoir, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. Les défendeurs versent également à la procédure un DPE réalisé le 21 janvier 2025 classant les lieux loués en catégorie E. Les consorts [J] [Y] ajoutent, par ailleurs, qu’en application des dispositions de l’article 159-I de la loi du 22 août 2021, les bailleurs de logements classés E ne sont pas privés du droit de procéder à l’indexation du loyer en l’absence de renouvellement du DPE.

En l’espèce, et eu égard au DPE réalisé le 21 janvier 2025 classant les lieux loués en catégorie E, ces derniers peuvent effectivement être qualifiés de « décents ». Compte tenu de cette circonstance, Les consorts [J] [Y] pouvaient valablement procéder à une augmentation du loyer.

Par suite, les demandes de Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] tendant à la suppression de l’augmentation du loyer pour l’année 2023 et au remboursement du trop-perçu depuis le mois de septembre 2023 et cela jusqu’au 29 mai 2025 seront rejetées.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] ne sont débiteurs d’aucune somme au titre de l’arriéré de loyer et de charges locatives, les bailleurs sont débiteurs de la somme de 16 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Il en résulte que les bailleurs sont débiteurs de la somme de 16 000 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [J] [Y], qui succombent au principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des preneurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les consorts [J] [Y] seront condamnés. La demande à l’encontre de Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] ainsi que la demande de cette dernière seront rejetés en ce que l’équité ne commande pas d’y faire droit.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] d’un congé relatif au bail conclu le 18 août 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 mai 2025;

JUGE que Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] sont débiteurs de la somme de 16 000 euros au titre du préjudice de jouissance;

CONDAMNE en conséquence Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] à verser à Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] la somme de 16 000 euros euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] à verser à Monsieur [P] [M] et Monsieur [T] [C] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE [L] [J], Monsieur [U] [Y] et Madame [Z] [Y] aux dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière La juge des contentieux de la protection