REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 20/03474 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KTZQ

1ère Chambre

En date du 15 janvier 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Magistrat rédacteur :Prune HELFTER-NOAH

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LES CASTORS, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE :

Madame [K] [N], [A] [G] épouse [H], née le 24 Février 1966 à [Localité 12], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Didier CAPOROSSI – 0150

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

EXPOSE DU LITIGE

[K] [H] née [G] est propriétaire d’un terrain situé en zone agricole cadastré section AZ n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie de 5790 m2, sis à [Adresse 9], comprenant une maison à usage d’habitation avec dépendances et bassin.

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2008, Mme [H] a consenti à la SARL CASTOR une convention d’occupation précaire sur ce terrain pour une surface de 1890m2 tel que cela figurait sur un plan annexé, à compter du 1er janvier 2009, moyennant le paiement d’une indemnité de 500€ par mois, l’article 6 stipulant « la SARL CASTOR ne pourra réaliser ni aucune construction sur la parcelle louée qui est dépourvue d’eau et d’électricité et ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une sous-location ».

La SARL LES CASTORS se prévaut d’un acte sous seing privé en date du 29 janvier 2009 avec effet au 1er janvier 2009, signé entre Mme [H] et la SARL CASTOR et qualifié de « bail commercial » d’une durée de neuf ans portant sur un terrain de 1890 m2 et un hangar de 200 m2, moyennant un loyer mensuel de 500€, avec une clause particulière manuscrite stipulant : « la SARL CASTOR ne pourra réaliser ni aucune construction sur la parcelle louée qui est dépourvue d’eau et ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une sous-location ».

La SARL CASTOR a cédé son fonds de commerce le 17 février 2011 à la SARL LES CASTORS.

Par courrier en date du 22 mars 2012 portant la mention manuscrite « Bon pour accord pour la cession du bail de M. [T] à M. [X] » et signée par Mme [H], [C] [T] a déclaré céder à titre gracieux « le bail signé avec Monsieur et Madame [H] à Monsieur [X] [V] ».

Par courrier en date du 12 septembre 2019, la SARL LES CASTORS a sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de Mme [H].

Par courrier en date du 1er octobre 2019, Mme [H] a indiqué qu’il n’existait pas de bail commercial et qu’elle proposait de résilier amiablement la convention d’occupation à titre précaire signée le 14 novembre 2008.

Par courrier en date du 16 décembre 2019, la SARL LES CASTORS, par le biais de son conseil, a mis en demeure Mme [H] de lui confirmer l’existence du bail commercial et de rétablir l’alimentation électrique.

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2020, Mme [H] a assigné la SARL LES CASTORS devant le président du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2020, la SARL LES CASTORS a assigné, devant le tribunal judiciaire de Toulon, Mme [H] aux fins de voir :

A titre principal,

JUGER que la société LES CASTORS est titulaire d’un bail commercial en date du 28 janvier 2009 ;

A titre subsidiaire,

REQUALIFIER la convention d’occupation précaire en bail commercial ;

En toute hypothèse,

JUGER que la demande de renouvellement du bail commercial en date du 12 septembre 2019 est parfaitement valable à la date du 1er octobre 2019 ;

CONDAMNER Madame [H] à lui payer les sommes suivantes :

→ 1.405,85 euros au titre des frais de raccordement au réseau électrique ;

→ 30.000 euros au titre du trouble commercial ;

→ 75.000 euros au titre de la perte de valeur de la société ;

→ 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

→ 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 20/3474.

Par ordonnance de référé du 24 novembre 2020, la présidente du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné à la SARL LES CASTORS de laisser Mme [H] accéder librement au passage situé en limite sud, en bordure de voie publique, du fonds sis [Adresse 10], et reliant la parcelle à la disposition de Mme [H] à l’accès unique à la voie publique, en remettant à cette dernière les clés permettant d’ouvrir les dispositifs de fermeture se trouvant de part et d’autre et en le libérant intégralement de tout encombrement par des objets, biens ou véhicules liés à son activité ou lui appartenant.

Par ordonnance d’incident en date du 4 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré la SARL LES CASTORS irrecevable en son action de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, a enjoint aux parties d’assister à une séance d’information sur la médiation et a renvoyé les parties à l’audience d’incident du 7 novembre 2023.

Les parties ont été convoquées par le médiateur le 4 avril 2023 mais l’accord préalable des parties n’a pas été obtenu et les conditions pour réaliser une médiation n’ont donc pas été réunies.

Par ordonnance d’incident en date du 6 février 2024, le juge de la mise en état a débouté Mme [H] de sa demande de désignation d’un expert-géomètre, de sa demande de production du contrat de location-gérance, et a enjoint aux parties de respecter le dispositif de l’ordonnance de référé du 24 novembre 2020 concernant le libre passage laissé à Mme [H].

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL LES CASTORS demande au tribunal de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture et accueillir les présentes écritures, et subsidiairement REJETER les conclusions et pièces notifiées par Madame [H] les 15 et 16 octobre 2025.

A titre principal :

— DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que la société LES CASTORS est titulaire d’un bail commercial en date du 28 janvier 2009 ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la société LES CASTORS est titulaire d’un bail commercial verbal ;

En toute hypothèse :

— JUGER que la demande de renouvellement du bail commercial en date du 12 septembre 2019 est parfaitement valable ;

— JUGER que Madame [H] n’a pas donné de réponse dans les formes légales à la demande de renouvellement ;

En conséquence :

— JUGER acquis le principe du renouvellement à la date du 1er octobre 2019.

— DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— ORDONNER à Madame [H] de respecter strictement le droit de passage établi conventionnellement et de cesser de passer sur le terrain objet de la convention d’occupation précaire et du bail tel que le plan signé par les parties le délimite

— AUTORISER la société LES CASTORS à fermer l’accès à son entrepôt tout en laissant le droit de passage conventionnel libre

— CONDAMNER Madame [H] à rétablir l’électricité dans les locaux donnés à bail à la société LES CASTORS, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et subsidiairement AUTORISER la société LES CASTORS à y procéder aux frais de Madame [H] ;

— CONDAMNER Madame [H] à verser à la société LES CASTORS la somme de 1 405.85 € au titre des frais de raccordement au réseau électrique, et ce sans préjudice des sommes que la société LES CASTORS sera amenée à régler à l’avenir

— CONDAMNER Madame [H] à verser à la société LES CASTORS la somme de 30.000 € au titre du trouble commercial,

— CONDAMNER Madame [H] à verser à la société LES CASTORS la somme de 75.000 € au titre la perte de valeur de la société LES CASTORS

— CONDAMNER Madame [H] à verser à la société LES CASTORS la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER Madame [H] à verser à la société LES CASTORS la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

— REJETER toute exécution provisoire au profit de Madame [H].

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [K] [G] épouse [H] demande au tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER la SARL LES CASTORS de sa demande tendant à constater l’existence d’un bail commercial.

— ORDONNER ET JUGER que les parties sont liées par une convention d’occupation précaire.

— ORDONNER et JUGER qu’en l’état du congé donné que la SARL LES CASTORS est occupante sans droit ni titre.

— ORDONNER l’expulsion de la SARL LES CASTORS et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Si nécessaire, PROCEDER à la vérification d’écriture portant sur la signature du « bail » et de la lettre de renouvellement par l’examen des spécimens versés à la procédure.

A TITRE SUBSIDIAIRE, et si par impossible le Tribunal reconnaissait l’existence d’un bail commercial :

— ORDONNER la résiliation du bail liant les parties en l’état des violations multiples par le preneur de ses obligations contractuelles.

— DEBOUTER la SARL LES CASTORS de sa demande tendant à voir acquis le renouvellement du bail commercial.

— ORDONNER l’expulsion de la SARL LES CASTORS et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ORDONNER ET JUGER que la SARL LES CASTORS est occupante d’une parcelle de 1890 m².

— ORDONNER ET JUGER que la SARL LES CASTORS occupe sans droit une partie du terrain appartenant à Madame [K] [H].

— ORDONNER ET JUGER que la SARL LES CASTORS rend l’accès à la propriété difficile, voire impossible à Madame [K] [H].

— ORDONNER ET JUGER que la SARL LES CASTORS a effectué des branchements électriques dangereux, sans droit et contraires à la réglementation relative aux emplacements réservés et en usurpant la qualité de la propriétaire.

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER ET CONDAMNER à la SARL LES CASTORS de jouir uniquement de la partie louée suivant le plan de division en jouissance dressé par M. [M], géomètre-expert et conformément au plan annexé à la convention d’occupation précaire sous astreinte de 2.000 € par infraction.

— ORDONNER la pose d’une clôture conformément au plan de bornage.

— ORDONNER l’expulsion de la SARL LES CASTORS et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir de la zone non concernée par la partie louée suivant le plan de division en jouissance dressé par M. [M], géomètre-expert et conformément au plan annexé à la convention d’occupation précaire

— ORDONNER la désignation de tel Expert géomètre qu’il plaira à la juridiction avec pour mission :

De prendre connaissance de l’ensemble des éléments du dossier.De donner au Tribunal toute information utile sur la délimitation de la parcelle ainsi que de l’emprise du droit de passage du propriétaire à l’examen de la convention d’occupation précaire, du bail contesté et du plan qui y est annexé, ainsi que de la configuration des lieux.Proposer un plan coté permettant de délimiter la réelle surface donnée en location à l’origine conformément au schéma de principe du plan annexé à la convention d’occupation précaire et au bail contesté DONNER au Tribunal tout éléments permettant de calculer l’indemnité d’occupation de l’occupant. Dresser un pré-rapport et accorder aux parties un délai minimum de 30 jours pour faire valoir leurs dires. Du tout dresser rapport. EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER la production aux débats du contrat de location-gérance consenti par la Société CASTOR à la SARL LES CASTORS sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à venir.

— ORDONNER la production aux débats des attestations d’assurance locatives depuis la régularisation de la convention d’occupation précaire jusqu’à ce jour sous astreinte de 100€ par jour de retard dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à venir

— ORDONNER à la SARL LES CASTORS de ne plus procéder ou faire procéder au branchement électrique, en l’absence d’accord de Madame [H], propriétaire du terrain.

— CONDAMNER la société SARL LES CASTORS à régler à Madame [K] [H] la somme de 2.350 € par mois à compter du mois d’avril 2020 et jusqu’au 1er Décembre 2021.

— CONDAMNER la société SARL LES CASTORS à régler à Madame [K] [H] la somme de 47.000 € au titre de sa perte locative pour les logements pour la période du mois d’avril 2020 au mois de Décembre 2021.

— CONDAMNER la Société SARL LES CASTORS à payer à Madame [K] [H] la somme de 151.800 € au titre de sa perte locative pour le terrain pour la période du mois d’Avril 2020 au mois de Octobre 2025, somme à parfaire.

— CONDAMNER la société SARL LES CASTORS à régler à Madame [K] [H] la somme de 15.100 € au titre de la réfection de la toiture de son hangar.

— CONDAMNER la SARL LES CASTORS à évacuer l’ensemble des débris, matériaux, gravats entreposés sur la voie d’accès situé en limite nord de la parcelle décrite dans le Constat de Me [D] en date du 2 décembre 2020 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER la société SARL LES CASTORS à régler à Madame [K] [H] la somme de 262,14 € correspondant aux frais de raccordement EDF.

— CONDAMNER la société SARL LES CASTORS à régler à Madame [H] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi.

— DEBOUTER la société SARL LES CASTORS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SARL LES CASTORS à verser à Madame [K] [H] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 20 octobre 2025 et renvoyé l’affaire pour être plaidée devant le tribunal siégeant à juge unique à l’audience du 20 novembre 2025.

Suite à une demande en date du 19 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné le renvoi en formation collégiale, qui est de droit si l’une des parties le sollicite, et a fixé l’affaire pour être plaidée devant le tribunal siégeant en audience collégiale le 20 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

SUR CE

Sur le rabat de la clôture d’instruction

Aux termes de l’article 783 du code de procédure civile notamment, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Mme [H] ayant communiqué ses dernières conclusions le 16 octobre 2025, quatre jours avant la clôture d’instruction, il y a lieu de rabattre la clôture et de la fixer au 20 novembre 2025, avant l’ouverture des débats, afin d’admettre les conclusions signifiées par la SARL LES CASTORS en réplique le 3 novembre 2025.

Sur l’existence d’un bail commercial

Aux termes de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil…»

L’article L. 145-10 du même code dispose que : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.»

Aux termes des dispositions de l’article 145-5-1 du code de commerce : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Aux termes des articles 287 et 288 du code de procédure civile, lorsqu’une partie dénie sa signature ou son écriture, le juge procède à une vérification d’écriture

La SARL LES CASTORS soutient qu’elle est titulaire d’un bail commercial en date du « 28 janvier 2009 » et, à titre subsidiaire, d’un bail commercial verbal.

Mme [H] fait valoir qu’elle n’a signé aucun bail commercial ni consenti à aucun bail verbal.

En l’espèce, la SARL LES CASTORS produit un formulaire type en date du 29 janvier 2009 avec effet au 1er janvier 2009 intitulé « bail commercial », d’une durée de neuf ans portant sur un terrain de 1890 m2 et un hangar de 200 m2, moyennant un loyer mensuel de 500€, avec une clause particulière manuscrite stipulant : « la SARL CASTOR ne pourra réaliser ni aucune construction sur la parcelle louée qui est dépourvue d’eau et ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une sous-location ».

De son côté, Mme [H] produit un document dactylographié de trois pages en date du 14 novembre 2008 avec effet à la même date du 1er janvier 2009, intitulé « convention d’occupation précaire » portant sur le même terrain de 1890m2 moyennant le paiement d’une indemnité identique de 500€ par mois, l’article 6 stipulant « la SARL CASTOR ne pourra réaliser ni aucune construction sur la parcelle louée qui est dépourvue d’eau et d’électricité et ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une sous-location ».

En premier lieu, la copie du « bail commercial » produite porte la date du 29 janvier 2009, alors que la SARL LES CASTORS se prévaut d’un bail en date du 28 janvier 2009.

En second lieu, la SARL LES CASTORS, qui ne conteste pas l’existence de la convention d’occupation précaire du 14 novembre 2008, ne fournit aucune explication sur les raisons qui auraient motivé la SARL CASTOR et Mme [H] à signer un bail commercial prenant effet le 1er janvier 2009, deux mois et demi après avoir conclu une convention d’occupation précaire prenant également effet le 1er janvier 2009, occupation précaire justifiée dans la convention « dans l’attente par Mme [K] [G] épouse [H] de la confirmation du caractère constructible (ou inconstructible) de l’ensemble de la propriété ».

En troisième lieu, la signature censée être celle de Mme [H] portée à deux reprises sur le bail commercial présente des différences significatives avec les autres spécimens de signature de Mme [H] figurant au dossier, par exemple celle présente sur la convention d’occupation précaire du 14 novembre 2008, sur le passeport du 15 mai 2009, sur la demande d’annulation du permis de construire en date du 18 avril 2018 et sur l’acte de résiliation amiable de la convention d’occupation précaire en date du 1er octobre 2019, ces signatures authentiques étant constituées d’un dessin vertical mêlant celui d’un « 8 » à deux boucles distinctes et d’un « M » bien visible, alors que les deux signatures contestées figurant sur le bail commercial présentent un dessin beaucoup plus ramassé constitué d’une boucle unique et d’un « M » très peu ou pas du tout formé.

En quatrième lieu, la SARL LES CASTORS produit une attestation manuscrite de [C] [T] datée du 18 mai 2020 par lequel celui-ci, époux d'[P] [Y] épouse [T], gérante de la SARL CASTOR, atteste s’être rendue chez Mme [H] avec son épouse le « 09/01/2009 pour la signature du bail 3.6.9 ci-joint ». Toutefois, il convient de noter une nouvelle discordance s’agissant des dates, puisque le bail commercial produit est daté du 29 janvier 2009, et non du 9 janvier 2009 comme le laisse entendre l’attestation produite. En outre, l’attestation est particulièrement imprécise puisqu’elle se réfère seulement à un « bail 3.6.9 » et non au bail commercial de 9 ans censé avoir été conclu.

En cinquième lieu, la SARL LES CASTORS produit l’acte sous seing privé en date du 17 février 2011, régulièrement enregistré au service des impôts, par lequel la SARL CASTOR, représentée par Mme [Y] épouse [T], a cédé les éléments suivants de son fonds de commerce à la SARL LES CASTORS représentée par [S] [X] et [F] [B], co-gérants, pour un prix de cession total de 80 000€ :

— les éléments incorporels que sont l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés,

— les éléments corporels que sont le matériel et les objets mobiliers servant à son exploitation.

Or, si l’acte de cession de fonds de commerce précise qu’il s’agit de céder les éléments dépendant de l’entreprise commerciale de « négoce de bois, location de bennes, élagage, abattage » exploité [Adresse 2] à [Localité 11], il ne fait aucune référence au terrain loué à [Localité 8] et l’on s’explique mal pourquoi la SARL CASTOR aurait cédé le 17 février 2011 les principaux éléments de son fonds de commerce à la SARL LES CASTORS, à l’exception du bail commercial portant sur un terrain de 1890 m2 et un hangar de 200 m2 à [Localité 8]. On se l’explique d’autant moins bien que ledit bail commercial stipule expressément que « le preneur s’interdit (…) de céder son droit au présent bail si ce n’est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce », ce qui autorisait la cession du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce, mais non de manière autonome comme cela aurait été fait a posteriori et à titre gracieux par courrier en date du 22 mars 2012.

En sixième lieu, ce document daté du 22 mars 2012 ayant pour objet « attestation de cessation de bail » (et non de « cession » de bail) porte la mention manuscrite « Bon pour accord pour la cession du bail de M. [T] à M. [X] » et se présente comme une déclaration par laquelle [C] [T] cède à titre gracieux « le bail signé avec Monsieur et Madame [H] à Monsieur [X] [V] ». Or, d’une part cette attestation ne mentionne ni la SARL CASTOR ni la SARL LES CASTORS ; d’autre part, aucun bail n’a été conclu « avec Monsieur et Madame [H] » ; enfin, la signature de Mme [H] sur ce document paraît particulièrement douteuse (alternativement, il s’agirait de la signature de M. [H], qui n’est ni partie au bail, ni propriétaire de la parcelle).

En septième lieu, la circonstance que la SARL LES CASTORS s’acquitte du paiement de la taxe sur les ordures ménagères en sus du loyer de 500€ est insuffisante pour établir l’existence d’un bail commercial verbal, alors que le loyer, qui devait être indexé sur l’indice de l’INSEE selon les stipulations du bail commercial produit, est demeuré fixé à 500€ par mois depuis 2009.

En huitième lieu, l’absence de production par le preneur du contrat de location-gérance conclu entre la SARL CASTOR et la SARL LES CASTORS le 6 juillet 2009, ne permet pas de vérifier la nature du contrat de bail existant à cette date.

En neuvième lieu, la seule mention, dans les motifs d’un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 mai 2014 relative à une procédure pénale ouverte contre la SARL LES CASTORS, que « la propriétaire du terrain Madame [G] avait donné à bail commercial ledit terrain à une société dénommée le Castor » est insuffisante pour établir l’existence du bail commercial litigieux au profit de la SARL LES CASTORS, alors que Mme [H] n’était pas partie à cette procédure pénale et qu’elle conteste l’authenticité du bail commercial produit.

En dixième lieu, la production d’une attestation d’assurance au nom de la SARL LES CASTORS couvrant une superficie de 50 m2 sur le terrain situé [Adresse 7] à [Localité 8], du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, ne constitue aucunement l’indice de l’existence d’un bail commercial verbal portant sur un terrain de 1890 m2 et un hangar de 200 m2.

Il s’en déduit que la SARL LES CASTORS ne peut se prévaloir ni d’un bail commercial en date du « 28 » janvier 2009 ou du 29 janvier 2009, ni d’un bail commercial verbal. En l’absence de bail commercial, la demande de renouvellement du bail commercial en date du 12 septembre 2019 est sans objet, et l’absence de réponse de Mme [H] à cette demande ne saurait avoir eu pour effet de renouveler le bail commercial au 1er octobre 2019.

Or, par ordonnance d’incident en date du 4 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré la SARL LES CASTORS irrecevable en son action de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial. Il s’ensuit que seule la convention d’occupation précaire signée le 14 novembre 2008 régit les rapports entre la SARL LES CASTORS et Mme [H] et que la SARL LES CASTORS doit être déboutée de ses demandes tendant à constater le renouvellement du bail commercial au 1er octobre 2019.

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire

Par courrier en date du 1er octobre 2019, Mme [H] a indiqué qu’il n’existait pas de bail commercial et qu’elle proposait de résilier amiablement la convention d’occupation à titre précaire signée le 14 novembre 2008, le délai de préavis étant fixé à trois mois. Dans le cadre du présent litige, elle demande d’ordonner l’expulsion de la SARL LES CASTORS sous astreinte.

En l’espèce, en l’absence de bail commercial écrit ou verbal entre les parties, il y a lieu de constater que Mme [H] a donné congé à la SARL LES CASTORS de la convention d’occupation précaire par courrier en date du 1er octobre 2019 et que cette convention a pris fin trois mois plus tard, soit le 1er janvier 2020. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion, selon les modalités précisées au dispositif et à la demande d’évacuation des débris, matériaux et gravats, la convention d’occupation précaire précisant, en son article 7, « la SARL CASTOR s’engage à restituer la parcelle louée en parfait état, débarrassée de tous biens l’encombrant et parfaitement nettoyée ».

Sur les autres demandes

Par suite du congé donné par la bailleresse, la SARL LES CASTORS est occupante sans droit ni titre du terrain donné à bail par convention d’occupation précaire à la SARL CASTOR.

La SARL LES CASTORS doit donc être déboutée de ses demandes tendant à ordonner à Mme [H] de respecter strictement le droit de passage, tendant à autoriser la SARL LES CASTORS à fermer l’accès à son entrepôt, tendant à condamner Mme [H] à rétablir l’électricité.

L’expulsion du preneur rend sans objet les demandes de Mme [H] tendant à ordonner la production du contrat de location-gérance et des attestations d’assurance locative, et tendant à ordonner à la SARL LES CASTORS de ne plus procéder au branchement électrique.

Sur les préjudices

S’agissant des préjudices de la SARL LES CASTORS

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

La SARL LES CASTORS demande au tribunal de condamner Mme [H] à lui payer les sommes suivantes :

→ 1.405,85 euros au titre des frais de raccordement au réseau électrique ;

→ 30.000 euros au titre du trouble commercial ;

→ 75.000 euros au titre de la perte de valeur de la société ;

→ 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

En l’espèce, l’article 6 de la convention d’occupation précaire stipule que « la SARL CASTOR ne pourra réaliser ni aucune construction sur la parcelle louée qui est dépourvue d’eau et d’électricité et ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une sous-location ». La SARL LES CASTORS sera donc déboutée de sa demande au titre des frais de raccordement au réseau électrique exposés par le preneur, le raccordement au réseau électrique n’étant pas prévu par le contrat liant les parties.

En revanche, aucune stipulation du contrat n’interdisait au preneur de raccorder lui-même le terrain exploité au réseau électrique. Pour autant, ce raccordement nécessitait l’accord du propriétaire. Or, il ressort d’un courriel de la société EDF ENTREPRISES en date du 13 juillet 2020 que « M. [T] [C] a bien souscrit un contrat EDF le 04/02/2009 et résilié le 20/02/2020. (…) il s’avère que cette personne se soit faite passer pour vous (Mme [H]) en demandant la souscription d’un contrat d’énergie au (…) point d’acheminement normalement rattaché à la propriété de Mme [H]. M. [T] s’est donc approprié un compteur en usurpant votre identité afin d’alimenter en électricité sa société d’exploitation forestière. ». Au demeurant, si la SARL LES CASTORS affirme que Mme [H] se serait fait justice elle-même en coupant les fils électriques, celle-ci fait au contraire valoir que plusieurs témoins ont constaté que M. [B] et M. [X], gérants de la SARL LES CASTORS, auraient eux-mêmes coupé le fil électrique à plusieurs reprises.

Par conséquent, l’absence d’alimentation électrique à partir de 2019, dont l’imputabilité à Mme [H] n’est pas établie, ne saurait justifier l’indemnisation d’un préjudice de trouble commercial, de perte de valeur de la société ou un préjudice moral. La SARL LES CASTORS sera donc déboutée de ces différentes demandes indemnitaires.

S’agissant des préjudices de Mme [H]

Mme [H] demande au tribunal de condamner la SARL LES CASTORS à lui payer les sommes suivantes :

— une somme de 2.350 € par mois à compter du mois d’avril 2020 et jusqu’au 1er décembre 2021, soit une somme de 47.000 € au titre de sa perte locative pour les logements pour la période du mois d’avril 2020 au mois de décembre 2021.

— une somme de 151.800 € au titre de sa perte locative pour le terrain pour la période du mois d’avril 2020 au mois d’octobre 2025, somme à parfaire.

— une somme de 15.100 € au titre de la réfection de la toiture de son hangar.

— une somme de 262,14 € correspondant aux frais de raccordement EDF.

— une somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi.

En premier lieu, si Mme [H] affirme qu’elle n’a pu terminer les travaux sur son bien immobilier en raison de l’impossibilité d’accéder à sa propriété, les procès-verbaux de constat produits ne font pas état d’une entrave totale à l’accès, par les camions de chantier, à la propriété de Mme [H]. La bailleresse ne précise d’ailleurs pas à quelle date les travaux devaient prendre fin et à quelle date ils se sont effectivement terminés. Celle-ci sera donc déboutée de sa demande relative à l’indemnisation de la perte locative alléguée pour la période avril 2020-décembre 2021.

En second lieu, Mme [H] soutient que si la SARL LES CASTORS avait quitté les lieux par suite du congé délivré le 1er octobre 2019, elle aurait pu relouer le terrain pour la somme de 2 200€ par mois à compter du mois de février 2020. Elle produit plusieurs avis de valeur du 13 octobre 2020, du 20 septembre 2021 et du 18 septembre 2021 portant sur le terrain de 1890 m2 et le hangar de 200 m2, sans eau ni électricité, qui font état d’une valeur locative comprise entre 2 200€ et 2 400€. Or, l’indemnité versée par la SARL LES CASTORS s’élève à 500€ par mois. En l’espèce, il est raisonnable de considérer que Mme [H] aurait pu trouver preneur pour un loyer de 2 000€. Le préjudice lié à l’absence de départ du preneur résulte donc, pour la bailleresse, de la perte de chance, qui peut être estimée à 50%, d’avoir pu relouer le terrain à un prix plus élevé à compter du mois de février 2020 jusqu’au jugement en janvier 2026. Le préjudice s’élève donc à : 50% x (2 000€ – 500€) x 71 mois, soit 53 250€. La SARL LES CASTORS sera donc condamnée à verser une somme de 53 250€ à Mme [H] en réparation du préjudice résultant de la perte locative du terrain.

En troisième lieu, Mme [H] invoque un préjudice moral résultant du comportement irrespectueux et violent de son locataire. Toutefois, le certificat médical en date du 13 janvier 2021 faisant état d’un ITT de 8 jours pour une « raideur cervicale droite à 45° avec contractures musculaires trapèze gauche et allégation de traumatisme de la hanche droite avec douleurs persistantes » ne caractérise pas l’imputabilité de ces doléances au comportement des gérants de la SARL LES CASTORS. Mme [H] sera donc déboutée de cette demande.

En quatrième lieu, Mme [H] soutient que la SARL LES CASTORS doit réparer les dégradations causées au hangar donné à bail. Toutefois, la convention d’occupation précaire a pour seul objet « un droit d’occupation précaire d’une partie de cette propriété telle qu’elle figure sur le plan joint annexé (…) d’une surface approximative de 1890 m2 ». Si deux bâtiments sont inclus dans le périmètre donné à bail, aux termes dudit plan joint, ni leur consistance ni leur état n’est précisé dans la convention. Or, les procès-verbaux de constat du 4 juin 2008 et du 31 mai 2021 ne permettent pas de caractériser une évolution de la toiture du hangar, notamment, qui excèderait la vétusté normale après 13 ans d’utilisation. La bailleresse sera donc déboutée de ce chef de préjudice.

En cinquième lieu, Mme [H] sera déboutée de sa demande tendant à condamner la SARL LES CASTORS à lui payer une somme de 262,14 € correspondant aux frais de raccordement EDF dès lors que cette demande n’est étayée d’aucune argumentation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SARL LES CASTORS étant la partie succombante, elle est condamnée aux dépens et à verser une somme de 5 000€ à Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, elle est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique collégiale, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

RABAT l’ordonnance de clôture ;

FIXE la clôture d’instruction au 20 novembre 2025, avant l’ouverture des débats ;

CONSTATE l’absence de prétendu bail commercial en date du 28 ou du 29 janvier 2009 ;

CONSTATE l’absence de bail commercial verbal ;

DEBOUTE la SARL LES CASTORS de sa demande tendant à constater le renouvellement du bail commercial au 1er octobre 2019 ;

DECLARE que le congé donné par Mme [K] [H] née [G] à la SARL LES CASTORS le 1er octobre 2019 a pris effet le 1er janvier 2020 ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL LES CASTORS et de tous occupants de son chef du terrain cadastré section AZ n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situé à [Adresse 9], appartenant à Mme [K] [H] née [G], dans un délai de trente jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 6 mois ;

CONDAMNE la SARL LES CASTORS à évacuer l’ensemble des débris, matériaux et gravats du terrain pris à bail dans le cadre de la convention d’occupation précaire précisant ;

DEBOUTE la SARL LES CASTORS de ses demandes tendant à ordonner à Mme [K] [H] née [G] de respecter strictement le droit de passage, à autoriser la SARL LES CASTORS à fermer l’accès à son entrepôt, à condamner Mme [K] [H] née [G] à rétablir l’électricité ;

DECLARE sans objet les demandes de Mme [K] [H] née [G] tendant à ordonner la production du contrat de location-gérance et des attestations d’assurance locative, et tendant à ordonner à la SARL LES CASTORS de ne plus procéder au branchement électrique ;

DEBOUTE la SARL LES CASTORS de ses différentes demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SARL LES CASTORS à verser une somme de 53 250€ à Mme [K] [H] née [G] en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de louer le terrain à un prix plus élevé ;

DEBOUTE Mme [K] [H] née [G] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SARL LES CASTORS aux dépens ;

CONDAMNE la SARL LES CASTORS à verser une somme de 5 000€ à Mme [K] [H] née [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE