TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [K]

Madame [A] [I] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09566 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDRV

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [L],

[Adresse 1]

représenté par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Madame [D] [T] épouse [L],

[Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [K],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [A] [I] épouse [K],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09566 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDRV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2019, M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.370 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.739,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] le 1er avril 2025.

Par assignation du 9 juillet 2025, M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  11.793,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2025, s’élève désormais à 18.532,80 euros. M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précisent qu’un versement de 27.000 euros, annoncé par les locataires, devraient leur parvenir sans autre précision.

M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] exposent qu’à la suite de la vente d’un immeuble leur appartenant, ils sont en mesure de payer 27.243,64 euros de telle sorte qu’ils ne forment aucune demande de délai de paiement mais sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire le temps du règlement du solde locatif en un seul versement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.739,20 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

Aucune demande de règlement échelonné de la dette n’est proposé, le règlement du solde de l’arriéré locatif reste déclaratif en l’absence de pièce justificative.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Au regard de ce qui précède, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2025, M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] leur devaient la somme de 18.532,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant mais assurent pouvoir régler la dette en intégralité et à bref délai, ils seront, en conséquence, solidairement condamnés à payer la somme 18.532,80 euros aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, de l’ancienneté des impayés et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 octobre 2019 entre M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L], d’une part, et M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 29 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

CONDAMNE solidairement M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] à payer à M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] la somme de 18.532,80 euros (dix-huit mille cinq cent trente-deux euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] à payer à M. [X] [L] et Mme [D] [T] épouse [L] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [K] et Mme [A] [I] épouse [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et celui de l’assignation du 9 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge