COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

2

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/03753 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N3BU

Pôle Civil section 2

Date : 28 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL ABYSSE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° SIREN 852 582 915, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice,

représentée par M^e Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [P] [V] épouse [F],

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Antoine SILLARD avocat postulant et Maitre Thierry VERNHET avocat plaidant tous deux de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Dephine NOGUEIRA greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 22 Octobre 2024 au cours de laquelle Madame FINA -ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 28 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 28 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 1994, Madame [X] [J] aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui Madame [P] [V] épouse [F], sa fille, a donné à bail commercial pour une durée de neuf années, à Madame [N] [L], divers locaux à usage d’hôtel sis [Adresse 2] à [Localité 9] (34), moyennant un loyer annuel de 35.000 francs hors taxes et charges.

Par acte de congé avec offre de renouvellement du 21 février 2003, ce bail a été renouvelé une première fois pour la même durée jusqu’au 31 août 2012 ; puis une seconde fois par acte de demande de renouvellement du 22 mars 2012, jusqu’au 31 août 2021.

Par acte signé le 25 juin 2019 et publié au service de la publicité foncière deux jours plus tard, Madame [N] [L] a cédé son fonds de commerce à la SAS HOTEL ABYSSE.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2021, la SAS HOTEL ABYSSE a sollicité le renouvellement du bail. Par la même voie, Madame [P] [V] épouse [F] a fait délivrer à la SAS le 25 mai 2021 un congé comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’occupation.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 31 août 2022, la SAS HOTEL ABYSSE a fait assigner Madame [P] [V] épouse [F] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir ordonner une expertise et de la voir condamner à lui payer une indemnité d’éviction, outre la fixation de l’indemnité d’occupation due.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, la SAS HOTEL ABYSSE sollicite notamment :

— avant dire droit, la désignation d’un expert, avec pour mission notamment de

* Se rendre sur place sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

* Recueillir les explications des parties ;

* Se faire remettre toutes pièces et tous documents nécessaires ;

* Entendre tout sachant ;

* Fournir tous éléments permettant d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS HOTEL ABYSSE, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce, en ce compris une indemnité principale, consistant soit en la valeur marchande du fonds de commerce, soit en la valeur du droit au bail et les indemnités accessoires, notamment les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais de remploi ;

* Fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celle-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnités comprenant notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur et du montant de préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous les autres postes de préjudice ;

* Fournir en donnant des références précises tous les éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait dans l’affirmative le cout d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comprenant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement de réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice ;

* Evaluer le préjudice causé par le défaut de renouvellement à la SAS HOTEL ABYSSE ;

* Evaluer les préjudices annexes occasionnés par la disparition du fonds de la SAS HOTEL ABYSSE (notamment indemnité de licenciement, pertes financières résultant de l’arrêt de l’activité du locataire) ;

* Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [P] [V] épouse [F] à la SAS HOTEL ABYSSE ;

* Fournir tous éléments et toutes références permettant l’évaluation de l’indemnité d’occupation due à la société bailleresse et donner son avis sur l’impact des dispositions et charges exorbitantes du bail sur l’indemnité d’occupation ainsi que sur la fixation d’un abattement de précarité, conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce ;

* Evaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS HOTEL ABYSSE à Madame [V] épouse [F] ;

* Répondre aux dires des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions au moyen d’un pré-rapport,

— la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse et sa condamnation au paiement de celle-ci,

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation qu’elle doit à la somme de 729,55 euros,

— en tout état de cause, le rejet de la demande d’extension de mission,

— la condamnation de la bailleresse aux dépens et à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 mars 2023, Madame [P] [V] épouse [F] sollicite quant à elle :

— qu’il soit ajouté à la mission de l’expert proposée par la demanderesse les éléments suivants :

* donner son avis sur les anomalies constatées sur le chiffre d’affaires du demandeur au regard de ce qui précède et sur les contradictions qui existent entre le chiffre retenu dans l’acte de vente de cession de fonds de commerce du 1er janvier 2019 au 31 mai 2019 (38 000€ HT) et la déclaration de chiffre d’affaires du 25 juin 2019 au 31 décembre 2020 qui aboutit à 10 fois plus,

* donner son avis sur la diminution relative à l’indemnité d’éviction en l’état de la violation du bail comme sus-énoncé

— que l’indemnité d’occupation soit fixée à 785,57 euros par mois.

***

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 08 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 22 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L 145-28 du même code dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du Code de procédure civile permettent au juge, à la demande des parties ou d’office, et en tout état de cause, d’ordonner une mesure d’instruction concernant les faits dont dépend la solution du litige, dès lors qu’il ne dispose pas des éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité d’ordonner une expertise afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction au vu de leur désaccord sur son montant. Concernant le complément de mission demandée par Madame [P] [V] épouse [F] sur la vérification de la comptabilité de la société, la fixation de la valeur marchande du fonds de commerce implique de se pencher sur ces questions financières. Il sera donc ordonné.

Dans l’attente de sa fixation et de son versement, la SAS HOTEL ABYSSE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux contre paiement d’une indemnité d’occupation. Les parties s’opposent sur le montant de cette dernière puisque la SAS sollicite sa fixation à la somme de 729,55 euros, quand la bailleresse demande à ce titre 785,57 euros par mois. Elles affirment toutes les deux que le montant demandé est celui du loyer actuel.

L’article précité prévoit que le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du contrat de bail. Il résulte de la quittance produite par la bailleresse concernant le loyer du mois de septembre 2022 qu’il est de 785,57 euros. Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée au même montant et la SAS HOTEL ABYSSE sera condamnée à la régler.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il convient de réserver ces demandes dans l’attente du dépôt du rapport et du retour de l’affaire en audience au fond.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder :

M. [I] [Z]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01] Mèl :[Courriel 8]

Expert judiciaire inscrit sur les listes près la cour d’appel de Montpellier avec pour mission de- entendre les parties et recueillir leurs dires et explications- se faire communiquer tous documents et pièces utiles par les parties et en dresser un bordereau, notamment les documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce, ainsi que les factures et devis produits par les parties concernant les travaux allégués-visiter les lieux sis [Adresse 5] (34000), les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés par la SAS HOTEL ABYSSE dans ces locaux et sur ce fonds,

— fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnités comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

— fournir, en donnant les références précises, tous les éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

— fournir tous les éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération, ainsi que le montant de l’indemnité d’éviction,

— fournir à la juridiction tous les éléments utiles à l’appréciation de l’activité réelle exercée par la SAS HOTEL ABYSSE et sur l’évolution de son chiffre d’affaires, si nécessaire en s’adjoignant l’assistance de tout sapiteur de son choix,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et que, conformément à l’article 278 du code de procédure civile, il pourra recueillir l’avis d’un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, après en avoir avisé les parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à quinze (15) jours pour faire valoir leurs observations,

DIT que de ses opérations l’expert commis dressera un rapport, en deux exemplaires dont l’un sous forme numérique, qui sera déposé au greffe du tribunal de grande instance de Montpellier quatre mois après l’avis de consignation, et au plus tard le 15 juillet 2025,

DIT que si les parties viennent à se concilier l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

DIT que la SAS HOTEL ABYSSE devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, avant le 15 mars 2025, sous peine de caducité, la somme de 2.000 euros,

DIT que si la partie consignataire obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera d’office dispensée de consigner les frais d’expertise judiciaire, ceux-ci étant pris en charge par le Trésor public,

DIT que dès son premier accédit et au plus tard au second, s’il estime la provision insuffisante, l’expert dressera le programme de ses investigations et évaluera d’une manière la plus précise possible la somme globale lui paraissant nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires et débours, il recueillera l’avis des parties et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DIT que le dépôt de son rapport par l’expert sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette réception pour adresser à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DIT que les opérations d’expertise seront suivies par le juge chargé du contrôle des expertises,

ORDONNE un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RENVOIE à la mise en état électronique du 16 septembre 2025,

CONDAMNE la SAS HOTEL ABYSSE à payer à Madame [P] [V] épouse [F] la somme de 785,57 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, aux mêmes conditions que celles prévues au bail objet du présent litige,

RESERVE les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 28 janvier 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTEFrançoise CHAZAL Michèle MONTEIL