TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00409 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GM4I

Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 12 Décembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

représentée par Maître Eric DAURIAC de la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEURS

Madame [P] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Société HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Localité 8]

représentée par Maître Arnaud TOULOUSE de la SELARL SELARL AVOC’ARENES, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES

avocat plaidant : M^e LATAPIE-SAYO,

Monsieur [G] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 14 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 12 Décembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 juin 2023, Mme [T] a acquis de M. [M] et de Mme [J] un bien immobilier sis à [Adresse 10], consistant en une maison d’habitation comprenant au rez-de-chaussée, salon, salle à manger, cuisine et WC, au 1er étage, trois chambres, une salle d’eau et un WC, garage, terrain, figurant au cadastre section BB n°[Cadastre 2], d’une surface totale de 3 a 7 ca, pour le prix de 175 000 euros, à concurrence de 3950 euros aux meubles et 171 050 euros au bien.

Par lettre recommandée du 12 juillet 2024, Mme [T] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, demandé aux vendeurs de prendre en charge le coût des travaux de remise en état des réseaux d’évacuation des eaux pluviales, expliquant déplorer des inondations dans le sous-sol de la maison à chaque épisode pluvieux et reprochant aux vendeurs d’avoir dissimulé les vices affectant le bien vendu.

Par actes du 13 juin 2025, Mme [T] a fait assigner les vendeurs, M. [M] et Mme [J], ainsi que l’agent immobilier chargé de la vente, la SASU Human Immobilier, en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et condamner les vendeurs à lui payer une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement les termes de l’assignation, ont réitéré leurs demandes.

En défense, la société Human Immobilier, représenté par son conseil, et reprenant oralement ses dernières conclusions, a conclu au rejet des demandes formées à son endroit pour défaut de motif légitime et sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignés suivant procès-verbal de recherches infructueuses, M. [M] et Mme [J] n’ont pas constitué avocat conformément aux exigences de l’article 760 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La décision sera donc réputée contradictoire à l’encontre du défendeur à charge pour la partie demanderesse de procéder à la signification de l’ordonnance.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou le diminuent tellement que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est acquis que si la garantie légale contre les vices cachés peut être en théorie écartée par une clause de non garantie spécifiée dans l’acte de vente, comme cela est le cas en page 9 de l’acte authentique signée par les parties, cette clause ne peut cependant exonérer le vendeur des conséquences de son dol ou de sa réticence dolosive notamment s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice ou du défaut de la chose vendue avant l’acte de cession.

Au cas présent, Mme [T] envisage une action en garantie des vices cachés contre les vendeurs.

Elle explique que le bien vendu est affecté d’infiltrations et qu’à chaque épisode pluvieux, le sous-sol est inondé. Elle reproche aux vendeurs de lui avoir dissimulé la défectuosité du réseau d’évacuation des eaux pluviales, cause des inondations et infiltrations, soutient que le vice existait avant l’achat de la maison et était connu des acheteurs qui avaient réalisé des travaux de terrassement et d’embellissement des revêtements.

Elle produit aux débats un rapport d’expertise établi par le cabinet Polyexpert mandaté par son assureur. L’homme de l’art a effectivement constaté des stigmates d’infiltrations d’eau et conclu que la cause des désordres (inondations et infiltrations d’eau) résidait dans la défectuosité de l’étanchéité du réseau extérieur d’évacuation des eaux pluviales. Il a préconisé des travaux de remise en état estimés à 7790 euros, et relevé que des aménagements des sols et revêtements muraux avaient été réalisés juste avant la vente.

Il s’ensuit que la demanderesse justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise, à laquelle d’ailleurs les vendeurs, défaillants, ne se sont pas opposés, ce pour déterminer contradictoirement les causes et responsabilités encourues et proposer des remèdes chiffrés.

La mesure d’instruction sera donc ordonnée selon les modalités ci-après précisées au dispositif.

La requérante a également fait assigner la société Humain Immobilier aux fins de lui voir opposer les opérations d’expertise.

L’agence immobilière s’y oppose au motif qu’aucun manquement ne peut être relevé à son encontre. Elle fait observer que les vices allégués ont été révélés après la vente et ont nécessité des investigations par un homme de l’art mandaté par l’assureur protection juridique.

Le motif légitime, au sens de l’article 145 précité, ne saurait découler du seul fait, pour une agence immobilière, d’avoir été mandatée par les vendeurs pour commercialiser leur bien.

Or, la requérante n’a articulé aucun manquement susceptible d’être reproché à l’agence immobilière dans le cadre du litige qui l’oppose à ses vendeurs.

Faute pour la requérante de justifier d’un motif légitime à voir les opérations d’expertise organisées de manière contradictoire à l’endroit de l’agence immobilière, celle-ci sera déclarée hors de cause.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La demanderesse sera donc tenue aux dépens et déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles contre les vendeurs.

En revanche, succombante en son action exercée contre la société Human Immobilier, elle sera condamnée à payer à celle-ci une indemnité de 1000 euros au titre des frais que cette dernière a dû exposer pour la défense de ses droits et intérêts.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Rejette les demandes formées contre la SASU Human Immobilier et la déclare hors de cause;

Ordonne une expertise et commet

XXX

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter l’immeuble situé à [Adresse 10] en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Prendre connaissance de tous documents de la cause ;

— Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, en ce compris les actes de vente, mandats, plans, devis, marchés et autres concernant les désordres dénoncés par l’acqéreur dans son assignation et rapports d’expertise extra-judiciaire ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Examiner et décrire les désordres affectant l’immeuble objet de la mesure d’expertise, dénoncés par la partie demanderesse dans son assignation et rapports d’expertise extra-judiciaire ; produire les photographies y afférant ;

— Rechercher tous éléments motivés permettant de dire :

— Si les désordres étaient visibles lors de l’achat par un non-professionnel dans leur cause, dans leur ampleur ainsi que dans leurs conséquences,

— Si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient connus / nécessairement connus du vendeur,

— Dans quelle mesure ils diminuent l’usage attendu de l’ouvrage ou engendrent une moins-value de ce dernier au sens de l’article 1641 du code civil; fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble ;

— Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

— Préconiser et spécifier les diligences et travaux nécessaires pour assurer la réparation des désordres constatés ; chiffrer le coût de ces travaux, en précisant l’indice et la référence du prix de la construction publiée en vigueur à la date de l’évaluation, à partir des devis fournis par les parties (en leur donnant alors un délai pour les produire) ou par les entreprises consultées directement, et annexer les devis au rapport d’expertise à venir;

— Dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage;

— Déterminer la durée prévisible de l’exécution de ces travaux et fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices subis en raison de la réalisation desdits travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et en proposer une base d’évaluation;

— Dire, de manière motivée, s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— Dire si des mesures ou des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et vices constatés ainsi que le préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affi rmative, décrire ces mesures ou travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à Mme [Z] [T] de consigner au greffe du tribunal de 3000 euros avant le 30 JANVIER 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUILLET 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 9] ;

Rejette toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties ;

Déboute Mme [Z] [T] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile contre M. [G] [M] et Mme [P] [J] ;

Condamne Mme [Z] [T] à payer à la SASU Humain Immobilier la somme de 1000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, Mme [Z] [T] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,