Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01261 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756QB

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 06 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[F] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

du 06 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Régulièrement représentée par Madame [U] [V] munie d’un pouvoir de représentation

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [L]

né le 19 Octobre 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 NOVEMBRE 2024

Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 DECEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 19 mai 2020, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338, 54 euros et une provision de charges de 26,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [F] [L] un commandement de payer la somme principale de 4 792,09 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [L] le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a assigné M. [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin d’obtenir :

le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut la résolution du contrat ; l’expulsion du défendeur, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; l’autorisation pour faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; la condamnation du défendeur à lui payer : une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 3 883,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2024, outre les loyers échus et à échoir, jusqu’à résiliation du bail,la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 7 novembre 2024, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2024, s’élève désormais à 3395, 23 euros.

Elle déclare qu’il y a eu un problème de RIB à l’origine de la dette mais qu’un échéancier mis en place en juin 2023 n’avait pas été respecté. La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais, étant précisé que le locataire reconnaissant le principe de la dette, propose de payer 100 euros de plus que son loyer pendant 34 mois.

L’affaire a été mise en délibéré le 6 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 7 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 792,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la reprise des loyers courants, de la demande du locataire pour se maintenir dans les lieux et de l’accord trouvé par les parties à l’audience, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés au locataire.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Au regard des circonstances, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation avec astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 364,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 novembre 2024, M. [F] [L] lui devait la somme de 3 395,23 euros, échéance de novembre non incluse.

M. [F] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mai 2020 entre la société anonyme Flandre Opale Habitat, d’une part, et M. [F] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) est résilié depuis le 7 mai 2024,

CONDAMNE M. [F] [L] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 3 395,23 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-quinze euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, échéance de novembre non incluse au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [F] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [L],

DEBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande de condamnation sous astreinte,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [L] sera condamné à verser à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 364, 73 euros (trois cent soixante-quatre euros et soixante-treize centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande de frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [F] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge